O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é um tributo municipal pago sempre que há a transferência de bens imóveis entre vivos, o que geralmente envolve a compra e venda de imóveis. Esse tributo incide inclusive quando há arrematação em leilões, o que gera dúvidas sobre como funciona a restituição de ITBI em leilão anulado.
Na conversa de hoje falaremos sobre como funciona o pagamento de ITBI em leilão, o que acontece nos casos onde o ITBI é pago e o leilão é anulado, quais são as principais causas de anulação de leilões imobiliários e como o advogado especialista em leilão pode ajudar na restituição de ITBI. Quer saber mais sobre esse tema? Venha conosco!
ITBI em leilão: como funciona? Qual o momento de pagar esse tributo?
O ITBI é um imposto municipal e, como seu próprio nome diz, incide nas transmissões onerosas de bens imóveis. A legislação tributária municipal considera a arrematação, tanto judicial como extrajudicial, como fato gerador do ITBI. A comprovação do recolhimento deste tributo é necessária para que o cartório de registro de imóveis passe o bem para o nome do comprador. Ou seja, sem o pagamento do ITBI, não será possível registrar o imóvel em seu nome.
Importante: Durante muito tempo, as prefeituras usaram como base de cálculo para o ITBI o maior valor entre o valor de operação e o valor venal de referência.
Atualmente, a jurisprudência é de que a base de cálculo para vendas em leilão, seja judicial ou extrajudicial, é o valor de arrematação.
O STJ, por meio do julgamento do REsp 1.937.821, afirmou que já é pacificado na corte o entendimento de que o valor para efeito de base de cálculo do ITBI, nas situações de arrematação judicial ou extrajudicial, é aquele constante no auto de arrematação.
Quanto ao momento do recolhimento do tributo, isso irá depender se é um leilão judicial ou extrajudicial.
Leilões judiciais: O momento de recolhimento do imposto para leilões judiciais pode variar de acordo com o andar do processo, mas no geral depende da própria lei municipal.. É frequente que o próprio Juiz do processo do leilão exija o pagamento do ITBI para a expedição da Carta de Arrematação, documento necessário para a transmissão do bem no cartório de registro de imóveis. Cada caso deve ser analisado de forma individualizada.
Caso a arrematação transcorra sem problemas e não haja impugnação, o momento de pagar o ITBI é no prazo da lei.
Caso a arrematação seja impugnada, o arrematante terá duas opções:
1 – Desistir da arrematação. Aqui o imposto não será devido;
2 – Defender a arrematação e aguardar o julgamento da contestação. Caso a impugnação seja procedente, a arrematação será cancelada e o imposto não será devido. Caso a impugnação não prospere, a arrematação continuará e o momento para o recolhimento do imposto será contado a partir da certificação do trânsito em julgado da decisão que indeferiu a impugnação, porém com os acréscimos legais.
A data de arrematação a ser preenchida na geração da guia de pagamento do ITBI junto com as prefeituras deve ser:
Arrematação sem impugnação: data de arrematação, que é a data de decurso de prazo sem impugnação
Arrematação com impugnação: data de arrematação. Em alguns casos é possível lançar a data do trânsito em julgado do indeferimento da impugnação.
Leilões Extrajudiciais: Aqui o momento de pagamento é diferente, visto que o documento necessário para a transmissão será outro. No leilão judicial este documento é a Carta de Arrematação. No leilão extrajudicial, o documento é a escritura pública entre o comprador e o comitente. Ou seja, o momento certo para o recolhimento do ITBI é o da lavratura da escritura pública de venda e compra do imóvel.
A arrematação extrajudicial também pode ser contestada, com o ingresso de uma ação autônoma. Se nessa ação o juiz suspender a arrematação, a lavratura da escritura e o recolhimento do imposto ficam prejudicados. Caso seja indeferido o pedido de impugnação, será dado seguimento à lavratura da escritura e ao pagamento do ITBI.
Paguei o ITBI e o leilão foi anulado: tenho direito à restituição de ITBI?
Em caso de nulidade de arrematação, não será cobrado o ITBI. Contudo, nos casos onde o tributo já foi pago, é comum vermos um grande número de dúvidas.
O STJ entende que, no caso de anulação da venda do imóvel, o valor pago a título de ITBI é passível de restituição. Isto é, sempre que o imposto já tenha sido pago e ocorra a anulação de leilão, deverá haver a restituição de ITBI.
