O contrato de locação de imóvel é um documento importantíssimo para a consolidação de um compromisso entre o locador e o locatário, garantindo que ambos cumpram suas obrigações e nenhuma das partes seja lesada. Para tal, esse documento geralmente se usa de multas para punir quem busca fazer a rescisão de contratos de locação, inibindo tal prática.
Contudo, há casos onde não há opção senão a rescisão antecipada do contrato, levando muitos locadores e locatários a se perguntarem sobre como se aplicam as multas por rescisão de contratos de locação.
Por isso, na conversa de hoje falaremos sobre como funciona o contrato de locação de imóvel residencial ou comercial, o que o documento deve conter, como funcionam as multas, em quais casos há dispensa da multa e como um advogado especialista em direito imobiliário pode ajudar quando há a rescisão de contratos de locação. Quer saber mais sobre esse tema? Venha conosco!
Como funciona o contrato de locação de imóvel comercial ou residencial? O que esse documento deve conter?
O contrato de locação de imóveis é um acordo que pode ser feito por duas ou mais partes. Além das obrigações dos envolvidos, esse documento detalha o bem alugado e as penalidades em casos de descumprimento do documento, como os juros, por exemplo.
Quando se trata de contrato de locação de imóvel, não há como não falar sobre a lei específica sobre esse tema, a Lei do Inquilinato. Com sua criação, em 1991, a Lei do Inquilinato passou a regular os seguintes temas dentro do contrato de locação de imóveis:
– Quebra de contrato;
– Ação de despejo;
– Garantias do locatário e do locador;
– Direitos e obrigações dos inquilinos e proprietários.
Além disso, o documento deve abranger alguns itens gerais, como:
Qualificação dos envolvidos: Informações do locador e do locatário. Isto é, os dados pessoais ou das empresas;
Descrição dos bens: informações que especificam quais são os bens locados;
Tipo de locação e vigência: Descrição de como os bens devem ser utilizados e por quanto tempo serão cedidos para aluguel;
Valores e condições de pagamento: Prazos para pagamento do aluguel, as formas de pagamento, os montantes e os reajustes de aluguel;
Garantias: Os métodos a serem utilizados pelo locador para reaver os valores do aluguel em caso de inadimplência do locatário.
Como o contrato de aluguel possui todas as obrigações das partes, o documento é de extrema importância para comprovar legalmente um acordo feito. Além disso, o contrato de locação de imóveis serve também como uma forma de evitar conflitos entre o locador e locatário e, portanto, deve ser analisado com total atenção por um advogado.
Como funciona a multa no contrato de aluguel? Em quais casos o inquilino não paga a multa?
O prazo é um fator muito importante nas locações em geral, afinal, é ele que determina o fim do contrato de locação. Contudo, uma série de motivos pode levar o locatário a rescindir o contrato, tais como desemprego, endividamento, transferência para outro local de trabalho, etc.
Caso seja necessário que o locatário devolva o imóvel antes de cumprir o prazo, é devida uma multa compensatória ao locador pela quebra de contrato de locação de imóveis.
A cláusula de multa por rescisão antecipada é praticamente onipresente nos contratos de locação, e a quantia devida geralmente é normalmente fixada em 3 vezes o valor do aluguel. É muito relevante destacar que a aplicação da multa deve ocorrer proporcional ao tempo não cumprido do contrato, conforme dispõe o art. 4º da Lei do Inquilinato 8245/91:
“Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. ”
Para saber como calcular o valor correto da multa por rescisão de contratos de locação, confira nosso artigo sobre o tema.
Contudo, a mesma lei também prevê que o inquilino pode evitar multas nos casos onde ele é transferido por seu empregador (privado ou público) para trabalhar em um local que não seja o estipulado no momento da assinatura do contrato.
Nesse caso, a multa não será cobrada, desde que o locador seja notificado por escrito com pelo menos 30 dias de antecedência. Além disso, o inquilino também deve apresentar ao locador os documentos que comprovam a transferência (com endereço completo do futuro local de trabalho).
Qual o papel do advogado imobiliário na rescisão de contratos de locação?
Quando se trata de um assunto tão delicado quanto a quebra de contrato de locação, é importante que a parte interessada tire suas dúvidas com um advogado especialista em direito imobiliário.
Esse profissional é capaz de analisar cuidadosamente o contrato de locação de imóveis comerciais ou residenciais, buscando por cláusulas abusivas que possam lesar o inquilino e identificando eventuais multas abusivas.
Já ao ajudar o locador, o advogado pode redigir um contrato completo, capaz de envolver todas as necessidades de ambas as partes enquanto resguarda legalmente a figura do locador ao determinar multas adequadas no caso de quebra do contrato.
Em ambos os casos, tirar dúvidas com esse profissional é essencial quando um dos envolvidos não deseja pagar as multas previstas pelo contrato.
Além disso, o advogado é essencial na formulação das notificações de rescisão a fim de evitar a ausência de informações importantes ao processo.
Nos casos onde a multa foi calculada erroneamente e paga, o advogado imobiliário possui papel crucial, pois este profissional é o mais capacitado para ingressar com uma ação de repetição de indébito a fim de reaver os valores pagos indevidamente. É importante lembrar que nesses casos, o interessado deve apresentar todos os comprovantes de pagamento ou o desconto feito sobre a caução.
Gostou de saber mais sobre a rescisão de contratos de locação? Lembre-se que o apoio jurídico é essencial nessas situações! Procurando por um advogado especialista em direito imobiliário SP para resolver suas dúvidas sobre esse tema? Tire suas dúvidas com a Fux Associados! Contamos com advogados especializados que poderão resolver todas as suas dúvidas!
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