Os leilões de imóvel, com a possibilidade de arremate de imóveis em até 50% do valor de mercado, são um prato cheio para investidores. No entanto, é comum que investidores mais júnior se esqueçam que o principal motivo que leva um imóvel a leilão são as dívidas, que podem ser inclusive do próprio imóvel, como é o caso de imóvel de leilão com dívidas de condomínio.
Por isso, muitos investidores novatos têm nos perguntado sobre quem deve pagar as dívidas de condomínio. A fim de responder essa pergunta e ajudar quem deseja investir em imóveis de leilão, explicaremos como funcionam as dívidas condominiais, o que fazer em caso de imóvel de leilão com dívidas de condomínio e como o advogado pode ajudar a resolver essa questão. Quer saber mais sobre esse tema? Venha conosco!
Arremate de imóvel de leilão com dívidas de condomínio: de quem é a responsabilidade pelo pagamento?
Em uma decisão recente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que o arrematante responde por dívidas de condomínio anteriores à arrematação do imóvel, desde que tenha havido ciência prévia e inequívoca do arrematante, mesmo que não haja previsão no edital. Isso acontece porque a Justiça entende que há outras formas, além do edital, de comunicar a dívida ao arrematante.
Segundo a Terceira Turma do STJ, o arrematante não está isento do pagamento da dívida condominial anterior ao arremate se a dívida lhe foi comunicada previamente, ainda que por um método que não seja o edital.
Isso acontece porque ,de acordo com a Ministra Nancy Andrighi, uma vez que o pagamento de taxas condominiais se trata de uma obrigação propter rem, isto é, acompanha o imóvel, este é garantido pelo próprio imóvel e estende-se ao arrematante.
No entanto, caso o edital não mencione a existência de débitos condominiais, ou mencionar, mas determinar claramente a isenção de responsabilidade do arrematante, ele não poderá ser cobrado por essa dívida.
Ou seja, a responsabilidade do arrematante pelos débitos condominiais do imóvel depende, em grande parte, do fato de o arrematante estar previamente ciente de que se trata de um imóvel de leilão com dívidas de condomínio.
No entanto, existe uma possibilidade do arrematante evitar o pagamento desses débitos!
O art. 908, §1º do Código Civil prevê que, existindo débito condominial, o valor obtido com a arrematação do imóvel deverá ser destinado, também, ao pagamento da dívida de condomínio. Ou seja, o valor do lance é utilizado para quitar o débito, isentando o arrematante de pagar por essa dívida.
Contudo, embora essa regra esteja prevista no Código de Processo Civil, na prática, os tribunais continuam atribuindo a responsabilidade do arrematante ao conhecimento prévio sobre os débitos do imóvel de leilão com dívidas de condomínio.
Nos casos em que o condomínio entra com ação judicial de cobrança contra o arrematante pelas dívidas condominiais, é possível ingressar com ação de regresso contra o alienante do bem, buscando ser ressarcido dos valores da dívida pagos pelo arrematante.
Como evitar problemas envolvendo imóvel de leilão com dívidas de condomínio?
Quando se trata de evitar a possibilidade de pagar dívidas condominiais de um imóvel arrematado em leilão, a primeira precaução sempre é ter atenção ao edital. Não ler o edital é um dos maiores erros ao arrematar imóveis, pois uma leitura detalhada desse documento é essencial para identificar a existência de débitos sobre o imóvel, como IPTU e dívidas do condomínio. Ao constatar tais dívidas, o aconselhado é sempre evitar esse tipo de imóvel, a menos que o possível lucro com o imóvel seja o suficiente para cobrir o pagamento dessas dívidas.
O comprador ou investidor também pode tomar algumas medidas antes de dar um lance, para se precaver contra cobranças surpresa. Confira a seguir:
- Tire suas dúvidas com o síndico ou a administradora do condomínio para saber a situação do imóvel;
- No Cartório de Registro de Imóveis, confirme se o imóvel está isento de penhoras ou qualquer outro tipo de pendência;
- Solicite ao Cartório de Imóveis no qual o bem está registrado uma Certidão de Ônus Reais, que comprove que o imóvel não possui dívidas.
- Peça também uma Certidão Negativa de IPTU, emitida pela prefeitura.
- Algumas dívidas do antigo proprietário, do cônjuge ou de uma empresa da qual o vendedor seja sócio podem comprometer o imóvel, como dívidas trabalhistas. Peça, portanto, uma Certidão Negativa de Débito municipal, estadual e federal de ações trabalhistas nos nomes do proprietário, do cônjuge e da empresa.
Caso sejam cobradas dívidas sobre as quais o arrematante não possui ciência, somente o apoio jurídico de um advogado é capaz de afastar as cobranças indevidas, permitindo que o investidor ou comprador desfrute das vantagens de arrematar imóvel em leilão.
Arrematei imóvel em leilão e estou sendo cobrado pelas dívidas, como o advogado pode ajudar?
A melhor forma de obter segurança contra cobranças imprevistas, especialmente ao arrematar imóvel de leilão com dívidas de condomínio, é buscar a assessoria jurídica de um advogado especialista em leilões SP. Isso acontece porque o advogado pode utilizar sua expertise para analisar o edital de forma minuciosa a fim de detectar débitos ocultos. Além disso, o profissional também pode fazer pesquisas jurídicas sobre o bem e seu proprietário anterior, procurando por débitos em nome do imóvel ou do antigo dono.
No geral, o ideal é tirar suas dúvidas com um advogado antes mesmo de dar um lance no leilão. No entanto, caso haja cobrança e o arrematante não tenha sido informado, de forma alguma, sobre os débitos existentes, o advogado pode afastar a cobrança da dívida.
Este profissional também pode buscar por meios de fazer com que o valor do lance seja usado para a quitação da dívida, eximindo o arrematante de pagar dívidas que poderiam reduzir a lucratividade do imóvel.
Como mencionamos mais acima, caso a dívida seja inevitável, o advogado também pode entrar com ação de regresso contra o antigo proprietário, para que recaia sobre ele a responsabilidade de ressarcir o arrematante pelo pagamento das dívidas condominiais.
Gostou de saber mais sobre a responsabilidade de pagamento no arremate de imóvel de leilão com dívidas de condomínio? Lembre-se que o apoio jurídico é essencial nessas situações! Possui alguma dúvida acerca desse tema? Tire suas dúvidas com a Fux Associados! Contamos com advogados especializados que poderão resolver todas as suas dúvidas!
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