Nos últimos anos, a compra de imóveis em leilão para revenda se tornou uma opção muito rentável, atraindo a atenção de investidores que visam obter lucro com essa atividade. Para tal, os investidores arrematam o imóvel e então realizam diversas reformas, valorizando o bem para então vendê-lo de forma lucrativa. Contudo, o que muitos investidores não sabem é que existe a incidência de tributos sobre o lucro imobiliário proveniente dessa transação.
Pensando nisso, na conversa de hoje explicaremos todos os pormenores do lucro imobiliário e falaremos sobre como uma consultoria jurídica com um advogado especialista em direito imobiliário e leilão de imóvel pode ajudar a maximizar o lucro e diminuir os tributos. Quer saber mais sobre esse tema? Venha conosco!
O que é o lucro imobiliário? Como é calculado?
Lucro Imobiliário, também conhecido como Ganho de Capital, corresponde à diferença entre o valor de aquisição do imóvel e o valor de venda, ou seja, o lucro bruto da transação. Este conceito é de suma importância, pois implica em obrigações fiscais para o vendedor do imóvel.
Resumidamente, sempre que você vende um imóvel a um valor mais alto que o da aquisição, a diferença entre os dois valores será considerada um ganho de capital. Desta forma, haverá incidência de tributação pela Receita Federal.
Contudo, é importante lembrar que esse valor leva em consideração uma série de fatores, como melhorias feitas no imóvel, despesas com venda e aquisição, entre outros.
Fatores a serem considerados ao calcular o valor de aquisição
Ao valor do arremate é possível acrescentar, por exemplo, o valor pago pelo Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), assim como os custos de eventuais reformas, aplicações e benfeitorias realizadas no imóvel, desde que os comprovantes de pagamento sejam guardados.
Esses acréscimos ao custo de aquisição diminuem o ganho de capital, reduzindo o valor a ser pago no tributo.
De acordo com a Secretaria da Receita Federal, podem integrar os custos de aquisição de imóveis adquiridos a partir de 1 de janeiro de 1992:
1 – As parcelas de juros pagas pelo financiamento (SFH e outros);
2 – O valor da contribuição de melhoria;
3 – Os dispêndios com a construção, ampliação, reforma e pequenas obras, tais como: pintura, reparos em azulejos, encanamentos etc.;
4 – O imposto de transmissão (ITBI) pago pelo alienante na aquisição do bem objeto da alienação;
5 – As despesas de corretagem referentes à aquisição do imóvel vendido, desde que efetivamente suportado o ônus pelo contribuinte;
6 – Os dispêndios com a realização de obras públicas, tais como: colocação de meio-fio, sarjetas, pavimentação de vias, instalação de rede de esgoto e eletricidade, desde que efetivamente pagas pelo alienante e que tenha beneficiado o imóvel alienado;
7 – Os dispêndios com a demolição de prédio existente no terreno, desde que seja condição para se efetivar a alienação.
Calculando o valor dos tributos
O cálculo para determinar o valor a ser pago no imposto de renda sobre o lucro imobiliário é muito simples. Basicamente, é necessário aplicar uma alíquota de 15% sobre o ganho de capital. Por exemplo, se você arrematou um imóvel por R$ 100.000,00 e o vendeu por R$ 150.000,00, o imposto de renda devido equivale a 15% de R$ 50.000,00 (isto é, do lucro bruto), que corresponde a R$ 7.500,00.
No entanto, considere que você teve de realizar melhorias no imóvel, que totalizaram R$ 3.000,00. Neste caso, o seu lucro bruto passa a ser R$ 47.000,00. O imposto será de 15% desse valor, totalizando R$ 7.050.
Importante: De acordo com o Art. 21 da lei 8981/95, o prazo para pagamento do imposto é até o último dia útil do mês posterior à conclusão da venda. Isso acontece porque o imposto de renda sobre o ganho de capital é de tributação exclusiva, e não ocorre juntamente à declaração anual.
Escalonamento da alíquota do imposto sobre lucro imobiliário
Desde 1 de janeiro de 2017, a Lei 13259/16 estabeleceu que a alíquota para o cálculo do imposto de renda sobre lucro imobiliário deixou de ser fixa, passando a escalonar de acordo com o lucro obtido.
