Os leilões de imóveis se tornaram uma das melhores formas de aquisição imobiliária, especialmente para investidores, que são os maiores beneficiados quando um imóvel vai a leilão por execução judicial. Nesse contexto, é muito comum ver dúvidas e rumores acerca de quem deve pagar as dívidas de IPTU de imóvel arrematado em leilão.
A fim de esclarecer mais essa dúvida que permeia as conversas sobre imóvel arrematado em leilão, na conversa de hoje falaremos sobre como funciona um leilão de imóvel por execução judicial, de quem é a responsabilidade pelo pagamento das dívidas de IPTU de imóvel arrematado em leilão, o que acontece quando o valor arrecadado no leilão não é o suficiente para quitar a dívida e como um advogado especialista em leilão pode ajudar nesses casos. Quer saber mais sobre esse tema? Venha conosco!
Como funciona um leilão de imóvel por execução judicial?
O leilão judicial de imóveis geralmente ocorre quando o proprietário do bem possui dívidas e não tem como pagar as quantias devidas. Para tal, os credores ingressam com ação judicial contra o inadimplente a fim de buscar formas de obrigá-lo a pagar o débito. Neste caso, bens como imóveis que estejam em seu nome são leiloados e o dinheiro arrecadado com o leilão é utilizado para pagar os credores. Satisfeitos os credores, qualquer quantia de dinheiro restante é devolvida ao antigo proprietário do bem.
Ou seja, o proprietário de um imóvel que vai a leilão frequentemente é alguém que possui dívidas. Neste cenário, não é incomum que esses imóveis tenham débitos de IPTU, afinal, raramente alguém tão endividado teria condições de pagar por esse tributo, não é mesmo?
Por conta disso, surge a dúvida se a obrigação de sanar os débitos é do comprador (quem deu o arremate) ou do antigo proprietário (aquele que teve seu imóvel arrematado em leilão).
De quem é a responsabilidade pelo pagamento das dívidas de IPTU de imóvel arrematado em leilão?
Quando um imóvel é transferido, é fato que as dívidas relacionadas a este não desaparecem magicamente. Mesmo nos casos de imóvel arrematado em leilão, essa regra continua sendo verdadeira. No entanto, quando um imóvel é arrematado em leilão, o comprador não precisa quitar eventuais dívidas anteriores de Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). Esse é o entendimento que o Tribunal de Justiça de São Paulo vem adotando em julgamentos dos últimos meses.
Mas como isso é possível, se o débito não desaparece instantaneamente? Podemos explicar: a corte leva em conta o artigo 130 do Código Tributário Nacional, segundo o qual créditos tributários do fisco municipal são transferidos para o próprio preço do imóvel em caso de hasta pública.
Assim, os editais de leilões não poderiam exigir que o arrematante ficasse responsável pelos encargos fiscais, visto que os valores do IPTU já estão incluídos no preço do imóvel.
Além disso, os valores arrecadados no leilão já serão utilizados para satisfazer os créditos de seu antigo proprietário, ou seja, não há necessidade de cobrar o IPTU do arrematante de forma separada, visto que suas responsabilidades com o imóvel apenas serão efetivadas após o momento do registro do mesmo no Cartório Imobiliário.
Desta forma, o arrematante recebe o imóvel livre de quaisquer ônus tributários anteriores à arrematação.
No entanto, há casos em que o edital do leilão tenta atribuir ao arrematante a responsabilidade pelo pagamento de tributos como o IPTU atrasado do imóvel. Contudo, o edital tem natureza jurídica de oferta pública, e não de lei. Ou seja, o edital deve seguir as determinações legais, sem modificar a responsabilidade pelo pagamento.
Ainda que o arrematante concorde com tais condições previstas no edital, é importante lembrar que é irrelevante a concordância do arrematante no que se refere às regras contidas no edital, pois as normas do Direito Tributário são imperativas.
Desta forma, qualquer cláusula no edital que estabeleça ao arrematante a responsabilidade por eventuais débitos tributários é inválida e, portanto, nula de pleno direito.
O valor arrecadado no leilão não foi o suficiente para quitar os débitos tributários do imóvel: e agora?
Outra dúvida relativa aos casos onde o imóvel arrematado em leilão possui dívida de IPTU envolve situações onde nem mesmo o leilão em hasta pública é o suficiente para cobrir os débitos, afinal, alguém tem de pagar essa dívida, não é mesmo?
No entanto, o comprador não fica responsável pelo pagamento nem mesmo se o preço de arrematação for insuficiente para cobrir o débito tributário. Nesses casos, é possível ajuizar execução fiscal para cobrar o saldo remanescente do antigo proprietário do bem, tendo em vista que não existe vínculo jurídico entre o executado e o arrematante. Além disso, também não há relação do arrematante com o fato gerador do leilão do imóvel em questão, o que afasta qualquer possibilidade de cobrar este débito do novo proprietário.
Arrematei um imóvel em leilão e estão me cobrando o IPTU: como o advogado especialista em leilão pode ajudar?
Em casos onde débitos como o IPTU são cobrados do arrematante do imóvel, é indispensável tirar suas dúvidas com um advogado especialista em leilão SP, pois esse profissional pode evitar e resolver problemas contratuais, tributários e condominiais ao fazer uma varredura completa nas condições do processo de leilão antes mesmo do arremate.
O apoio jurídico em leilão também possui influência no processo de compra ao analisar os contratos de aquisição e acompanhar o processo judicial até o registro final, solicitando inclusive a desocupação do imóvel ao juiz caso necessário. Sua importância também se estende aos processos de registro e regularização de transmissão de propriedade, bem como o recolhimento de impostos do imóvel após o arremate. Isso permite que todo o processo seja livre de surpresas indesejadas e acelera o fluxo deste, permitindo que você tenha a posse do imóvel o mais rápido possível!
Além disso, por meio da consultoria jurídica também é possível descobrir se há processos correndo contra o imóvel ou seu antigo proprietário, evitando assim onerosidades e cobranças desnecessárias.
Gostou de saber mais sobre quem deve pagar as dívidas de IPTU de imóvel arrematado em leilão? Lembre-se que o apoio jurídico é essencial nessas situações! Possui alguma pergunta sobre esse tema? Tire suas dúvidas com a Fux Associados! Contamos com advogados especializados que poderão resolver todas as suas dúvidas!
Fique atento ao nosso Blog e nossas redes sociais Facebook, Linkedin e Instagram para não perder nossas dicas sobre direito! Até mais!
