Nos últimos anos, os movimentos de valorização e desvalorização de imóveis vêm tornando a permuta de imóvel uma opção cada vez mais interessante tanto para quem deseja conseguir imóveis em áreas privilegiadas quanto para quem almeja um local com menores custos de vida.

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Uma das maiores dúvidas nesse assunto diz respeito ao valor do ITBI quando existe permuta, visto que uma troca também pode ser interpretada como a transmissão de um bem imóvel, resultando na necessidade de pagar ITBI.

Por isso, na conversa de hoje falaremos sobre como funciona a permuta de imóvel, qual a base de cálculo do ITBI quando esse procedimento é feito, o que é permuta com torna e sem torna e como o advogado imobiliário pode ajudar nessas situações. Quer saber mais sobre esse tema? Venha conosco!

Como funciona a permuta de imóvel?

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O termo permuta de imóvel refere-se a toda e qualquer operação que envolva a transferência de propriedade de um ou mais imóveis por outro bem (geralmente outro imóvel), ou seja, é a troca de imóvel.

Caso haja uma diferença em dinheiro a ser paga (torna), esta não pode ser superior ao valor do imóvel que está sendo oferecido em troca. Neste caso, a operação deixa de se configurar como permuta de imóvel, sendo considerada uma compra ou venda (e com o imóvel oferecido constando apenas como abatimento no valor).

Exemplo 1: João quer trocar seu imóvel de R$ 400 mil pelo apartamento de R$ 900 mil de Ricardo. Neste caso, não há uma troca, pois a diferença em dinheiro (R$ 500 mil) é maior que os R$ 400 mil do apartamento de João.

Exemplo 2: Mariana quer trocar seu apartamento avaliado em R$ 400 mil pelo imóvel de Juliano, avaliado em R$ 700 mil. Como o valor da torna não excede o valor do imóvel de Mariana, aqui se configura uma troca.

Também é importante salientar que caso a contrapartida não seja um bem (um serviço, como uma empreitada), não se tratará de permuta, que exige coisa por coisa.

Há dois tipos de permuta: a com torna e a sem torna.

Permuta com torna: É toda a troca feita por um bem cujo valor é diferente ao do imóvel oferecido. Exemplo: Carlos deseja trocar seu apartamento no valor de R$ 200 mil pelo apartamento de Adriano, que custa R$ 300 mil. Há uma diferença de R$ 100 mil entre ambos os valores. Essa quantia é chamada de torna, e deverá ser paga por Carlos a Adriano para efetuar a troca.

Permuta sem torna: Ocorre quando o valor de ambos os bens se iguala. Por exemplo: Diego deseja trocar seu apartamento no valor de R$ 200 mil pelo carro de Silvana, também avaliado em R$ 200 mil. Neste caso há uma permuta sem torna, pois não há valores excedentes a serem recebidos.

Como calcular o valor do ITBI quando existe permuta?

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Como mencionado anteriormente, toda permuta envolve a transferência de propriedade de um bem imóvel a outra pessoa. Sempre que há a transferência de bens imóveis, há também a necessidade de pagar ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis). Se ambos os bens envolvidos na permuta forem imóveis, haverá o pagamento de dois ITBIs, um para cada imóvel.

A base de cálculo para descobrir o valor do ITBI quando existe permuta é o valor venal dos imóveis permutados.

Com este valor em mente, basta saber a alíquota do seu município, que geralmente varia entre 2 e 4% e multiplicar pelo valor venal do imóvel.

Exemplo: Alessandro irá trocar seu apartamento por um imóvel no valor de R$ 300 mil em São Paulo, onde a alíquota é de 3%. 300.000 x 3% = 9.000. Ou seja, Alessandro terá de pagar ITBI no valor de R$ 9 mil.

Permuta com torna: Caso haja torna, isto é, diferença nos valores dos bens, haverá incidência do ITBI, porém apenas sobre o valor venal dos imóveis por conta da dupla ocorrência do ITBI. Isto significa que o valor da torna não será afetado pelo ITBI.

