Incidência de ITBI sobre cessão de direitos de imóveis

22/05/2024

A incidência de ITBI sobre a cessão de direitos imobiliários é um tema frequente de dúvidas entre proprietários, investidores imobiliários e profissionais do mercado imobiliário. Afinal, há ou não incidência do imposto na cessão de direitos de imóveis?

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A fim de responder essa pergunta, na conversa de hoje iremos discorrer sobre o ITBI, o fator gerador desse imposto, se há incidência de ITBI sobre a cessão de direitos de imóveis, qual a jurisprudência atual sobre o assunto, quais são as recomendações para os envolvidos na transação imobiliária e como um advogado especialista em direito imobiliário pode ajudar nesses casos. Quer saber mais sobre esse tema? Venha conosco!

O que é o ITBI? Em quais casos esse tributo é cobrado?

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O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis Inter Vivos) é um imposto cobrado quando há transferência da titularidade de um imóvel. O ITBI é pago exclusivamente ao Município, e ocorre sempre que alguém vende um imóvel. Após o pagamento deste tributo, é realizada a transferência da propriedade do bem para o novo proprietário.

Na maioria dos casos, o comprador deve arcar com os custos dos tributos. Embora não haja norma clara sobre quem deve pagar o ITBI, é prática comum do mercado que o consumidor pague a taxa, pois é para o nome deste que o imóvel será passado.

Ou seja, há incidência de ITBI sempre que houver a transmissão da propriedade de um imóvel envolvendo uma pessoa física (compra e venda).

É importante consultar a legislação do seu município, pois alguns determinam o pagamento do ITBI após a lavratura da escritura pública, enquanto outros estabelecem seu pagamento após o registro da escritura.

Há incidência de ITBI sobre cessão de direitos de imóveis? Qual a jurisprudência sobre o tema?

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Como mencionamos acima, é sabido que há incidência de ITBI sempre que há uma compra ou venda de imóveis, afinal, há a transferência onerosa (envolvendo pagamento em dinheiro) da propriedade do bem imóvel entre duas pessoas vivas. No entanto, a situação costuma ser mais complicada e gerar muitas dúvidas quando envolve a cessão de direitos imobiliários, como uma promessa de compra e venda.

Segundo o STJ, tendo em vista que a cessão de direitos não transfere a propriedade, não há incidência do imposto sobre transação imobiliária. Este entendimento foi reafirmado pelo STF, no sentido de permitir a incidência do ITBI somente no momento da transferência no registro de imóveis. 

Para os ministros, o fato gerador do ITBI ocorre com a transferência da propriedade imobiliária, tal como já vinha sendo decidido nos tribunais estaduais, bem como pelo STJ.

De acordo com os magistrados, não incide imposto em cessão de direitos de imóveis (em “promessa de compra e venda“), pois, o contrato preliminar não necessariamente levará à celebração do contrato definitivo, que consiste no único instrumento hábil a ensejar a cobrança do referido tributo.

Ou seja, por ser um contrato de caráter preliminar, a promessa de compra e venda nem sempre leva ao fechamento do negócio. Somente com a assinatura do contrato final é que pode haver a incidência de imposto na compra e venda de imóvel.

Desta forma, não resta dúvidas que a cobrança na cessão de direitos que vem sendo realizada por muitos municípios é totalmente infundada, visto que não há comprovação do fato gerador do imposto (a transferência de propriedade do imóvel). Ou seja, enquanto não houver a alteração da titularidade do imóvel perante o Cartório de Registro de Imóveis, não há como ocorrer o fato gerador do imposto, muito menos a cobrança deste.

Tendo estas informações em mente, o contribuinte não deve se sujeitar ao pagamento do ITBI em caso de cessão de direitos. Caso ainda haja a cobrança desse tributo, é possível recorrer pela via judicial.

Recomendações ao realizar transações imobiliárias

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Toda transação imobiliária, por envolver um bem de alto valor, deve estar cercada de cuidados para que ambas as partes tenham seus direitos resguardados. Confira a seguir algumas das principais precauções a serem tomadas na compra e venda de imóveis:

1 – Visite o imóvel: Sempre é recomendado visitar e inspecionar o imóvel que será comprado, especialmente quando se trata de compras pela internet. Não dá para garantir que a palavra do vendedor seja a verdade absoluta e que todos os detalhes estejam inclusos, não é mesmo? É melhor prevenir do que remediar!

2 – Atenção ao contrato: Seja uma promessa de compra e venda ou o efetivo contrato de compra e venda de imóvel, é necessário ter atenção antes de assinar qualquer documento. Nesses momentos, contar com uma assessoria jurídica é essencial para a análise do contrato, buscando por omissões ou cláusulas abusivas. Este profissional também pode confeccionar o documento, garantindo que todos os envolvidos estejam juridicamente resguardados.

3 – Cuidado com os registros e tributos: Sempre que a negociação envolve um imóvel, é necessário se atentar à incidência de ITBI e outros tributos. Além disso, também é importante observar os valores dos tributos. Não é incomum que as Prefeituras cobrem o ITBI com base no valor venal de referência, que aumenta consideravelmente o valor pago no tributo. No entanto, a jurisprudência já declarou que o cálculo do ITBI com base no valor de referência é ilegal. Caso você tenha sido cobrado com base nesse valor, cabe restituição das quantias pagas indevidamente. Outro ponto a ser observado é a realização dos registros. Ao fim da negociação, caso o imóvel não seja registrado adequadamente em nome do novo proprietário, ele poderá ter problemas com a Justiça.

A Prefeitura cobrou ITBI na cessão de direitos imobiliários. Como o advogado pode me ajudar?

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Caso a prefeitura esteja cobrando o ITBI na cessão de direitos imobiliários, o ideal é tirar todas as suas dúvidas com um advogado especialista em direito imobiliário SP. Este profissional irá lhe orientar sobre quais ações tomar para que você não seja cobrado por este tributo ou, caso já o tenha pago, para que você obtenha a restituição dos valores pagos indevidamente.

Além disso, o advogado pode analisar toda a documentação do imóvel, buscando possibilidades de isenção de ITBI ou de pagar menos imposto mesmo que o contrato progrida para uma compra e venda de imóvel. Este profissional também tem a função de lhe ajudar a regularizar toda a documentação do imóvel, permitindo que o registro do bem em seu nome seja feito de forma tranquila e ágil.

Gostou de saber mais sobre a incidência de ITBI em cessão de direitos de imóveis? Lembre-se que o apoio jurídico é essencial nessas situações! Possui alguma pergunta sobre esse tema? Tire suas dúvidas com a Fux Associados! Contamos com advogados especializados que poderão resolver todas as suas dúvidas!

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