Quando um imóvel vai a leilão, não é incomum que este se encontre ocupado, seja pelos ex-proprietários ou até mesmo locatários. Por esse motivo, o leilão de imóvel ocupado tende a ser motivo de muitas dúvidas entre investidores, que frequentemente não sabem como proceder nesses casos.
A fim de permitir que você faça melhor proveito das grandes oportunidades oferecidas pelos leilões de imóveis, na conversa de hoje falaremos o que pode ser feito caso o morador se recuse a desocupar o imóvel, como o tipo de leilão de imóvel influencia na desocupação, como a alienação fiduciária afeta o procedimento e como um advogado especialista em leilão de imóveis pode ajudar nesses casos. Quer saber mais sobre esse tema? Venha conosco!
Leilão de imóvel ocupado: como obter a desocupação?
Antes de tudo, é importantíssimo salientar que o uso da força ou mesmo chamar um chaveiro não são ações recomendadas, pois podem incorrer em crimes, levando a uma série de problemas com a Justiça.
Dito isto, a melhor maneira de avisar ao ocupante do imóvel sobre a necessidade da desocupação devido à sua compra do imóvel de leilão ocupado, é a notificação extrajudicial.
A notificação serve tanto como precaução, pois possui validade legal e confirma que o ocupante tomou conhecimento da situação, quanto como tentativa de realização de acordo.
Após a notificação extrajudicial, caso o imóvel de leilão não seja desocupado, é necessário analisar as documentações do leilão do imóvel junto ao advogado especialista a fim de determinar qual será o meio utilizado para obter a desocupação do imóvel.
Leilão judicial x leilão extrajudicial: como o tipo de leilão afeta a desocupação do imóvel?
O tipo de leilão possui grande influência sobre como o processo de desocupação irá ocorrer. Os leilões podem ser judiciais ou extrajudiciais. Confira a seguir como funciona a desocupação de imóvel ocupado para cada tipo de leilão.
Leilão Judicial: No caso de imóvel proveniente de um leilão judicial, passados 10 dias da homologação do leilão, o comprador poderá solicitar ao juiz responsável a desocupação do imóvel.
Se o imóvel já se encontra envolvido com processos judiciais, isso significa que um juiz disponibilizou o imóvel para leilão a fim de pagar alguma dívida (IPTU, condomínio, etc.) usando o dinheiro do leilão.
Assim, o mesmo juiz que emitiu a ordem do leilão deverá exigir a desocupação do bem.
Com a expedição do mandado de imissão na posse pelo juiz, o novo proprietário conseguirá obter a posse do bem, sendo-lhe permitido, enfim, conferir ao imóvel a destinação que quiser (usufruir, alugar ou mesmo vender).
Leilão Extrajudicial: No caso de leilões extrajudiciais, aqueles que ocorrem sem intervenção do Judiciário, há duas hipóteses previstas:
1 – O imóvel é de alienação fiduciária: trata-se de um modelo de garantia de propriedade baseado na transferência de bens como garantia de pagamento de uma dívida.
Isso só pode acontecer por meio de contrato firmado entre as duas partes: o credor e o devedor.
O artigo 30 da Lei nº 9514/97 determina que o morador deverá desocupar o imóvel leiloado por meio de liminar em um prazo de 60 dias. Para fazer cumprir a lei, o comprador deverá solicitar a expedição da liminar que exige a desocupação.
2 – O imóvel não procede de alienação fiduciária: Neste caso, o comprador precisará tirar suas dúvidas com um advogado a fim de iniciar uma ação de Imissão de Posse com Antecipação de Tutela.
A Ação de Imissão de Posse é uma medida judicial utilizada por quem tem direito à posse de um imóvel, mas se encontra privado dela por algum motivo. A antecipação de tutela, por sua vez, é um pedido feito ao juiz para que os efeitos da ação (nesse caso, a Imissão de Posse) sejam antecipados já para o início do processo.
Se o pedido de Antecipação de Tutela for aceito pelo juiz, a justiça determinará o despejo do morador já no início na ação de Imissão de Posse.
Há uma única observação a ser feita nesse caso: Aqui, o imóvel não poderá ser vendido até que saia o desfecho da ação de Imissão de Posse, tendo em vista que a desocupação do imóvel é uma medida liminar (ou seja, não é definitiva) concedida pelo pedido de Antecipação de Tutela.
Leilão de imóvel ocupado: como o advogado pode ajudar no processo de desocupação?
Quando se trata de resolver problemas com leilão de imóvel ocupado, é importante lembrar que tirar suas dúvidas com um advogado especialista em leilão SP é essencial desde o começo do processo de arremate, pois este profissional pode fazer um levantamento completo do imóvel, incluindo se o local está ou não ocupado.
Quando há um inquilino no imóvel, o advogado é essencial para conduzir eventuais negociações entre o arrematante e o atual ocupante.
Caso as negociações não sejam efetivas, é papel deste profissional analisar se o leilão de imóvel alugado foi judicial ou extrajudicial, tomando as medidas cabíveis para garantir a desocupação do imóvel e a efetiva reintegração de posse.
Ou seja, o advogado especialista permite que você possa desfrutar com tranquilidade de todas as vantagens do leilão de imóvel!
Gostou de saber mais sobre como proceder em caso de leilão de imóvel ocupado? Lembre-se que o apoio jurídico é essencial nessas situações! Possui alguma pergunta sobre esse tema? Tire suas dúvidas com a Fux Associados! Contamos com advogados especializados que poderão resolver todas as suas dúvidas!
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