Isso ocorre porque, segundo a jurisprudência, a anulação judicial do negócio jurídico de compra e venda tem por efeito jurídico tornar insubsistente o fato gerador do tributo.
Neste caso, cabe ação indenizatória, proposta contra a pessoa que levou à anulação do negócio jurídico. Esta, contudo, somente é possível se a atuação desta ocorreu com dolo ou culpa. Também é possível ajuizar procedimento administrativo ou ajuizar uma ação de repetição de indébito contra o Município pedindo a restituição de ITBI.
Leilão anulado: quais as causas mais comuns?
Confira a seguir as principais hipóteses que podem levar à anulação do leilão:
1 – Falta de intimação pessoal dos devedores para pagamento da dívida: O devedor, isto é, a pessoa cujo imóvel está sendo arrematado, deve receber em sua casa uma intimação enviada pelo Cartório de Registro de Imóveis através de um oficial do cartório, pessoalmente, informando a existência de um prazo de 15 dias para pagar as parcelas vencidas até aquele momento, sob pena do imóvel ser levado a leilão. No caso de leilão judicial, também é necessária a intimação do devedor pelo seu procurador ou pessoalmente, através da Justiça. Caso a intimação não tenha sido recebida, o leilão poderá ser anulado;
2 – Erro no valor da dívida descrita na intimação: Se o valor cobrado para o pagamento estiver errado, a intimação será nula, devendo ser realizada novamente. Essa é uma causa comum de anulação de leilão.
3 – Falta de intimação dos devedores sobre a data, hora e local do leilão: A lei exige que o devedor receba uma intimação contendo todas as informações do leilão, em até cinco dias antes do leilão. Caso esse aviso não seja recebido, poderá haver a anulação do arremate.
4 – Falta de publicação de edital divulgando a realização do leilão, em jornal de grande circulação, por três dias seguidos: Mesmo que tal determinação não esteja prevista em contrato, o Poder Judiciário tem entendido sobre a necessidade de publicar os editais nos jornais para maior publicidade. A ausência da publicidade permite a anulação do leilão.
5 – Edital não contém a descrição de benfeitorias do imóvel: A legislação determina que a descrição do bem que está sendo leiloado deve ser detalhada, com TODAS as características do bem. Em caso de bem imóvel, deverá conter ainda, eventuais informações quanto à existência de benfeitorias e o estado de conservação delas.
Isso se aplica especialmente quanto às informações que são relevantes para atrair um maior número de licitantes para o leilão. A ausência de uma descrição adequada das características relevantes do imóvel no edital no leilão ou no site do leiloeiro, pode ensejar a anulação do leilão.
6 – Venda por preço vil: Ocorre quando o valor da arrematação é muito baixo, ou seja, inferior a 50% do valor de mercado do imóvel.
Como o advogado pode ajudar a conseguir a restituição de ITBI em leilão anulado?
Quando se trata da anulação de leilão, especialmente nos casos em que o ITBI já foi pago,é essencial tirar suas dúvidas com um advogado especialista em leilão SP. Esse profissional pode evitar e resolver problemas contratuais, tributários e condominiais ao fazer uma varredura completa nas condições do processo de leilão antes mesmo do arremate.
O apoio jurídico em leilão também possui influência no processo de compra ao analisar os contratos de aquisição e acompanhar o processo judicial até o registro final, solicitando inclusive a desocupação do imóvel ao juiz caso necessário.
Além disso, a assessoria jurídica do advogado é essencial para acompanhar o andamento do processo de leilão, observando se as regras estabelecidas por lei estão sendo cumpridas e, desta forma, garantindo o bom andamento do leilão.
Sua importância também se estende aos processos de registro e regularização de transmissão de propriedade, bem como o recolhimento de impostos do imóvel após o arremate. Isso permite que todo o processo seja livre de surpresas indesejadas e acelera o fluxo deste, permitindo que você tenha a posse do imóvel o mais rápido possível!
Gostou de saber mais sobre a restituição de ITBI em leilão anulado? Lembre-se que o apoio jurídico é essencial nessas situações! Possui alguma pergunta sobre esse tema? Tire suas dúvidas com a Fux Associados! Contamos com advogados especializados que poderão resolver todas as suas dúvidas!
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