A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) é de grande importância quando o tema é locação de imóveis, regendo a grande maioria dos contratos de aluguel. Seu objetivo é proteger os direitos do locatário perante o locador através de mecanismos como a ação renovatória de locação comercial.
Na conversa de hoje explicaremos o que é a ação renovatória, quem tem direito a esse dispositivo jurídico, quais os requisitos e prazos da ação renovatória de locação comercial, o que é a cláusula de retomada para uso próprio, quais são os casos onde cabe indenização da ação renovatória e como o advogado especialista em direito imobiliário pode ajudar nesses casos. Quer saber mais sobre esse tema? Venha conosco!
O que é ação renovatória de locação comercial?
A ação renovatória de aluguel ocorre quando o locador e o inquilino não chegam a um termo justo para renovar o contrato amigavelmente. Nesse caso, o inquilino pode se valer de uma ação judicial a fim de gerar uma renovação forçada, por um valor adequado ao mercado, mesmo contra a vontade do locador.
Ou seja, podemos dizer que se trata de uma contratação intermediada pelo Judiciário, permitindo que o inquilino empresário continue a conduzir seu negócio naquele ponto comercial.
Esse instrumento jurídico foi criado para evitar casos onde o locador, no intuito de se enriquecer indevidamente em proveito do esforço do locatário empresário, promovia a retomada do imóvel após o termo final do contrato de locação comercial e passava a exercer a mesma atividade comercial que o inquilino exercia anteriormente, captando sua clientela.
Quais são os requisitos para entrar com uma ação renovatória de locação comercial?
Conheça a seguir as exigências para que o empresário inquilino tenha o direito à ação renovatória de locação comercial, o conhecido direito material. De acordo com o art. 51 da Lei do Inquilinato, os requisitos são:
1 – Locação comercial: Somente há direito à ação renovatória quando o contrato se trata de locação comercial. Isto é, quando o imóvel locado é destinado a fins comerciais.
As exceções se referem aos profissionais liberais em geral (médicos, advogados, contadores, arquitetos etc.), que não são considerados como empresários e sim como atividades econômicas civis.
Contudo, se a atividade comercial for exercida por uma sociedade regular, a locação é beneficiada pela ação renovatória (verificadas as demais condições).
2 – Locação pactuada por contrato escrito: A existência de um contrato de locação imobiliária escrito é requisito para alguns direitos, como a ação renovatória de locação. Contratos de locação feitos verbalmente podem ser reciprocamente exigidos por ambas as partes, porém eles não dão direito à ação renovatória..
3 – A locação deve ser pactuada por prazo determinado: Não são raros os casos de contratos pactuados sem prazo determinado. Nesses casos, a locação é válida, porém o inquilino não tem direito à ação renovatória. Isso ocorre porque a Justiça entende que, see nada for determinado expressamente, a locação é firmada com prazo indeterminado.
4 – Mínimo 5 anos de contrato: Há duas formas de cumprir esse requisito.
A primeira é a mais evidente: Quando o contrato é feito por cinco anos ou mais, a primeira renovação já pode ser feita via ação renovatória.
O segundo método envolve contratos feitos por prazo determinado, porém menor que cinco anos. Ao fim do contrato inicial, não há direito à ação renovatória de aluguel. Contudo, caso as partes façam uma renovação amigável que, ao ser somada com o contrato original, some o tempo mínimo de cinco anos, haverá direito à ação renovatória de locação comercial.
Contudo, nesse método não pode haver interrupção entre os contratos renovados amigavelmente.
5 – Mínimo de 3 anos no mesmo ramo empresarial: Além dos requisitos anteriores, o inquilino precisa demonstrar que, no momento da ação renovatória de locação comercial, conta com pelo menos três anos naquele mesmo ramo de negócio.
Contudo, a jurisprudência tende a aceitar mudanças no ramo de atividade, desde que sejam desdobramentos naturais do ramo original. Por exemplo, uma loja de construção que passa a vender também mobília para residências.
Observação: A Lei do Inquilinato prevê o requisito de que o locatário entre com a Ação Renovatória no prazo decadencial de 1 (um) ano a 6 (seis) meses antes do término da locação. Esse prazo não pode ser antecipado, prorrogado, suspenso ou interrompido e, após transcorrido, inviabiliza o ingresso de Ação Renovatória.
