Restituição de ITBI: O que dizem as decisões do STJ
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A restituição de ITBI é a devolução do imposto municipal pago indevidamente ou a maior, como na cobrança sobre base fixada sem respeito ao valor declarado da transação. O STJ definiu parâmetros no Tema 1113, mas cada pedido depende de prova do pagamento, prazo legal e exame do caso concreto, análise que os advogados do Fux e Associados conduzem em São Paulo.
O ITBI é o imposto municipal que incide sobre a transmissão onerosa inter vivos de bens imóveis e de direitos reais sobre eles, exceto os de garantia, ressalvadas as hipóteses previstas em lei (art. 156, II, da Constituição Federal). Por isso, pesa no custo de quem compra ou arremata imóveis de alto valor.
Em 2022, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) fixou teses sobre a base de cálculo do imposto em recurso repetitivo. Em janeiro de 2026, a Lei Complementar nº 227/2026 alterou o Código Tributário Nacional (CTN) e reabriu o debate. Com isso, a discussão sobre restituição de ITBI ganhou novos contornos.
Este artigo apresenta os principais entendimentos do STJ de forma descritiva. Além disso, o Fux e Associados mostra quais fatores costumam pesar na análise jurídica de cada aquisição.
Como ler um entendimento do STJ sobre ITBI
Uma decisão do STJ só orienta a operação quando o investidor entende sua tese, seu fundamento e seu alcance. A tese é o enunciado firmado, o fundamento é o raciocínio que o sustenta e o alcance são as situações que a decisão de fato abrange.
Além disso, a data importa. Uma tese pode ser reafirmada, modulada ou tensionada por lei posterior, como ocorre hoje com o ITBI. Portanto, antes de aplicar um precedente, convém verificar quatro pontos:
- Se o julgado saiu de recurso repetitivo ou de caso isolado.
- Se os fatos da decisão se parecem com os da sua operação.
- Se houve alteração legislativa depois do julgamento.
- Como o tribunal estadual do município do imóvel aplica a tese.
Fato gerador do ITBI e o momento do registro
O STJ entende, há anos, que o fato gerador do ITBI ocorre com a transferência efetiva da propriedade. Essa transferência se dá pelo registro no Cartório de Registro de Imóveis, conforme o artigo 1.245 do Código Civil. Na mesma linha, o Supremo Tribunal Federal (STF) fixou tese no Tema 1124, em 2021, ao tratar da cessão de direitos de compromisso de compra e venda.
Esse ponto, porém, exige atenção à atualidade. Em 2022, o STF acolheu embargos do Município de São Paulo e decidiu reexaminar o mérito do Tema 1124. Além disso, várias leis municipais preveem a cessão de direitos como hipótese de incidência.
Para o investidor, o fato gerador define quando o imposto é devido e se uma cobrança antecipada tem respaldo. Assim, em cessões sucessivas, compromissos não registrados ou arrematação conjunta, essa análise muda o desenho da estrutura.
Base de cálculo do ITBI no Tema 1113
No REsp 1.937.821/SP (Tema 1113), julgado em fevereiro de 2022, a Primeira Seção do STJ fixou três teses sobre a base de cálculo do ITBI:
- A base é o valor do imóvel em condições normais de mercado, sem vínculo com a base do IPTU, que não serve nem como piso.
- O valor declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o mercado, e o fisco só pode afastá-lo por processo administrativo próprio (art. 148 do CTN).
- O município não pode arbitrar previamente a base com apoio em valor de referência fixado de forma unilateral.
O fundamento central é a boa-fé objetiva do contribuinte. Em arrematações, há precedentes do STJ que adotam como base o valor alcançado no leilão. Por esse motivo, quem atua com leilão de imóveis deve observar o tema desde a análise do edital.
Valor declarado, valor de referência e a LC 227/2026
A Lei Complementar nº 227/2026, publicada em 14 de janeiro de 2026, alterou o artigo 38 do CTN. Desde então, a norma admite que o município estime a base do ITBI a partir de valores de referência, com critérios técnicos e transparência. A mudança tensiona o Tema 1113.
Os primeiros julgados do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) indicam que a nova lei não dispensa o processo administrativo para afastar o valor declarado. Também afastam sua aplicação retroativa. Ainda assim, o tema está em formação, sem critério automático para todos os municípios.
Na prática, a data do fato gerador virou dado decisivo. Operações registradas antes e depois da nova lei podem receber tratamentos distintos. Vale, então, acompanhar as atualizações na legislação imobiliária e ler a lei local em conjunto com a norma geral.
