Diante de um contrato de locação de imóvel é comum que seja solicitada alguma forma de garantia que protege o direito do locador em caso de inadimplência. Essa medida, conhecida como garantia locatícia, gera muitas dúvidas, especialmente para os locatários.
Por isso, na conversa de hoje falaremos sobre o que é garantia locatícia, quais são as principais modalidades, qual a diferença entre as garantias em contrato de locação comercial e residencial, como funciona a cessão fiduciária de quotas e qual a importância de um acompanhamento jurídico na elaboração de um contrato de locação comercial. Quer saber mais sobre esse tema? Venha conosco!
O que é garantia locatícia?
A garantia locatícia é uma forma de assegurar o proprietário do imóvel.
Quando o locador decide colocar seu imóvel para locação, ele irá atrair vários interessados e, se tudo der certo, um deles se tornará o inquilino e, então, novo morador do imóvel. No ato da assinatura do contrato de locação e na entrega das chaves, o proprietário está entregando a posse do imóvel para o inquilino. Tendo a posse, o inquilino terá vários direitos e deveres.
Como a locação envolve certos riscos ao locador, a lei permite que sejam solicitadas garantias ao inquilino. Para isso, as modalidades de garantia estão previstas na lei do inquilinato 8246/91, no artigo 37.
A finalidade da garantia é tentar amenizar ao máximo qualquer risco ou prejuízo que possa ser causado pelo locatário no curso da locação.
É possível fazer um contrato sem garantia, porém esse procedimento é muito arriscado.
Quais são os tipos de garantia locatícia?
Dentre os tipos de garantia de locação, três se destacam: caução, fiança e seguro de fiança locatícia. Há também um quarto tipo, porém falaremos sobre ele separadamente mais à frente.
1 – Caução: Divide-se em caução em dinheiro e caução em imóvel. Na caução em dinheiro, o inquilino irá depositar o valor, em espécie, de três vezes o valor do aluguel na conta do proprietário ou da administradora do imóvel.
Esse valor é utilizado apenas nos casos de inadimplência imobiliária ou de danos ao imóvel.
É importante que esteja bem explicado no contrato de locação como e quando o valor caucionado será usado. Além disso, o inquilino deverá receber esse valor novamente caso não fique inadimplente ou não tenha causado danos ao imóvel. Esse valor é totalmente reversível em favor do inquilino e corrigido com os juros da poupança.
A caução em imóvel, diferente da caução em espécie, é quando o inquilino oferece um imóvel como garantia.
Pode ser o imóvel do próprio inquilino ou de um terceiro. Sendo que este terceiro não estará vinculado ao contrato mas sim o seu imóvel.
Em caso de despejo do inquilino, ação de cobrança ou danos materiais no imóvel, poderá o imóvel ser leiloado para pagamento dos deveres do locatário.
2 – Fiança: A fiança de aluguel é a garantia mais comum nos contratos. Ao optar por essa espécie de garantia, o locatário deve escolher uma terceira pessoa que garantirá o pagamento se ele próprio não o fizer. Os bens do terceiro devem ser usados como garantia em caso de silêncio contratual.
O locatário, no entanto, não deve concordar com aumento do aluguel acima dos índices legais de ajuste. Já o locador deve tomar cuidado para averiguar o patrimônio do fiador para que ele consiga cumprir a obrigação se houver necessidade.
O proprietário do imóvel ainda pode exigir que o fiador seja substituído e também que esse tipo de garantia seja alterado. Para isso, deve avisar ao locatário para que apresente nova garantia em até 30 dias.
Vale lembrar que existe ainda a previsão da penhora de imóvel em caso de fiança locatícia, ainda que se trate de bem de família, já que esta é uma das exceções do princípio da impenhorabilidade.
3 – Seguro de fiança locatícia: O seguro fiança é uma garantia muito utilizada, visto que o contrato de locação terá mais de um locatário, neste caso a seguradora.
Quando a locação é feita por seguro fiança uma empresa de seguros variados, dentre eles o seguro fiança, ela entra no contrato de locação como locatário (inquilino) solidário.
Ou seja, se o inquilino não pagar ou causar danos ao imóvel, a seguradora irá pagar ao proprietário e depois ela irá cobrar do inquilino.
A contratação envolve o pagamento de um valor mensal ou anual à seguradora.
Qual a diferença entre as garantias em contrato de locação comercial e residencial?
Diferentemente da locação residencial, no contrato de aluguel de imóvel comercial a lei confere mais direitos ao locatário (inquilino) que o faz ter mais força na negociação do que o locador (proprietário), pois há diversas proteções empresariais que podem obrigar o locador a ressarcir o inquilino em caso de despejo (é o caso que chamamos de “fundo de comércio” ou “ponto comercial”).
E essa força é vista justamente no direito à renovação do aluguel que os inquilinos comerciais possuem quando cumprem determinados requisitos da lei.
No entanto, há um tipo de garantia locatícia que se torna mais comum nos contratos de locação comercial. Estamos falando do quarto tipo de garantia, a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Trata-se, basicamente, de um investimento realizado pelo locatário ou por um terceiro, cuja propriedade das respectivas cotas do fundo é cedida ao locador, possibilitando, em caso de inadimplência, a transferência das cotas para o credor após um breve e descomplicado procedimento extrajudicial.
Ocorrendo atraso no pagamento do débito, basta ao locador notificar o locatário e o cotista-cedente (se for um terceiro). O prazo para pagamento da dívida é de 10 dias, sob pena de transferência definitiva das cotas para o locador, em quantidade suficiente para o pagamento do débito.
As partes também podem celebrar acordo prevendo o levantamento de valores do fundo para fazer frente às dívidas locatícias, com a previsão de sua recomposição futura, em condições a serem ajustadas. As partes podem, também, estabelecer a composição ou recomposição da garantia, na celebração do contrato ou na sua vigência, prevendo, em ambas as hipóteses, as consequências do descumprimento da obrigação (que podem ser, além do pagamento de multa, o despejo).
A maior vantagem da cessão fiduciária de quotas em relação à fiança é a possibilidade de recebimento do débito sem a necessidade de se recorrer ao Judiciário e aguardar o longo trâmite de uma ação. Essa opção passa ao largo dos efeitos do novo entendimento do STF sobre a impenhorabilidade de bem de família. Além disso, evita os altos custos de um processo judicial, constituindo uma opção, já disponível no mercado, que confere os maiores níveis de segurança, agilidade e liquidez na recuperação de créditos locatícios.
Qual a importância de um acompanhamento jurídico na elaboração de um contrato de locação comercial?
Quando se trata de resolver problemas envolvendo contratos de locação comercial e garantia locatícia, o ideal é tirar suas dúvidas com um advogado especialista em direito imobiliário.
Além de prestar uma assessoria jurídica completa a fim de esclarecer todas as suas dúvidas, esse profissional poderá elaborar o contrato de locação comercial ou analisá-lo, buscando por cláusulas que possam ser abusivas e garantindo que a garantia locatícia estabelecida em contrato cumpra todos os requisitos legais.
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