A burocracia é um dos obstáculos mais indesejados na hora de fazer qualquer coisa, não é mesmo? Nem mesmo o sonho da casa própria escapa das desagradáveis burocracias envolvendo o processo compra e venda de imóvel! Dentre todas as papeladas e complicações inerentes ao processo de transmissão de bens imóveis, um comprador pode ser pego de surpresa pelo ITBI, que é um imposto imobiliário obrigatório cobrado toda vez que um imóvel é transferido.
Na conversa de hoje falaremos sobre o que é o ITBI e abordaremos as principais dúvidas envolvendo esse imposto, confira!
O que é o ITBI?
O ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – é um imposto imobiliário municipal (isto é, pago à Prefeitura) que deve ser pago toda vez que ocorre uma transmissão imobiliária. O processo de compra e venda de imóvel não pode ser concretizado sem o pagamento desse tributo, pois o imóvel não poderá ser transferido e a documentação relativa a este não será liberada!
Será necessário reunir uma série de documentos para emitir a guia de recolhimento deste imposto, como contratos, comprovantes de pagamento e formulários próprios de cada município.
Perguntas mais comuns envolvendo o ITBI
Confira as dúvidas mais frequentes acerca desse imposto e suas respostas!
- Por que preciso pagar o ITBI?
Como dito anteriormente, é necessário que o comprador pague este imposto para que a propriedade adquirida possa ser passada para o seu nome, do contrário, o processo de compra e venda de imóvel não poderá ser efetivado.
Além disso, vale ressaltar que, por se tratar de um imposto cobrado pela Prefeitura Municipal (de forma similar ao IPTU), a verba arrecadada na cobrança do ITBI é usada para o benefício dos próprios habitantes do município.
- Quem deve pagar o ITBI?
Na maioria dos casos, o comprador é o responsável pelo pagamento deste imposto imobiliário. Ainda que a Legislação Federal não seja muito clara sobre essa questão, é uma prática comum do mercado que o consumidor se responsabilize por esse tributo, visto que é para o nome deste que o imóvel está sendo repassado.
No entanto, não há nenhuma legislação que impeça as partes envolvidas na negociação de fazerem um acordo no qual o vendedor assuma, parcial ou totalmente, esse compromisso. O ideal é consultar a legislação do seu município. Vale lembrar que a internet facilita o processo de consulta!
- Quando pagar o ITBI?
O ITBI deve ser pago toda vez que houver a transmissão da propriedade de um imóvel envolvendo uma pessoa física, salvo em casos de falecimento ou doação.
Alguns municípios estabelecem que o ITBI deve ser pago após a lavratura da escritura pública, enquanto outros estabelecem que o pagamento precisa ser efetuado depois do registro da escritura. Fique atento às regulações pertinentes ao seu município!
- Cálculo do ITBI
O valor do ITBI não é fixo. Para definir a quantia a ser paga, é necessário considerar o valor venal (valor de venda) constatado na guia de recolhimento do IPTU. Também é possível definir o custo por meio do preço registrado no contrato de compra e venda ou na escritura.
Diferente do que muitos pensam, o cálculo do ITBI não é complexo, podendo ser facilmente feito de cabeça ou em uma calculadora! Basta saber a alíquota do seu município, que costuma variar entre 2 e 4% e multiplicar o valor venal do imóvel pela alíquota do imposto! Por exemplo, você conseguiu em leilão arremate um apartamento em São Paulo (onde a alíquota corresponde a 3%) no valor de R$ 200 mil. 200.000 x 3% = 6.000. Desta forma, o valor a ser pago de ITBI será de R$ 6 mil!
- É possível ter desconto no ITBI?
As regras que determinam se haverá ou não descontos no pagamento do ITBI variam de acordo com o município. Consulte a legislação municipal para verificar as condições necessárias para ter a diminuição.
Algumas prefeituras, como a de São Paulo, oferecem descontos para os beneficiários de programas habitacionais que estão adquirindo o primeiro imóvel. Em alguns casos, há legislações municipais que favorecem quem pagar ITBI antes da lavratura da escritura.
Em alguns casos é possível ingressar com ações judiciais para pagar um valor bem menor relativo ao ITBI, obtendo inclusive decisões liminares.
- Quando não é necessário pagar ITBI?
Em caso de falecimento do proprietário, não ocorre a cobrança de ITBI na transmissão de propriedade por herança. O mesmo acontece quando o bem é doado a um terceiro — em ambas as situações é cobrado o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação).
Também não é necessário pagar ITBI quando a propriedade é adquirida por uma pessoa jurídica que pretenda utilizá-lo. No entanto, caso a empresa adquira o imóvel com o objetivo de vender ou alugá-lo, o imposto é cobrado normalmente. Também não há cobrança nas devoluções de imóveis.
Dependendo da legislação municipal, existem situações em que ocorre isenção do imposto para determinadas faixas de valores.
Por que muitas pessoas estão entrando na justiça para obter restituição de valores pagos em excesso ou para pagar um valor menor de ITBI no município de São Paulo?
A prefeitura de São Paulo tem utilizado o maior valor para fins de cobrança de ITBI, entre os seguintes valores: Valor venal de referência, Valor do negócio jurídico e o valor da base de cálculo de IPTU. Ao constatar referidos valores, o ente municipal tem optado por utilizar o maior preço como base de cálculo do ITBI, contrariando o entendimento dos Tribunais. Normalmente este imposto deve ser calculado sobre o valor da base de cálculo do IPTU para que a cobrança esteja de acordo com o valor real do bem.
Dada a ilegalidade desta prática, recomendamos que o contribuinte que se sentir prejudicado procure um advogado especializado em direito imobiliário para ingressar com a ação junto ao Poder Judiciário, tanto para recolher menos ITBI quanto para recuperar o que eventualmente pagou em excesso, de forma indevida. O advogado por sua vez irá ingressar com ação judicial para que o ITBI seja calculado de acordo com o entendimento do respectivo Tribunal. Com o valor do cálculo correto, o advogado irá requisitar que a justiça autorize o pagamento de valor menor a título de ITBI ou ainda que lhe seja restituído o valor pago a maior nesse imposto imobiliário.
Aqui vale ressaltar a importância crucial de contratar um advogado especializado em Direito Imobiliário . Com seu entendimento do processo imobiliário e a análise dos documentos envolvidos na transação, o advogado especializado pode avaliar se este possui algum problema legal, assim como contribuições e impostos incidentes e as vantagens e desvantagens da compra. Após analisar todos esses fatores, o advogado irá aconselhá-lo sobre os prós e contras de adquirir o imóvel.
O papel do advogado especializado em direito imobiliário também inclui identificar e corrigir erros para que seu cliente não acabe com problemas e prejuízos indesejados.
Dada a maior capacidade de resolver problemas complexos e específicos da área de Direito Imobiliário, a presença do advogado especializado é imprescindível!
Gostou de saber mais sobre o ITBI? Fique atento ao nosso blog para não perder nossas dicas sobre Consultoria Jurídica! Possui alguma dúvida? Entre em contato com a Fux Associados! Contamos com advogados especializados em Direito Imobiliário! Até a próxima!
