Quando um imóvel está alugado e o proprietário decide vender, existem cláusulas no contrato de locação que asseguram os direitos de ambas as partes. Dentre essas cláusulas, se destaca o direito de preferência do locatário, que respalda o inquilino em caso de venda do imóvel alugado.
Na conversa de hoje falaremos o que é e como funciona o direito de preferência do locatário, o que acontece quando o inquilino não deseja comprar o imóvel, se há possibilidade do novo comprador continuar o contrato de aluguel, quais são as consequências do não cumprimento da cláusula de preferência do inquilino e como o advogado pode ajudar nesses casos. Quer saber mais sobre esse tema? Venha conosco!
Direito de Preferência do Locatário: o que é? Como funciona?
Resumidamente, esse direito é uma cláusula prevista em contrato. Ela estabelece a prioridade que o locatário tem na compra do imóvel que ele aluga. Esse direito está previsto nos artigos 27 e 28 da Lei do Inquilinato e pode ser encontrado no contrato de locação de qualquer imóvel, seja ele residencial ou comercial.
No entanto, o direito de preferência do inquilino não é válido em determinadas situações, como os casos de perda ou venda do imóvel por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão ou fusão.
Ou seja, o proprietário do imóvel não pode se recusar a ofertar o imóvel primeiramente para o inquilino, salvo nas exceções citadas acima.
Caso a venda ocorra sem o conhecimento do locatário, ele tem duas opções:
1 – Abrir uma ação contra o locador por perdas e danos;
2 – Ou solicitar o direito da propriedade para si, desde que realize o depósito do valor do bem no prazo de 6 meses a partir da venda.
Também é possível anular a venda desde que o contrato de locação esteja averbado ao registro de imóvel.
O comunicado ao inquilino deverá ser realizado de maneira oficial, podendo ser através de e-mail ou para quem preferir maior formalidade, via carta registrada. Nesse documento serão expostas as seguintes informações:
- Valor do imóvel;
- Condições de compra do imóvel, como: parcelas, financiamento, permuta, etc.
O inquilino deve ser comunicado sobre a intenção de venda (antes do anúncio) e também, após o prazo de 30 dias (sem demonstração de interesse de compra por parte do inquilino), quando um terceiro sinalizar intenção de comprar o imóvel alugado.
Importante: Caso o valor negociado seja reduzido, o locatário também deve estar ciente, para que assim, ele não sofra alguma desvantagem durante a tramitação.
O locatário não quer comprar o imóvel: o que acontece?
6 meses (180 dias) é o prazo para exercer o direito de preferência com a ação de adjudicação, contados a partir do registro da compra e venda do imóvel
Se o inquilino não quiser comprar o bem, ele terá o prazo de 90 dias para desocupar o imóvel.
É importante ressaltar que o locatário não pode recusar a visita de corretores e compradores ao imóvel, desde que elas tenham hora marcada e sejam avisadas com antecedência. Além disso, o impedimento à visitação é ilegal e o inquilino responde pelo prejuizo do proprietário caso perca uma venda porque se negou a visitação.
O que ocorre após o imóvel ser vendido? O novo comprador pode continuar com a locação?
Quando se trata da venda do imóvel após a não utilização do direito de preferência do locatário, há duas situações muito comuns no mercado. Entenda a seguir:
1 – O novo proprietário deseja continuar alugando o imóvel: Em muitos casos, a venda da propriedade não significa que o inquilino tenha de deixar o local. Muitas pessoas compram imóveis para obter renda através do aluguel.
Dessa forma, há a possibilidade do locatário permanecer no imóvel, mesmo que ele tenha um novo dono.
Assim, caso o locatário e o novo proprietário cheguem a um acordo, na maioria das vezes não é necessário fazer um novo contrato de aluguel. Nesses casos, é realizado apenas um aditivo para trocar o nome do antigo locador pelo novo e outras informações, se for necessário.
Após a execução do aditivo, a locação é retomada oficialmente devido à sua formalização perante o contrato.
2 – O inquilino deve deixar o local: Também é possível que o inquilino tenha de deixar o imóvel, porque o novo proprietário irá utilizá-lo para moradia ou fins comerciais.
Nesta situação, o locatário deve receber um comunicado avisando que a venda foi concretizada e que ele tem 90 dias para devolver a propriedade nas mesmas condições do início da locação. Desta forma, é muito importante fazer o envio desta notificação imediatamente após a assinatura do contrato de compra e venda.
Apesar disso, há casos em que esse prazo de 90 dias não pode ser aplicado devido à cláusula de vigência presente no contrato, pois ela garante ao inquilino o direito de permanecer no imóvel até o fim do seu contrato de aluguel, mesmo que a propriedade tenha sido vendida para outra pessoa.
Além disso, a cláusula de vigência precisa cumprir algumas exigências para ser considerada válida e, consequentemente, poder ser usada pelo locatário. Sendo elas: estar explícita no contrato de locação e averbada junto a matrícula do imóvel.
Caso esses requisitos não sejam respeitados, o prazo de 90 dias prevalece e o inquilino é obrigado a deixar o local.
Como o advogado pode ajudar nos casos em que há venda do imóvel locado?
Quando se trata de resolver problemas envolvendo a compra e venda de imóveis, é essencial tirar suas dúvidas com um advogado especialista em direito imobiliário SP.
Este profissional é essencial para garantir que o direito de preferência do locatário seja respeitado, evitando problemas para ambas as partes.
Além disso, o advogado é essencial para que todas as exigências envolvendo notificações e demais procedimentos relativos à locação, compra ou venda de imóveis sejam realizados de acordo com a legislação vigente, fornecendo maior segurança jurídica e garantindo o bom andamento das negociações.
Gostou de saber mais sobre o direito de preferência do locatário em contratos imobiliários? Lembre-se que o apoio jurídico é essencial nessas situações! Possui alguma pergunta sobre esse tema? Tire suas dúvidas com a Fux Associados! Contamos com advogados especializados que poderão resolver todas as suas dúvidas!
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