O despejo extrajudicial por inadimplência acaba de dar um passo importante: foi aprovado na Câmara dos Deputados e pode mudar profundamente a forma como proprietários e inquilinos lidam com contratos de aluguel. Mas afinal, o que isso significa na prática? Quais são os benefícios, os cuidados e os impactos dessa possível nova lei para quem aluga ou investe em imóveis?
Se você é locador, investidor, gestor imobiliário ou até mesmo um inquilino, vale a pena entender as nuances dessa proposta. E claro: contar com uma consultoria jurídica em SP especializada pode ser o grande diferencial para tomar decisões mais seguras nesse novo cenário.
O que é o despejo extrajudicial por inadimplência?
O termo pode soar técnico, mas a proposta é simples: permitir que proprietários despejem locatários inadimplentes através de cartório — sem precisar recorrer ao Judiciário.
O texto aprovado na Câmara altera a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) e autoriza que o despejo de locatário por falta de pagamento possa ser feito por meio extrajudicial, desde que algumas condições sejam respeitadas.
Essa proposta foi apresentada como forma de desafogar o Judiciário, reduzir custos e dar mais agilidade aos locadores que enfrentam problemas com inquilinos inadimplentes. Mas, como toda mudança, ela traz pontos positivos e também levanta preocupações importantes.
A proposta em questão é o PL 3.999/20. O projeto, em seu texto atual, isto é, na data de escrita deste artigo, prevê que o locador poderá solicitar ao cartório de registro de títulos a notificação do locatário para desocupar o imóvel ou quitar a dívida no prazo de 15 dias corridos, sob pena de despejo compulsório. O prazo será contado somente a partir da certificação da notificação pelo cartório.
Esta notificação deverá ser acompanhada de documentos como a planilha dos débitos e será preferencialmente eletrônica ou pessoal. Caso a desocupação ocorra, o cartório entregará as chaves ao locador.
Se o locatário não desocupar o imóvel ou quitar a dívida após o prazo da notificação, o locador poderá requerer o despejo compulsório junto ao Poder Judiciário, que será concedido liminarmente para cumprimento em 15 dias.
Despejo Judicial x Extrajudicial: qual a diferença prática?
Hoje, para despejar um inquilino que não paga o aluguel, o caminho tradicional é entrar com uma ação judicial. Esse processo pode levar meses — ou até anos — dependendo da região, do volume de processos e da complexidade do caso.
Com o despejo extrajudicial por inadimplência, o procedimento seria muito mais rápido e direto: o locador, com a ajuda de um advogado, notificaria o inquilino inadimplente via cartório e, após o prazo legal, poderia solicitar a desocupação.
Veja as principais diferenças:
| Aspecto | Despejo Judicial | Despejo Extrajudicial |
| Tempo | Pode durar meses ou anos | Mais ágil, prazos fixos |
| Custo | Envolve custas processuais | Menor custo com taxas cartorárias |
| Contraditório imediato | Garantido | Limitado (o contraditório é posterior) |
| Participação do juiz | Obrigatória | Não há interferência judicial |
| Necessidade de cláusula | Não | Sim, exige cláusula contratual |
Quais os benefícios para os proprietários?
Para o locador, as vantagens são evidentes:
- Agilidade: o tempo de resposta é um dos maiores problemas para quem precisa retomar um imóvel alugado.
- Redução de custos: evita gastos elevados com longos processos e honorários.
- Menos burocracia: procedimentos mais simples, concentrados em cartório.
- Mais previsibilidade: contratos com cláusulas bem redigidas garantem mais segurança jurídica.
Em um cenário de alta inadimplência, essa mudança pode representar uma proteção importante ao patrimônio de investidores e proprietários.
Mas… e os direitos do inquilino?
É aqui que começam os debates. A medida pode facilitar o despejo de locatários vulneráveis, especialmente aqueles sem condições de contratar advogado ou compreender os prazos e termos da notificação.
Há quem diga que o procedimento desequilibra a relação contratual, favorecendo o lado mais forte da negociação — no caso, o locador. Especialistas também alertam para o risco de insegurança jurídica, já que o processo será feito sem mediação do Judiciário.
Por isso, mesmo que o inquilino não pague, é essencial que o contrato esteja bem redigido e que a notificação respeite todas as exigências legais. O papel do advogado é garantir que ambos os lados sejam ouvidos e tenham seus direitos preservados.
Cláusula contratual e notificação: figuras indispensáveis no despejo por inadimplência
O projeto deixa claro: o despejo extrajudicial por inadimplência só será possível se houver cláusula expressa no contrato de locação, autorizando esse tipo de procedimento.
Além disso, o locador deverá enviar uma notificação extrajudicial com prazo de 15 dias para o inquilino regularizar o débito. Só depois desse prazo, se não houver pagamento ou desocupação voluntária, será possível solicitar o despejo em cartório.
Essa exigência reforça a importância da assessoria jurídica em contratos imobiliários. Sem uma redação clara e adequada, o proprietário pode acabar enfrentando entraves — e o processo, que deveria ser mais simples, pode se tornar um novo problema.
O papel dos cartórios nesse novo processo
O cartório de registro de títulos e documentos passará a ter uma função essencial: formalizar e processar o despejo de inquilino inadimplente.
Na prática, o cartório:
- Receberá a notificação enviada pelo advogado do locador.
- Enviará a notificação ao inquilino com AR (aviso de recebimento).
- Contará o prazo legal de 15 dias a partir da notificação.
- Em caso de não pagamento ou desocupação, emitirá a certidão de despejo para fins de desocupação do imóvel.
O modelo ainda depende de regulamentação estadual e pode variar conforme a estrutura dos cartórios em cada cidade, mas o que se espera é mais agilidade e menos burocracia — especialmente em centros urbanos como São Paulo.
E os contratos daqui para frente?
Com a nova regra, os contratos de locação precisarão ser ainda mais estratégicos e técnicos. Cada cláusula deve ser pensada não apenas para proteger o patrimônio, mas também para garantir segurança jurídica em casos de inadimplência.
E não se trata apenas de incluir a cláusula de despejo extrajudicial. É preciso prever prazos, formas de notificação, canais de contato e demais condições que possam ser questionadas posteriormente.
É nesse ponto que entra a importância de um advogado especialista em direito imobiliário em SP, como os profissionais da Fux e Associados: antecipar cenários e evitar surpresas é o que diferencia um contrato eficiente de um passivo futuro.
Como a Fux e Associados pode te orientar
Na prática, o despejo extrajudicial por inadimplência traz mais possibilidades, mas também exige cuidado. Um erro na redação contratual, na notificação ou no prazo pode invalidar o processo — e acabar levando tudo para o Judiciário, justamente o que se buscava evitar.
Com atuação destacada em Direito Imobiliário e Recuperação de Crédito, o escritório Fux e Associados está pronto para orientar locadores, investidores e administradoras de imóveis nesse novo cenário legal.
A equipe conduz desde a análise dos contratos atuais até a adequação dos novos modelos, sempre com foco em prevenir litígios, proteger o patrimônio e garantir segurança nas relações locatícias.
Se você tem perguntas sobre como essa nova medida pode afetar seus contratos, ou deseja entender como incluir a cláusula de despejo extrajudicial nos seus documentos, tire suas dúvidas com nossos especialistas. Será um prazer esclarecer tudo que for necessário.
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