A venda de imóveis é um momento muito aguardado pelo vendedor. No entanto, o vendedor de imóvel com dívida deve ter muita atenção nesse momento.

Quando o dono do imóvel com dívida tenta vender uma casa ou apartamento, este deve estar ciente que os débitos podem atrapalhar a negociação. Em outras palavras, a dívida do proprietário do imóvel é um grande obstáculo no momento da venda, pois esse momento exige que diversos documentos e requisitos legais estejam em ordem.

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A fim de ajudar o vendedor de imóvel com dívidas, hoje falaremos sobre como é o processo de compra e venda de imóvel, quais fatores podem impedir a compra de imóvel, como a dívida do proprietário do imóvel atrapalha a venda e como um advogado especialista em direito imobiliário pode ajudar a resolver esses problemas. Quer saber mais sobre esse tema? Venha conosco!

Como é o momento da compra e venda de imóvel?

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A compra e venda de imóvel geralmente é um momento bastante burocrático, pois envolve diversas negociações, obtenções de documentos em nome dos vendedores, análise de dívidas concernentes ao imóvel, avaliações do imóvel e das condições financeiras (especialmente em casos onde há o financiamento de imóvel) e, principalmente, regulamentações e registros.

Em um momento tão delicado, é importante que todos os documentos e requisitos legais estejam em ordem, pois qualquer problema pode desacelerar consideravelmente o processo de compra e venda. Isso inclui exemplos como um comprador endividado ou um vendedor de imóvel com dívida.

As dívidas possuem impactos diferentes entre vendedores e compradores, afetando de formas variadas o processo de compra e venda de imóveis. A seguir falaremos mais sobre como as dívidas podem causar problemas a vendedores e compradores no momento da venda ou aquisição de um imóvel.

Quais fatores podem impedir a compra de imóvel?

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Ao adquirir um imóvel, a situação do comprador afeta o processo nas seguintes situações:

1 – Cadastro do nome do comprador em programas de proteção ao crédito: Sempre que o comprador busca pela aprovação do crédito imobiliário em um banco ou financiadora, a instituição realiza uma análise a fim de saber se o nome do comprador consta em órgãos como o SPC ou Serasa. Estar com o nome sujo pode gerar a não aprovação do financiamento.

2 – Problemas com o INSS ou a Receita Federal: Problemas com o CPF do comprador ou dívidas ativas em atraso (como uma declaração de imposto de renda não entregue) podem dificultar a compra de imóvel.

3 – Cadastro de Emitentes de Cheques Sem Fundo: Sempre que um cheque sem fundos é emitido em nome de uma pessoa, esta terá seu nome atrelado ao Cadastro de Emitentes de Cheques Sem Fundo (CCF) no Banco Central. Os nomes cadastrados nesse registro ficam visíveis a qualquer instituição financeira, dificultando a aprovação do crédito.

Em todos os casos, o recomendado é negociar o pagamento da dívida junto à empresa ou pessoa física que motivou o cadastro do nome do comprador. No caso do CCF, é importante lembrar que, após a regularização da dívida, os bancos cobram uma taxa para remover o nome do comprador do cadastro.

Como a dívida do vendedor pode impactar uma venda?

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Quando se trata da influência das dívidas no processo de venda, o vendedor de imóvel com dívida deve estar atento às seguintes situações:

1 – Processos judiciais: A propriedade pode ser usada como garantia para pagamento de indenizações, multas, entre outras dívidas. Ou seja, o dono do imóvel com dívida deve estar atento a processos judiciais.

Mesmo dívidas não registradas na matrícula do imóvel podem ser suficientes a causarem problemas para o adquirente, de forma que deve ser realizado todo o due diligence por parte do advogado imobiliário, a fim de assegurar que a operação poderá ser realizada sem maiores riscos.

As vezes o vendedor possui tantas dívidas ajuizadas, que mesmo possuindo diversos bens imóveis não consegue negociá los espontaneamente, já que nenhum comprador quer assumir o risco decorrente da existência de débitos em nome do vendedor. Por isso sempre é interessante a consulta de um advogado especialista para chancelar a operação com segurança.

2 – Nome sujo: Assim como na compra de imóvel, o cadastro do nome do vendedor em programas de proteção de crédito também pode atrapalhar o processo de venda de imóvel. Quando se está com o nome sujo, a única alternativa é que o comprador pague a transação à vista para que você possa usar parte do dinheiro para regularizar o seu CPF.

Isso ocorre porque, quando a venda é feita por meio de financiamento bancário, não é possível dar andamento ao processo se houver restrição em órgãos como SPC, SCPC e Serasa, visto que todas as instituições financiadoras exigem certidões negativas dos envolvidos na negociação.

3- Dívidas que envolvem o próprio imóvel – dívida existentes de IPTU e condomínio que acompanham o próprio imóvel podem acabar inviabilizando a negociação, dependendo do seu montante

Por isso, o vendedor de imóvel com dívida deve estar ciente dessas restrições antes mesmo de colocar o imóvel à venda.

Assim como deve ser feito na compra de imóveis, a melhor solução para esses problemas é regularizar a dívida junto à pessoa física ou empresa responsável pelo processo ou por cadastrar o nome do vendedor nos programas de proteção ao crédito. Negociar o pagamento da dívida é sempre uma ótima opção, pois diversas empresas oferecem facilidades a quem deseja regularizar suas dívidas.

Qual o papel do advogado especialista em direito imobiliário nos casos de dívida?

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Tirar dúvidas com um advogado especialista em direito imobiliário beneficia tanto ao vendedor de imóvel com dívida quanto ao comprador endividado, pois uma das funções desse profissional é verificar todos os requisitos necessários para que a compra ou venda de imóvel seja feita adequadamente.

Desta forma, o advogado pode avisar o comprador ou vendedor com antecedência sobre qualquer problema que possa influenciar no processo de compra e venda de imóveis.

Além disso, esse profissional também pode auxiliar nas negociações com credores a fim de buscar melhores condições de pagamento e esclarecer eventuais dúvidas sobre o processo.

Gostou de saber mais sobre como a existência de dívidas pode atrapalhar a negociação de imóveis? Lembre-se que o apoio jurídico é essencial nessas situações! Possui alguma pergunta sobre esse tema? Tire suas dúvidas com a Fux Associados! Contamos com advogados especializados que poderão resolver todas as suas dúvidas!

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