No momento de realizar uma transação imobiliária, receber uma herança ou doação à parte, você pode deparar-se com cláusulas de impenhorabilidade, inalienabilidade e incomunicabilidade (ou indisponibilidade dos bens), o que pode significar dores de cabeça. Além disso, o imóvel pode estar averbado com indisponibilidade determinada pela Justiça.
Essas cláusulas representam condições impostas por uma pessoa que, ao realizar um testamento ou fazer uma doação, não deseja que os bens (como um imóvel) saiam do nome do beneficiado.
Já a incomunicabilidade ou indisponibilidade dos bens impede que o bem em questão entre na comunhão de bens entre o novo proprietário e seu cônjuge, independentemente do regime de bens.
Tais cláusulas podem causar muitos incômodos ao herdeiro ou adquirente, especialmente quando duas ou mais delas se encontram presentes. Por isso, na conversa de hoje falaremos sobre a aplicação dessas cláusulas e como o advogado imobiliário pode ajudar a cancelar essas restrições, trazendo maior liberdade para o beneficiado dispor como quiser dos bens. Quer saber mais sobre esse tema? Venha conosco!
Quando essas cláusulas são aplicadas?
Segundo o atual Código Civil, tais cláusulas somente podem ser instituídas por testamento se o testador declarar uma justa causa, ou seja, declarar os motivos que o estão levando a clausular aquele determinado bem.
Além disso, todas as três cláusulas permitem que o beneficiado faça uso dos bens gravados (restritos). Isso significa que o herdeiro pode, por exemplo, morar em um imóvel que recebeu de herança. Apenas é vedado o que cada cláusula restringe. Confira maiores detalhes a seguir.
Cláusulas de impenhorabilidade: Como mencionado, o imóvel não poderá ser penhorado para sanar dívidas do beneficiado.
Alguns dos bens impenhoráveis são: os soldos, as provisões e os montepios, os salários, os utensílios e as ferramentas de ofícios e os vencimentos de professores e funcionários públicos. Além disso, todos os bens considerados inalienáveis também são impenhoráveis.
Há, no entanto, uma exceção: caso haja taxa de condomínio não paga pelo proprietário, o apartamento poderá ser penhorado a fim de pagar o débito condominial, independentemente de ser inalienável e impenhorável.
Cláusulas de inalienabilidade: Podem ser impostas na transferência do bem por meio de doação ou herança, impedindo o beneficiado de vender, doar ou dar o bem como pagamento. Nesse caso, as cláusulas de inalienabilidade devem ser averbadas na matrícula do imóvel.
Além disso, a presença dessa cláusula também significa que o bem é impenhorável e incomunicável.
A duração da cláusula não pode ultrapassar o tempo de vida do beneficiado. Ou seja, o herdeiro poderá dispor livremente do bem para depois de sua morte por testamento. Caso não o faça, o bem será transmitido livremente a seus herdeiros.
No entanto, há exceções a essa cláusula. O bem pode ser alienado por meio de uma desapropriação pelo poder público e a execução por dívidas de impostos, desde que seja mantida no preço a cláusula imposta ao imóvel expropriado.
Além disso, caso seja necessário vender o bem para custear despesas médicas ou subsistência do beneficiado, também haverá exceção, visto que a vida do proprietário corre risco.
Para que um bem gravado com cláusulas de impenhorabilidade possa ser vendido ou doado, é necessário contar com autorização judicial.
Cláusulas de incomunicabilidade: Esta restrição torna o bem uma propriedade exclusiva do beneficiado, ou seja, há indisponibilidade dos bens no que se refere à comunhão com o cônjuge.
O objetivo dessa cláusula é garantir que o patrimônio permaneça no seio familiar, sendo passado apenas aos descendentes consanguíneos, e não aos “agregados” à família.
Quando ocorre a venda de um bem ou direito gravado com a cláusula de incomunicabilidade e a compra de outro com o dinheiro da venda (é necessária autorização judicial para tal), a operação deve constar no contrato de compra e venda, sob pena de anulação da negociação.
Indisponibilidade de bens decretada pela Justiça: A indisponibilidade dos bens de executado não impede a penhora e a adjudicação, já que a medida apenas impede que o proprietário se desfaça de seu patrimônio. A indisponibilidade é a medida que busca prevenir que o devedor dilapide seu patrimônio, frustrando execuções, e ela não pode ser considerada como causa impeditiva de constrição judicial. Assim, a indisponibilidade apenas impede a alienação voluntária do bem por parte de seu proprietário, mas não o registro de novas constrições por outras dívidas, sob pena de se proteger aquele devedor. A indisponibilidade não cria direito de preferência em relação aos demais credores, também porque a indisponibilidade somente é óbice à disposição do patrimônio pela vontade do devedor.
Como o advogado imobiliário pode ajudar a realizar o cancelamento dessas cláusulas e averbações na matrícula?
Embora a função dessas cláusulas seja proteger o beneficiado, as restrições podem acabar criando muitas dificuldades para as pessoas que receberam esses bens. Isto é, a cláusula que tinha a intenção de beneficiar o herdeiro ou donatário cria problemas ao impedi-lo de dispor livremente do patrimônio recebido.
Nesse momento, é importante tirar suas dúvidas com um advogado imobiliário e sucessório, pois este profissional é o mais adequado para derrubar as restrições contidas nessas cláusulas, permitindo que os beneficiados façam o que bem entenderem com seus novos patrimônios.
Essa medida do advogado se torna possível quando as cláusulas causam danos aos interesses do herdeiro ou donatário, impossibilitando o bom aproveitamento do patrimônio em vez de protegê-lo.
Quando isso ocorre, as cláusulas descumprem, de certo modo, a função social do bem, afastando sua utilidade ao impedi-lo de ser comercializado e gerar riqueza.
Dessa forma, a presença de um advogado especialista se faz essencial tanto para os casos em que é necessário solicitar autorização judicial para vender um bem gravado com cláusulas de inalienabilidade e incomunicabilidade quanto para ocorrências mais extremas, nas quais as cláusulas precisam ser totalmente derrubadas por lesar os interesses do beneficiado.
Gostou de saber mais sobre as cláusulas de impenhorabilidade, inalienabilidade e incomunicabilidade dos bens? Lembre-se de que o apoio jurídico é essencial nessas situações! Tem alguma pergunta sobre esse tema? Tire suas dúvidas com a Fux Associados! Contamos com advogados especializados que poderão resolver todas as suas dúvidas!
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