Com o aumento do IGPM (Índice Geral de Preços de Mercado), os valores dos aluguéis têm subido consideravelmente, afetando tanto o locador quanto o locatário que podem ter dúvidas sobre as regras e índices corretos a serem seguidos para o reajuste de aluguel.
Contudo, nesse cenário é possível ver locadores que estão aplicando reajuste abusivo no aluguel, lesando consideravelmente o locatário.
Por isso, na conversa de hoje falaremos sobre como são estabelecidos os valores de contrato de aluguel, como o projeto de lei que prevê limites no reajuste de aluguel impacta o locador e o locatário, o que fazer em caso de reajuste abusivo de aluguel, o que é uma carta de contraproposta e como o advogado especialista em direito imobiliário pode ajudar nesses casos. Quer saber mais sobre esse tema? Venha conosco!
Como são estabelecidos os valores de contratos de locação?
Atualmente, a Lei de Locações determina que o indexador do aluguel será definido entre as partes, mas o mercado imobiliário costuma usar o Índice Geral de Preços e Mercado (IGP-M), calculado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV).
Tanto locador quanto locatário podem se basear em outra taxa, diferente do IGPM, como, por exemplo, o IPCA ou o INPC. O IPCA é um índice formado por outros – alimentação e bebidas, habitação, artigos de residência, vestuário, transportes, saúde e cuidados pessoais, despesas pessoais, educação e comunicação – e cada um tem um peso.
Já o INPC mede a variação do custo de vida médio de determinadas famílias do país. Ou seja, daquelas que têm renda mensal de 1 a 5 salários mínimos. Como essas famílias gastam mais com transporte, medicamentos e alimentação, elas têm maior sensibilidade às variações de preços.
Projeto de lei prevê limites no reajuste de aluguel: quais são os seus impactos para locadores e locatários?
O Projeto de Lei 1026/21 determina que o reajuste dos contratos de aluguel residencial e comercial não poderá ser superior à inflação oficial do País, medida pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). A proposta ainda está em trâmite na Câmara dos Deputados.
Argumentos favoráveis ao projeto defendem que a livre negociação prevista na lei vem prejudicando os inquilinos, que para fechar contrato acabam aceitando qualquer índice de reajuste de aluguel. A situação torna-se mais grave diante do quadro de crise econômica provocado pela pandemia.
Desta forma, o IPCA seria o índice mais adequado para os aluguéis, visto que ele reflete “o real custo de vida” da população.
Caso aprovado, este projeto impedirá consideravelmente os abusos no reajuste de aluguel, evitando que os locatários sejam impactados por aumentos superiores à inflação do país.
O que fazer em caso de abuso no reajuste de aluguel?
Os inquilinos contam com duas principais alternativas para judicializar eventuais abusos no reajuste de aluguel:
A primeira opção é a revisional de aluguel. Com base no artigo 19 da lei 8.245/91, que estabelece: “não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado”.
No entanto, é importante se atentar ao preço de mercado, pois uma contestação somente terá sucesso se o valor de mercado do imóvel ultrapassar a média da vizinhança.
Caso o contrato não tenha chegado aos três anos — isto é, passível de ser revisto — o inquilino tem acesso a outra opção: solicitar ao juiz que se reveja as cláusulas de reajuste por conta de “distorção emergencial”.
Dado o ambiente de instabilidade causado pela pandemia de Covid-19, houve uma fuga de proximidade entre o IGP-M e o IPCA, fazendo com que o inquilino possa propor uma discussão se há condições de uma renegociação por desproporção. Contudo, se o aumento do aluguel não for acima da média, o ganho de causa se torna improvável.
Na maioria dos casos, a melhor opção é o acordo extrajudicial ou uma carta de contraproposta de reajuste de aluguel. Falaremos mais sobre a carta de contraproposta a seguir.
Carta de contraproposta de reajuste de aluguel: o que é? Qual é o papel do advogado especialista em direito imobiliário?
A carta de contraproposta de reajuste de aluguel é um documento que o inquilino envia ao proprietário. Nele, é sugerido um novo valor para alterar aquele pago pela locação todos os meses. Pode ser até que o pedido seja feito para que não haja reajuste no aluguel.
No momento de escrever essa carta, o ideal é tirar suas dúvidas com um advogado especialista em direito imobiliário. Com seus conhecimentos sobre a legislação imobiliária, este profissional irá lhe orientar no momento de redigir a carta, que deve conter pelo menos as seguintes informações básicas:
– Local e data;
– Nome da pessoa a quem será endereçado o documento;
– Pedido, com o valor do desconto desejado e por quanto tempo;
– Nome e assinatura do inquilino.
Alguns inquilinos acham importante informar ao proprietário o motivo do pedido. Você pode fazer um resumo e juntar às outras informações. Quanto mais bem embasado o pedido for, maiores serão as chances de reajuste, pois na maioria dos casos, o locador não tem interesse em perder o contrato de locação imobiliária.
Caso você seja o proprietário e receba uma carta sobre reajuste de aluguel, vale a pena analisar a situação e ver se a pessoa que está morando em seu imóvel é um bom inquilino, se paga em dia e como está o mercado imobiliário.
Também é possível realizar um acordo extrajudicial a fim de garantir um reajuste adequado no aluguel. Nesse caso, uma assessoria jurídica imobiliária se faz ainda mais necessária a fim de evitar acordos abusivos que possam lesar os direitos do inquilino.
O advogado especialista em direito imobiliário também é essencial para defender o locador contra propostas improcedentes nas quais o reajuste não se configura como abusivo, evitando que o locador seja lesado por inquilinos mal intencionados.
Gostou de saber mais sobre como agir diante de reajustes abusivos no aluguel? Lembre-se que o apoio jurídico é essencial nessas situações! Procurando por um advogado especialista em direito imobiliário SP para resolver suas dúvidas sobre esse tema? Tire suas dúvidas com a Fux Associados! Contamos com advogados especializados que poderão resolver todas as suas dúvidas!
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