Quando ocorre uma doação de bens imóveis, é comum que o imóvel seja colocado sob cláusula de inalienabilidade temporária, impedindo que determinadas transações sejam feitas com o mesmo. Nessas ocasiões, os envolvidos costumam ter muitas dúvidas sobre o que pode ser feito com o imóvel e se este é excluído da partilha de bens.
Por isso, na conversa de hoje falaremos mais sobre o que é a cláusula de inalienabilidade temporária, como ela se aplica na doação de imóveis, o que pode ser feito caso esteja em andamento um processo de partilha de bens no qual encontra-se um imóvel com essa cláusula e como o advogado especialista em direito imobiliário pode ajudar nesses casos. Quer saber mais sobre esse tema? Venha conosco!
O que é a cláusula de inalienabilidade temporária? Como ela se aplica na doação de imóveis?
A cláusula de inalienabilidade é uma medida restritiva que pode ser gravada em bens móveis ou imóveis, que surge a partir da vontade unilateral do proprietário anterior deste bem, a fim de que o próximo proprietário não disponha deste bem.
Além da impossibilidade de disposição, o proprietário de bens restritos por cláusula de inalienabilidade não podem doar, permutar, dar em pagamento ou em garantia, tampouco hipotecar, em razão da impenhorabilidade e incomunicabilidade do bem, em resultado desta cláusula restritiva, conforme consta no artigo 1.911 do Código Civil.
Essa medida é cabível apenas para atos de doação ou testamento, com o objetivo de proteger, por determinado período, o patrimônio do donatário, herdeiro ou legatário, a fim de se evitar sua perda e garantir a estes beneficiários um mínimo patrimonial.
A inalienabilidade decorrente da vontade somente pode ser imposta em testamento ou doação, quando o testador ou doador determinam no testamento ou no instrumento de doação. Se o donatário, ou o herdeiro, aceita a doação (ou herança) com referida restrição, deverá observá-la pelo período estabelecido na cláusula.
No entanto, o testador não pode impor cláusula de inalienabilidade, assim como de impenhorabilidade e incomunicabilidade sobre os bens da legítima, exceto se houver justa causa. Portanto, os herdeiros necessários (descendentes, ascendentes e cônjuge), em princípio, têm direito de receber a legítima (metade da herança) livre de qualquer espécie de restrição. Com relação ao restante da herança, o testador tem liberdade para impor as cláusulas restritivas mesmo que não haja justa causa para tanto.
Essa cláusula pode ter tempo determinado ou ser vitalícia. Isto é, ela não pode ultrapassar a vida do herdeiro. O óbito do herdeiro automaticamente faz desaparecer a restrição.
Imóvel inalienável pode entrar na partilha de bens?
Para a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), o imóvel temporariamente inalienável não entra na partilha de bens do divórcio de um casal que se separou de fato durante o prazo restritivo, sendo indiferente se a sentença de divórcio foi proferida após esse período.
Esse entendimento é cristalizado na Súmula 49 do Supremo Tribunal Federal, segundo a qual ” a inalienabilidade inclui a incomunicabilidade dos bens”.
Com esse entendimento, o colegiado negou provimento ao recurso de uma mulher que pretendia incluir na partilha do divórcio o imóvel no qual residia com o ex-marido. O bem foi doado a ele em 2006, com registro em cartório em 2009, mas com expressa proibição de permuta, cessão, aluguel, venda ou qualquer outra forma de repasse pelo prazo de dez anos.
Ao STJ, a recorrente alegou que, quando a sentença de divórcio foi proferida, em setembro de 2016, o prazo de dez anos da cláusula em questão já havia transcorrido, e o imóvel tinha passado a integrar o patrimônio comum do casal.
O relator, ministro Bellizze, explicou que o art. 1.668 do CC prevê os casos de bens que são considerados particulares mesmo no regime da comunhão universal; no inciso I, exclui da comunhão os “bens doados ou herdados com a cláusula de incomunicabilidade e os sub-rogados em seu lugar”.
Segundo o relator, nessa hipótese, o donatário não pode praticar nenhum ato de disposição pelo qual o bem passe à titularidade de outra pessoa.
Bellizze lembrou que a partir da extinção do vínculo conjugal, não mais persistem os efeitos do matrimônio. Além disso, observou, no caso de separação de fato, também incide, por analogia, a regra da separação judicial ou extrajudicial prevista no art. 1.576 do Código Civil – que tem como um dos seus efeitos o fim da eficácia do regime de bens.
De acordo com o relator, o STJ entende que os bens adquiridos durante a separação de fato não são partilháveis com a decretação do divórcio.
Na hipótese dos autos, o ministro apontou que a separação de fato ocorreu quando ainda vigorava a cláusula e, consequentemente, o imóvel doado não integrava o patrimônio do casal, devendo, portanto, ser reconhecida a sua incomunicabilidade.
O que pode ser feito caso a partilha de bens envolva um imóvel com cláusula de inalienabilidade?
A decisão acima abre precedentes similares para a cláusula de inalienabilidade temporária em inventários, o que gera dúvidas aos herdeiros cujo patrimônio esteja gravado com a cláusula em questão. Neste contexto, há algumas hipóteses:
1 – Esperar o término da cláusula, o que geralmente é a possibilidade menos interessante, especialmente nos casos onde a inalienabilidade ainda perdurará por muitos anos ou quando há urgência em dispor do imóvel;
2 – A substituição do gravame por outro bem de sua propriedade, desde que seja de valor igual ou superior ao do bem a ser substituído. Para tanto, é necessária autorização judicial (art. 1911, parágrafo único, do CC). Tal sub-rogação de vínculo deve ser requerida por meio de procedimento especial de jurisdição voluntária, conforme arts. 719 e 725, II, do Código de Processo Civil;
3 – A anulação judicial do gravame, por meio da demonstração de ausência de justa causa para tanto, nos moldes do art. 1.848 do Código Civil. Na referida hipótese, o juiz analisará o caso concreto para concluir se existe (ou não) justa causa para manutenção da cláusula restritiva;
Como o advogado pode ajudar nos casos onde o imóvel está gravado com cláusula de inalienabilidade temporária?
Nos casos onde um imóvel do espólio está gravado com cláusula de inalienabilidade temporária, tirar suas dúvidas com um advogado especialista em direito imobiliário é essencial.
Este profissional irá analisar a situação em questão para determinar o método mais adequado de se lidar com a inalienabilidade. Na grande maioria dos casos, o advogado irá buscar a anulação judicial do gravame a fim de permitir que os herdeiros disponham do bem o quanto antes.
Gostou de saber mais sobre os efeitos da cláusula de inalienabilidade temporária na partilha de bens? Lembre-se que o apoio jurídico é essencial nessas situações! Possui alguma pergunta sobre esse tema? Tire suas dúvidas com a Fux Associados! Contamos com advogados especializados que poderão resolver todas as suas dúvidas!
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