Quando a restituição de ITBI pode ser discutida
A restituição de ITBI pode ser discutida quando há indício de pagamento indevido ou a maior, nunca como efeito automático de uma tese. O artigo 165 do CTN assegura a devolução do tributo pago indevidamente. Já o artigo 168 fixa prazo de cinco anos, contado, em regra, da extinção do crédito tributário.
Situações que costumam motivar a análise:
- Recolhimento sobre valor de referência superior ao declarado, sem processo administrativo.
- Cobrança antecipada em hipótese de incidência controvertida.
- Erro de cálculo, duplicidade ou pagamento de operação que não se concretizou.
Em cada caso, a restituição de ITBI depende de pressupostos legais, da prova do pagamento e da via adequada. O pedido pode seguir pela esfera administrativa ou exigir ação de repetição de indébito, com condução técnica da disputa. Nada disso assegura a recuperação de valores, pois o desfecho depende da operação e da posição do município.
Documentos relevantes para a análise do ITBI
Antes de avaliar um pedido de restituição de ITBI, o advogado precisa de um conjunto documental organizado. Os itens que costumam ser relevantes são:
- Instrumento de aquisição: Escritura, contrato ou carta de arrematação.
- Guia de recolhimento: Com a base de cálculo adotada e o comprovante de pagamento.
- Matrícula atualizada: Para confirmar a data do registro e a cadeia dominial.
- Dados do imóvel: Cadastro municipal, área, localização e valor de referência informado.
- Informações municipais: Lei local aplicável e eventual processo administrativo instaurado.
Com esses dados, é possível conferir o prazo, a base cobrada e a aderência do caso à jurisprudência. O e-book do Fux e Associados sobre ITBI e ITCMD reúne orientações complementares.
Como o Fux e Associados atua no ITBI
O Fux e Associados é um escritório de advocacia sediado em São Paulo, liderado pelo advogado Alberto Haim Fux. Atende empresas e pessoas físicas em operações de alto valor. Na frente de direito imobiliário, o escritório estrutura a compra e venda, regulariza o bem e planeja a incidência do ITBI dentro da lei, com ênfase em proteção patrimonial.
A postura de trabalho do escritório inclui:
- Análise técnica da matrícula, do instrumento de aquisição e da lei municipal.
- Leitura atualizada da jurisprudência, com atenção à LC 227/2026.
- Atuação preventiva e contenciosa, da estruturação da operação à condução da disputa.
- Atendimento personalizado, presencial e online, do início ao fim.
Essa lógica também se estende à assessoria em leilões e ao planejamento do ITCMD em inventário e herança. Em caso de dúvida sobre o ITBI de uma operação, o leitor pode entrar em contato para esclarecê-la com um advogado do escritório, que analisará a situação e poderá representá-lo.
Perguntas frequentes sobre restituição de ITBI
Vale pedir a restituição de ITBI pago sobre o valor de referência?
Depende da data do fato gerador, da lei municipal e da existência de processo administrativo. Para fatos anteriores à LC 227/2026, o Tema 1113 é o principal parâmetro. Segundo Alberto Haim Fux, advogado e sócio que lidera o Fux e Associados, a avaliação começa pela comparação entre valor declarado, base cobrada e data do registro.
Qual é o prazo para pedir a restituição de ITBI?
O artigo 168 do CTN prevê cinco anos, contados, em regra, da extinção do crédito tributário. Por isso, os advogados do Fux e Associados verificam o prazo antes de qualquer outra providência.
O ITBI de imóvel arrematado em leilão segue a mesma lógica?
Há particularidades. A base costuma ser discutida a partir do valor da arrematação, e o fato gerador se liga ao registro da carta. Assim, os advogados do Fux e Associados analisam o edital, a matrícula e a guia antes de qualquer conclusão sobre o tributo.
A LC 227/2026 encerrou a discussão sobre a base de cálculo?
Ainda não há resposta definitiva. Segundo Alberto Haim Fux, do Fux e Associados, a nova lei deve ser lida ao lado da jurisprudência em formação e da legislação de cada município, sem conclusões automáticas.
Jurisprudência como ponto de partida da decisão
As decisões do STJ sobre ITBI são instrumentos valiosos para o investidor imobiliário. Contudo, elas não substituem a leitura da norma aplicável e dos documentos da operação. Tese, fundamento, data e contexto caminham juntos, sobretudo após a LC 227/2026.
Decidir com respaldo jurídico reduz o risco de pagar a mais, perder prazos ou estruturar mal a aquisição. Quem tiver dúvidas sobre o ITBI de uma compra ou arrematação pode entrar em contato com o Fux e Associados para esclarecê-las com um advogado, que analisará o caso com segurança jurídica.
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