A incidência da alíquota funciona da seguinte forma:
- 15% sobre a parcela dos ganhos que não ultrapassar R$ 5.000.000,00 (cinco milhões de reais);
- 17,5% sobre os ganhos acima de R$ 5.000.000,00 (cinco milhões de reais), desde que não ultrapassem R$ 10.000.000,00 (dez milhões de reais);
- 20% sobre ganhos que excederem R$ 10.000.000,00 (dez milhões de reais) e não ultrapassarem R$ 30.000.000,00 (trinta milhões de reais); e
- 22,5% sobre ganhos acima de R$ 30.000.000,00 (trinta milhões de reais).
A despeito do escalonamento citado acima, o ganho de capital obtido com a venda de um imóvel arrematado dificilmente será superior a R$ 5.000.000,00 (cinco milhões de reais). Ou seja, a não ser em casos envolvendo transações milionárias, como a revenda de mansões, a alíquota será equivalente aos 15% fixados na lei 8981 de 1995.
Importante: O escalonamento da alíquota é aplicável tanto ao arrematante pessoa física quanto ao arrematante pessoa jurídica, exceto para as pessoas jurídicas tributadas com base no lucro real, presumido ou arbitrado. Para dúvidas envolvendo esses casos, é importante tirar suas dúvidas com um advogado especialista em leilão de imóveis.
É possível obter isenção do imposto de renda sobre lucro imobiliário?
Sim. Existem algumas hipóteses legais de isenção do imposto ao arrematante, mesmo que tenha ocorrido ganho de capital com a venda.
Estará isento de tributação sobre o lucro imobiliário o arrematante que:
1 – Vender um imóvel arrematado em leilão por R$ 440.000,00 ou menos, for proprietário de um único imóvel e não ter vendido nenhum outro imóvel nos 5 anos anteriores.
Ex.: Único imóvel do arrematante foi adquirido em leilão por R$ 180.000,00 e posteriormente vendido por R$ 400.000,00.
2 – Vender um imóvel e, dentro de 180 dias após a assinatura do contrato, comprar outra propriedade residencial utilizando o valor da venda (de acordo com a lei 11.196 de 21 de novembro de 2005).
Ex. 1: Imóvel foi arrematado por R$ 400.000,00 e vendido por R$ 700.000,00. Dentro do prazo de 180 dias, o arrematante adquire outro imóvel em leilão por R$ 1.000.000,00. Nesse caso, todo o lucro imobiliário foi utilizado para comprar outro imóvel, resultando em isenção total.
Ex. 2: Um imóvel foi arrematado por R$ 600.000,00 e vendido por R$ 900.000,00. Dentro do prazo de 180 dias, o arrematante adquire outro imóvel em leilão por R$ 600.00,00. Nesse caso, como o ganho de capital é superior ao necessário para a compra do outro imóvel, o valor restante deverá ser tributado normalmente (no caso, R$ 300.000,00), resultando em isenção parcial.
3 – Vender um imóvel por valor igual ou inferior a R$ 35.000,00, de acordo com o Art. 22, Inciso II da Lei 9250/95.
Ex.: Um imóvel foi arrematado por R$ 20.000,00 e então vendido por R$ 30.000,00.
Devido ao baixo valor de compra e de venda, são raríssimos os casos de imóveis que se encaixam nessa isenção.
Como o advogado especialista em leilões pode ajudar a maximizar o retorno financeiro e reduzir riscos?
Sempre que se trata de arrematar imóveis em leilão, o ideal é tirar suas dúvidas com um advogado especialista em leilão SP antes mesmo de dar um lance. Através da análise do edital, este profissional pode lhe dizer se o imóvel é realmente interessante ou se há armadilhas jurídicas ocultas, como dívidas em nome do bem.
Este profissional também pode lhe ajudar quanto ao cálculo do lucro imobiliário, avaliando possibilidades de descontos ou mesmo isenções no pagamento do tributo. Além disso, o advogado pode utilizar seu conhecimento jurídico para lhe assessorar no momento da compra de imóvel, avaliando quais imóveis possuem maior potencial de lucratividade.
Gostou de saber mais sobre como funciona o lucro imobiliário na compra de imóveis em leilão? Lembre-se que o apoio jurídico é essencial nessas situações! Possui alguma pergunta sobre esse tema? Tire suas dúvidas com a Fux Associados! Contamos com advogados especializados que poderão resolver todas as suas dúvidas!
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