No momento da compra de imóvel, um dos tributos mais famosos é o ITBI, o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis. Este imposto municipal incide sobre as transferências imobiliárias entre pessoas vivas, desde que haja pagamento de valores (compra e venda de imóveis. No entanto, muitas prefeituras vêm cobrando ITBI em compromisso de compra e venda, levantando questões sobre a legalidade deste tipo de cobrança.
Com a necessidade do pagamento do imposto para que o imóvel seja registrado em nome do novo proprietário, a cobrança de ITBI em compromisso de compra e venda causa grandes preocupações a quem pretende comprar imóvel.
Por isso, na conversa de hoje falaremos sobre o que é compromisso de compra e venda, quais são os requisitos para a incidência do ITBI, se a cobrança de ITBI em compromisso de compra e venda é legal e como o advogado especialista em direito imobiliário pode lhe ajudar nos casos onde a prefeitura cobra este tributo sobre compromissos de compra e venda de imóveis. Quer saber mais sobre esse tema? Venha conosco!
O que é compromisso de compra e venda?
Na compra e venda de imóveis há a figura do compromisso de compra e venda, que consiste em um contrato preliminar no qual ambas as partes (comprador e vendedor) se comprometem a realizar o contrato definitivo (isto é, de compra e venda do imóvel).
O compromisso de compra e venda difere-se da promessa de compra e venda, pois o compromisso contém cláusulas de irretratabilidade e irrevogabilidade. Ou seja, as partes não podem desistir do negócio, não podendo haver arrependimento.
Este dispositivo existe com o objetivo de impedir as partes de desistirem do negócio, por exemplo, pelo fato do comprador ter encontrado um imóvel mais barato ou pelo vendedor achar outro comprador que pague mais pelo imóvel.
Este tipo de contrato não transfere a posse do imóvel, que somente é realizada mediante o registro imobiliário, que efetiva a transferência de posse do imóvel.
Quais são os requisitos para a cobrança do ITBI? A cobrança de ITBI em compromisso de compra e venda é legal?
É importante lembrar que o registro imobiliário é indispensável para que o pagamento do ITBI possa ser exigido, afinal, a transferência da propriedade somente se efetiva com este registro.
Isso ocorre mesmo que o imposto seja pago antes da lavratura da escritura, pois o Artigo 150, §7º da Constituição Federal, diz que o fato gerador do ITBI (a transferência entre vivos por ato oneroso de bem imóvel) ocorrerá posteriormente, e caso não ocorra deverá ocorrer a restituição dos valores pagos.
Ou seja, o maior requisito para que haja a transferência de posse do imóvel (que por sua vez gera o ITBI) é o registro imobiliário.
Quando se faz uma transação imobiliária através de uma simples celebração de compromisso de compra e venda, sem cláusula de irrevogabilidade e registro, há apenas um direito pessoal, que por sua vez não se qualifica como um título hábil para registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Tendo em mente que a propriedade do imóvel não foi transferida, não ocorre o fato que gera o ITBI. Ou seja, qualquer lei municipal dizendo que o compromisso de compra e venda pode gerar o ITBI é inconstitucional.
Sobre essa questão, o STF (Supremo Tribunal Federal) emitiu um posicionamento reiterando a tese de que a cobrança de ITBI em compromisso de compra e venda é inconstitucional:
“[…] a transferência do domínio sobre o bem torna-se eficaz a partir do registro. Assim, pretender a cobrança do ITBI sobre a celebração de contrato de promessa de compra e venda implica considerar constituído o crédito antes da ocorrência do fato imponível”, (Agravo Regimental em Recurso Extraordinário n. 805859, do Ministro Relator Roberto Barroso, primeira turma, DJe 09.03.2015)
O STJ (Superior Tribunal de Justiça), por meio da Ministra Eliana Calmon, também se manifestou no sentido de que o ITBI não incide “em promessa de compra e venda, contrato preliminar que poderá ou não se concretizar em contrato definitivo, este sim ensejador da cobrança do aludido tributo”. (Recurso Especial 57.641/PE, j. 10/10/2017).
Há apenas uma hipótese na qual a cobrança de ITBI em compromisso de compra e venda é permitida: Quando o compromisso é irretratável e irrevogável, bem como registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Neste caso, se configura transmissão de direito real, ocorrendo a transferência do direito real à aquisição da propriedade e, portanto, gerando incidência do ITBI.
Fora esta situação, nenhum caso de cobrança de ITBI em compromisso de compra e venda de imóveis é admitido.
A prefeitura cobrou ITBI em compromisso de compra e venda de imóveis. Como o advogado especialista em direito imobiliário pode me ajudar?
Nos casos onde a prefeitura realiza a cobrança indevida do ITBI em compromisso de compra e venda de imóveis, é essencial que você tire suas dúvidas com um advogado especialista em direito imobiliário.
Caso você tenha recebido a cobrança do imposto, o advogado poderá analisar o contrato de compromisso de compra e venda de imóvel e, caso este não tenha sido registrado em cartório, poderá entrar com ação para isentá-lo do pagamento do imposto até que a transferência da posse do imóvel tenha sido realizada.
Nos casos onde o comprador já pagou o imposto, este profissional poderá entrar com ação para que a prefeitura devolva os valores pagos indevidamente, evitando prejuízos em um momento no qual o comprador sequer possui recursos para adquirir o imóvel.
Além disso, tirar suas dúvidas com um advogado especialista desde o começo do processo de compra e venda de imóvel permite que todas as operações sejam realizadas adequadamente, evitando ou reduzindo a incidência de impostos, garantindo que o ITBI seja cobrado apenas na realização da escritura e evitando riscos e irregularidades!
Gostou de saber mais sobre a cobrança de ITBI em compromisso de compra e venda? Lembre-se que o apoio jurídico é essencial nessas situações! Procurando por um advogado especialista em direito imobiliário SP para resolver suas dúvidas sobre esse tema? Tire suas dúvidas com a Fux Associados! Contamos com advogados especializados que poderão resolver todas as suas dúvidas!
Fique atento ao nosso Blog e nossas redes sociais Facebook, Linkedin e Instagram para não perder nossas dicas sobre direito! Até mais!