No entanto, haverá incidência do imposto de ganho de capital sobre a quantia paga em dinheiro. Desta forma, a diferença que sobrar entre os bens permutados será tributada, observando as possibilidades de redução previstas em lei.

Exemplo: Karen troca seu imóvel de R$ 400 mil pelo apartamento de R$ 300 mil de César. Ambos pagarão o ITBI sobre o imóvel adquirido (Karen pagará ITBI sobre o imóvel de César e César pagará o ITBI correspondente à aquisição do imóvel de Karen). César pagará a torna a Karen. No entanto, Karen deverá pagar o imposto de ganho de capital sobre os R$ 100 mil recebidos na torna.

Permuta sem torna: Caso não exista diferença entre os valores dos bens, não haverá incidência de Imposto sobre ganho de capital. No entanto, ambas as partes ainda pagarão o ITBI sobre os imóveis adquiridos.

É importante lembrar que caso haja diferença de valores, porém sem a torna caracterizada, haverá incidência do ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação) sobre a diferença não paga.

5 Dicas ao fazer a permuta de imóvel

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O procedimento de permuta de imóvel deve ser feito com total cautela para evitar problemas. Por isso, preparamos algumas dicas que irão lhe ajudar nesse momento, confira!

1 – Atenção ao cálculo do ITBI: Em algumas situações, a Prefeitura pode acabar cobrando valores indevidos no ITBI. Faça o cálculo utilizando a fórmula citada anteriormente e verifique se o valor cobrado pela Prefeitura está correto. Caso o valor cobrado esteja errado, tire suas dúvidas com um advogado imobiliário.

2 – Avalie corretamente o valor do imóvel: O valor final do imóvel deve corresponder à realidade do bem. Por isso, tire suas dúvidas com um advogado imobiliário para que este faça a avaliação completa e correta deste. Esta avaliação também é importante para saber se será necessário contestar judicialmente o valor avaliado pela Prefeitura.

3 – Verifique se o imóvel possui dívidas: Dependendo da quantidade de débitos, o imóvel pode sair muito mais caro do que deveria. Ao tirar dúvidas com um advogado, é possível fazer um levantamento sobre o imóvel, listando todas as dívidas deste e verificando se sua documentação está em dia.

4 – Atenção ao contrato: Como toda transação imobiliária, a permuta de imóvel também envolve um contrato com diversas cláusulas. Um advogado imobiliário poderá fazer uma leitura minuciosa deste documento, encontrando possíveis vícios contratuais.

5 – Tire suas dúvidas com um advogado imobiliário: Este profissional é o melhor para auxiliar durante todo o processo de permuta de imóvel, desde a avaliação do imóvel, até os trâmites necessários para passar o imóvel para o seu nome, isso sem contar a análise contratual!

Como o advogado pode ajudar nos processos de permuta de imóvel?

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A figura do advogado imobiliário é central na permuta de imóvel, pois seus serviços são indispensáveis já na avaliação do imóvel, procedimento imprescindível para descobrir se não há problemas no bem a ser permutado.

Além disso, esse profissional é o mais adequado tanto para formular quanto para analisar os contratos de permuta de imóvel, pois seu conhecimento avançado permite a análise minuciosa do documento a fim de evitar armadilhas que poderiam causar enormes problemas ao cliente.

O advogado imobiliário também é indispensável no momento de calcular o valor do ITBI quando existe permuta, evitando cobranças abusivas por parte da Prefeitura e exigindo o cumprimento dos direitos do comprador nesse processo, podendo até mesmo ajuizar ação contra a Prefeitura para que o pagamento do ITBI seja feito adequadamente.

Gostou de saber mais sobre ITBI em permutas? Lembre-se que o apoio jurídico é essencial nessas situações! Possui alguma pergunta sobre esse tema? Tire suas dúvidas com a Fux Associados! Contamos com advogados especializados que poderão resolver todas as suas dúvidas!

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