O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é um tributo municipal, sendo vastamente conhecido por sua incidência na compra de imóveis. No entanto, quando se trata da permuta imobiliária (isto é, a troca de imóveis), é comum que surjam dúvidas sobre a incidência deste tributo.
A fim de sanar as principais dúvidas sobre esse tema, na conversa de hoje falaremos sobre o que é a permuta imobiliária, quais são os tipos de permuta e como funciona a tributação imobiliária em cada tipo e como um advogado especialista em direito imobiliário pode ajudar nos casos onde há um contrato de permuta imobiliária. Quer saber mais sobre esse tema? Venha conosco!
O que é permuta imobiliária?
A permuta de imóveis nada mais é do que uma troca de imóveis. Essa forma de negociação tem se mostrado uma alternativa bastante interessante nas negociações imobiliárias, tendo em vista que ela permite o pagamento parcial ou total do contrato mediante outro bem imóvel.
É importante lembrar que somente haverá permuta se o imóvel dado como parte do pagamento representar a maior parte da negociação. Isto é, o objetivo principal do negócio deve ser a troca de imóveis entre os negociantes. Desta forma, apenas parte da “troca” poderá ser realizada mediante pagamento em dinheiro. Do contrário, configurar-se-ia uma compra e venda de imóvel na qual uma pequena parte do valor é abatida com outro imóvel, de valor consideravelmente menor.
Quais são os tipos de permuta imobiliária? Como o tipo de permuta interfere na tributação imobiliária?
Antes de abordarmos a grande pergunta de hoje, “tenho de pagar ITBI em permuta?”, é importante destacarmos que há duas modalidades de permuta, e que, a depender da modalidade em questão, a tributação ocorrerá de maneiras distintas.
Permuta sem torna: Ocorre quando os negociantes “trocam” dois imóveis de valores iguais. Por exemplo: Thiago deseja trocar seu imóvel, no valor de R$ 500 mil pelo de Antônio, que também está avaliado em R$ 500 mil. Aqui não há valores a serem pagos além dos imóveis envolvidos na negociação.
Permuta com torna: Se dá quando um dos imóveis possui valor superior ao outro. Por exemplo, Adriana possui um imóvel no valor de R$ 500 mil, e deseja trocá-lo pelo imóvel de João, avaliado em R$ 400 mil. Neste caso há uma diferença de R$ 100 mil nos valores dos imóveis. A este valor damos o nome de torna.
Ou seja, além de seu imóvel, João também terá de pagar a quantia de R$ 100 mil para Adriana.
“Mas afinal, incide ou não o ITBI na permuta de imóveis?” Sim, é necessário pagar ITBI na permuta de imóveis. Isto acontece porque o requisito para a incidência de ITBI é a “transferência onerosa de bens”. Ou seja, a modalidade de contrato não impede a incidência do ITBI, pois basta que haja a transferência onerosa do imóvel para outro titular. Ou seja, ainda que o “pagamento” tenha sido realizado com outro imóvel, esta transação ainda é contabilizada como onerosa, já que a transferência é realizada no lugar do pagamento em dinheiro.
Ou seja, incidirá o ITBI tanto na permuta com torna quanto na sem torna. Contudo, há alguns detalhes a serem observados.
Na permuta sem torna, em que os valores dos imóveis permutados são iguais, o IBTI irá incidir sobre o valor venal de cada um dos imóveis. Vale lembrar que a alíquota do imposto varia de acordo com o município em que cada imóvel está localizado. Desta forma, cada pessoa envolvida deverá pagar ITBI sobre o valor venal do imóvel recebido.
Por exemplo, no caso de Thiago e Antônio, onde ambos os imóveis estão avaliados em R$ 500 mil, caso ambos os imóveis sejam na cidade de São Paulo, onde a alíquota é de aproximadamente 4%, cada um pagará R$ 20 mil de ITBI.
Já na permuta com torna, haverá incidência do ITBI apenas sobre o valor venal dos imóveis, o que exclui o valor da torna. Ou seja, Adriana pagará R$ 16 mil de ITBI correspondentes ao imóvel de João (que custa R$ 400 mil). João, por outro lado, pagará ITBI de R$ 20 mil, visto que o imóvel de Adriana custa R$ 500 mil.
Não será pago ITBI sobre a torna de R$ 100 mil. Contudo, Adriana deverá ter atenção, pois ela terá de pagar Imposto de Renda sobre o Ganho de Capital de R$ 100 mil que ela obteve nessa permuta.
Vale lembrar que, ainda no exemplo de Adriana e João, os negociantes podem combinar de não usar o “método da torna”. Nesse sentido, é como se João estivesse doando os R$ 100 mil para Adriana. Caso isso ocorra, incide o Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD).
Assim sendo, não haverá tributação de ganho de capital, mas haverá a tributação do ITCMD. Para saber qual a opção mais vantajosa, é necessário calcular o valor que seria cobrado em cada tributo.
Como o advogado especialista em direito imobiliário pode ajudar nos casos de permuta de imóvel?
Quando se trata de permuta imobiliária, seja ela com ou sem torna, o ideal é tirar todas as suas dúvidas com um advogado especialista em direito imobiliário.
Este profissional se faz essencial para garantir que todo o processo corra de acordo com a legislação vigente, evitando problemas que poderiam atrapalhar a negociação.
Além disso, através de seus conhecimentos aprofundados da tributação imobiliária, o advogado também poderá analisar se, nos casos de permuta com torna, é mais vantajoso utilizar a torna ou a “doação”, calculando os tributos e mostrando qual a modalidade contratual mais vantajosa.
Este profissional também é essencial para garantir que você pague menos ITBI nos casos onde a prefeitura se utiliza do valor venal de referência para o cálculo do imposto, ingressando com ação para que você pague apenas as quantias corretas.
Gostou de saber mais sobre o contrato de permuta imobiliária e as implicações tributárias? Lembre-se que o apoio jurídico é essencial nessas situações! Procurando por um advogado especialista em direito imobiliário SP para resolver suas dúvidas sobre esse tema? Tire suas dúvidas com a Fux Associados! Contamos com advogados especializados que poderão resolver todas as suas dúvidas!
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