Quem tem direito a entrar com uma ação renovatória de locação comercial?
Resumidamente, quem pode propor uma ação renovatória forçada é o inquilino empresário ou um daqueles equiparados mencionados acima (sociedades civis regularmente constituídas).
Além do inquilino formal, também podem propor a ação renovatória as seguintes figuras:
– Se o contrato for cedido a outro empresário (cessão de contrato), o novo inquilino (cessionário) terá legitimidade. Contudo, a cessão de contrato requer prévia anuência do locador (art. 13);
– Se houver sucessão no contrato em decorrência do falecimento do inquilino formal e seus herdeiros continuam o contrato, o sucessor terá legitimidade;
– Se o contrato estiver no nome de uma sociedade (Pessoa Jurídica), e houver o falecimento do sócio com o consequente fim da pessoa jurídica, não haverá mais sociedade propriamente dita. Contudo, o sócio remanescente terá legitimidade para propor a ação renovatória caso continue no mesmo ramo de atividade;
– Se houver sublocação, apenas o sublocatário terá legitimidade.
Retomada do imóvel para uso próprio do locador: como funciona? Quando cabe indenização da ação de renovação de aluguel comercial?
Quanto à possibilidade de retomada do imóvel pelo locador, a Lei do Inquilinato prevê as seguintes hipóteses:
1 – Necessidade de realizar obras no imóvel, por exigência do Poder Público, que transformem radicalmente sua natureza;
2 – Necessidade de reformas de interesse do locador no imóvel, que o valorizem;
3 – A proposta do locatário quanto ao valor dos aluguéis, na Ação Renovatória, seja insuficiente em comparação ao valor que o mercado pagaria na locação deste imóvel;
4 – Existência de melhor proposta de terceiros para a locação do imóvel;
5 – Cônjuge, descendente ou ascendente do locador, ou sociedade por este controlada, precise se mudar para o imóvel em questão seu estabelecimento comercial, desde que existente há mais de 01 (um) ano; e
6 – Uso próprio do locador.
No entanto, o locador que consegue reaver o imóvel não poderá exercer a mesma atividade comercial do então locatário e, caso o faça, poderá ser compelido a indenizar o locatário pela perda do ponto comercial, caso este tenha ajuizado ação renovatória dentro do prazo decadencial e tenha exercido atividade empresarial no imóvel, desde que uma das hipóteses abaixo tenha se configurado:
1 – Hipótese melhor de terceiro;
2 – Locador demorou mais de 03 (três) meses, após a retomada do imóvel, para lhe conferir a destinação alegada quando da retomada;
3 – Passe a explorar, no imóvel, a mesma atividade comercial exercida pelo então locatário;
4 – A motivação de retomada do imóvel não tenha sido sincera.
É importante lembrar que a indenização a ser paga pelo locador deverá suprir os prejuízos e lucros cessantes suportados pelo locatário.
Como o advogado especialista em direito imobiliário pode ajudar nos casos de ação renovatória de locação comercial?
Quando o inquilino empresário se vê em uma situação onde o locador exige o imóvel de volta ou se recusa a renovar o contrato de locação, o ideal é tirar dúvidas com um advogado especialista em direito imobiliário.
Este profissional fornecerá uma assessoria jurídica completa, analisando o contrato de locação atual e ingressando com ação judicial a fim de obrigar o locador a renovar o contrato de aluguel comercial, garantindo que a sua empresa continue no mesmo lugar e evitando prejuízos decorrentes da perda da sua clientela.
Além disso, o advogado também poderá garantir o pagamento de indenizações caso o locador se beneficie diretamente da retomada do imóvel.
Gostou de saber mais sobre a ação renovatória de locação comercial? Lembre-se que o apoio jurídico é essencial nessas situações! Procurando por um advogado especialista em direito imobiliário SP para resolver suas dúvidas sobre esse tema? Tire suas dúvidas com a Fux Associados! Contamos com advogados especializados que poderão resolver todas as suas dúvidas!
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