No momento da venda ou aquisição de imóvel, um dos fatores mais importantes a serem observados é a existência de impostos e outros custos inerentes ao processo de compra e venda de imóvel.
Dentre os valores pagos nesse momento, podemos citar tributos como o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação) e o IR (Imposto de Renda, que incide apenas na venda), bem como os custos envolvendo o inventário, o registro da escritura em cartório e possíveis taxas de corretagem.
Diante de tantos valores, uma das maiores dúvidas de quem deseja diminuir riscos na aquisição de imóvel é como pagar menos imposto na compra e venda de imóvel.
Por isso, na conversa de hoje falaremos sobre como calcular os gastos e impostos na aquisição de imóvel, como pagar menos imposto na compra e venda de imóvel, como funciona e quais são os tipos de transferência de imóvel, como realizar esse processo e qual o papel do advogado imobiliário nas transferências de imóveis. Quer saber mais sobre esse tema? Venha conosco!
Como calcular os gastos e impostos na aquisição de imóvel?
Além do valor do imóvel, os compradores ou adquirentes geralmente têm de pagar inúmeras taxas para que a aquisição seja concluída com sucesso. As taxas que incidem no momento de receber um imóvel são:
ITBI: Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis. Tributo municipal que incide quando a aquisição de imóvel é fruto de uma compra ou venda. Tem como base o valor venal da propriedade. O valor venal é uma avaliação (feita pelo poder público) de quanto um imóvel vale e, portanto, pode ser diferente do valor de mercado do imóvel.
O ITBI geralmente equivale a 3% do valor venal do imóvel.
ITCMD: Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação. Tributo estadual que incide quando a aquisição do imóvel é oriunda de uma herança ou doação. Varia de acordo com a região, porém, seu valor geralmente é de aproximadamente 8% do valor venal do imóvel.
Imposto de Renda sobre lucro imobiliário: Incide sobre o vendedor do imóvel sempre que se verifica que este obteve lucro com a venda do imóvel. Sua alíquota geralmente é de 15% do valor obtido como lucro.
Imposto de renda sobre ganho de capital: Após vender o imóvel, o vendedor deve pagar 15% sobre o valor total para Receita Federal, a título de valores ganhos.
Taxa de corretagem: Quando há a presença de um corretor de imóveis, o vendedor deve pagar uma comissão a esse profissional. A taxa varia de acordo com o estado. Em São Paulo, a taxa de corretagem gira entre 6% e 8% do valor pelo qual o imóvel foi vendido.
Registros em cartório: O valor pago pelo comprador na escritura varia de acordo com o valor venal do imóvel. Cada cartório tem sua tabela com os preços determinados.
Os registros em cartório custam, em média, 2% do valor venal do imóvel.
Inventário: Nos casos em que há herança, os herdeiros devem arcar com os custos do inventário, que pode custar, em média, 12% do valor venal do imóvel.
Como funciona a transferência de imóvel?
A aquisição de um imóvel implica em uma série de trâmites para a regularização de sua transação. O pagamento dos impostos e custos diversos envolvidos também faz parte deste processo. Ou seja, uma propriedade só poderá ser, de fato, transferida para outra pessoa após o pagamento dos impostos exigidos em cada situação e, também, o registro de sua escritura.
No entanto, é importante lembrar que o tipo de transferência de imóvel determina quais serão os impostos e taxas a serem pagos. Confira a seguir quais são os tipos de transferência de imóvel:
Doações ou herança: Ao receber um imóvel por meio de doação ou herança, é necessário pagar os seguintes impostos e custos:
– ITCMD;
– Registros em cartório;
– Inventário (em caso de herança).
Compra e venda de imóvel: Ao adquirir ou vender um imóvel, será necessário arcar com as seguintes despesas:
– ITBI;
– Registros em cartório;
– Taxa de corretagem (apenas o vendedor, caso tenha contratado um corretor);
– Imposto de renda (apenas o vendedor).
Como pagar menos imposto na compra e venda de imóvel?
O valor dos tributos é uma das principais preocupações de quem busca diminuir os riscos na aquisição de imóvel. Confira a seguir algumas dicas que podem reduzir o valor pago nos impostos:
1 – Calcule o valor do ITBI e do ITCMD: Em muitas situações, estes impostos acabam usando o valor venal de referência no lugar do valor venal do imóvel. O valor de referência tende a ser mais alto, gerando um imposto proporcionalmente mais caro.
Realize o cálculo do imposto e, caso haja diferença, tire suas dúvidas com um advogado imobiliário para que este profissional solicite a cobrança do valor correto do tributo ou a devolução dos valores pagos a mais, caso você já tenha pago.
2 – Aquisição de outro imóvel com o valor da venda: Caso a pessoa física use o valor da venda para adquirir outro imóvel dentro do prazo de 180 dias, haverá isenção no Imposto de Renda sobre Lucro Imobiliário.
3 – Venda de imóvel único: O vendedor fica isento do pagamento de imposto de renda por ganho de capital caso tenha vendido o único imóvel, cujo valor seja inferior a R$ 440 mil. No entanto, a pessoa não pode ter feito outra alienação de imóvel, tributada ou não, nos últimos cinco anos.
4 – Isenção no valor da escritura pública: A escritura pública é facultativa nos casos de venda de imóveis que tenham valor inferior a 30 salários mínimos.
5 – Declarar benfeitorias feitas no imóvel: Qualquer gasto com reformas (pinturas, ampliações, reparos, etc.) antes de vender o imóvel pode ser declarado à Receita. Basta guardar os comprovantes desses gastos e mencioná-los adequadamente na declaração do Imposto de Renda.
Esses gastos são somados ao valor de compra do imóvel, diminuindo os valores percebidos como ganho de capital.
Qual o papel do advogado imobiliário no processo de aquisição de imóvel?
Tirar suas dúvidas com um advogado imobiliário é essencial para o sucesso do processo de compra e venda de imóvel, pois a ajuda desse profissional é um grande diferencial em todas as etapas do procedimento.
O advogado especialista em direito imobiliário pode buscar o histórico do imóvel e do vendedor, investigando se há problemas na negociação.
Além disso, esse profissional também pode analisar ou elaborar o contrato de compra e venda de imóvel, garantindo os direitos de todos os envolvidos na transação.
Mais à frente, o advogado também pode realizar o cálculo dos impostos a fim de verificar irregularidades nos valores declarados pelos órgãos públicos, exigindo o pagamento do valor correto ou a devolução de quantias pagas indevidamente.
Tirar as dúvidas com um advogado também é um diferencial no momento de verificar formas de pagar menos impostos e diminuir custos adicionais, além de conduzir todos os procedimentos de registro junto ao cartório, evitando irregularidades que poderiam causar enormes problemas.
Gostou de saber mais sobre como diminuir riscos e custos de impostos na aquisição de imóveis? Lembre-se de que o apoio jurídico é essencial nessas situações! Possui alguma pergunta sobre esse tema? Tire suas dúvidas com a Fux Associados! Contamos com advogados especializados que poderão resolver todas as suas dúvidas!
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