A inadimplência da taxa condominial é um problema para os condomínios, causando desfalques no orçamento e prejudicando todos os condôminos. Para combater esse problema, as administradoras e síndicos geralmente buscam por formas de penalizar condôminos inadimplentes, fazendo com que o débito seja pago.
No entanto, as medidas a serem adotadas contra condôminos inadimplentes não podem ser arbitrárias e devem ter previsão legal, afinal, um eventual abuso pode levar a ações judiciais contra o condomínio, não é mesmo? É nesse contexto que surgem as dúvidas quanto à legalidade de impedir que o condômino inadimplente participe da assembleia de condomínio.
Por isso, na conversa de hoje falaremos sobre o direito à participação nas assembleias de condomínio, como eventuais proibições devem ser conduzidas, como funciona a prestação de contas do condomínio e como o advogado especialista em condomínio pode resolver problemas desse tipo. Quer saber mais sobre esse tema? Venha conosco!
Direito à participação na assembleia de condomínio: como funciona? Condôminos inadimplentes podem ser impedidos de participar?
O Código Civil determina que apenas o condômino que está em dia com suas obrigações pode participar da assembleia.
Art. 1.335. São direitos do condômino:
I – Usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II – Usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
III – Votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.
Contudo, isso não significa que o síndico pode barrar a entrada dos condôminos inadimplentes na assembleia. Eles não podem votar, nem participar, mas não podem ser impedidos de estarem presentes na assembleia.
Isso acontece porque “participar” é entendido como falar, fazer propostas, apresentar moções e levantar questões de ordem.
Estar presente, conversar com os participantes da assembleia e com o síndico, fazer perguntas e etc não é compreendido como uma participação na assembleia.
Exatamente por esses motivos, alguns condomínios buscam evitar problemas e são mais flexíveis na aplicação da Lei, adotando a prática de permitir o direito de voz, mas não de voto, ao condômino inadimplente.
A proibição à presença do condômino inadimplente na assembleia pode ferir o direito de uso das partes comuns do condomínio (Código Civil, art. 1.335, inciso II). Tal direito não é exclusivo ao condômino que está em dia com suas obrigações condominiais, por isso, pode ser entendido como uma restrição do direito de ir e vir. Além disso, impedir a presença dos condôminos inadimplentes na assembleia pode gerar ação de danos morais contra o síndico ou contra o condomínio.
É possível aplicar outras restrições aos condôminos inadimplentes?
Outra restrição adotada nesses casos é a ilegitimidade para requerimento de prestação de contas do condomínio por parte do condômino inadimplente.
Antes de explicarmos tal restrição, é importante falarmos sobre como funciona a prestação de contas do condomínio.
A prestação de contas do condomínio é uma atribuição do síndico perante a assembleia. Trata-se de uma medida que confere transparência à gestão do síndico. Além disso, é uma obrigação legal, prevista em lei.
Segundo o Art. 1.350 do Código Civil, a prestação de contas do condomínio deve ser feita anualmente em assembleia de condôminos convocada pelo síndico.
Ela é composta por:
1 – Balanço contábil: documento abrangente e detalhado que mostra despesas com pessoal, despesas fixas e variáveis;
2 – Demonstrativo de despesas: resumo do número de contas do balanço;
3 – Documentação comprobatória de despesas e receita;
4 – Lista de inadimplentes.
Essa prestação de contas também inclui as certidões negativas (INSS, FGTS e Receita Federal) das empresas terceirizadas, da administradora e do condomínio, a fim de comprovar a integridade de todos aqueles que se relacionam com o condomínio.
Nela, os condôminos podem aprovar, recusar ou aprovar parcialmente as contas.
No entanto, quando o condômino deixa de participar da assembleia, automaticamente perde o direito de dispor sobre a aprovação ou desaprovação da prestação de contas. Ou seja, este impedimento é uma consequência da falta de participação por inadimplência.
O condômino inadimplente pode propor uma prestação de contas individualmente?
Segundo o Ministro Villas Bôas Cueva, do STJ (Superior Tribunal de Justiça), o condômino inadimplente não pode propor requerimento de prestação de contas ao condomínio.
O Ministro alega que: “Assim, por expressa vedação legal, o condômino não possui legitimidade para propor ação de prestação de contas, porque o condomínio, representado pelo síndico, não teria obrigação de prestar contas a cada um dos condôminos, mas a todos, perante a assembleia”, afirmou o relator.
Segundo o ministro, o condômino não pode se sobrepor à assembleia, órgão supremo do condomínio, cujas deliberações expressam “a vontade da coletividade dos condôminos sobre todos os interesses comuns”.
Como o advogado especialista em condomínio pode ajudar em casos de condôminos inadimplentes?
Além das medidas supracitadas, o condomínio pode recorrer a outros métodos para fazer com que os condôminos inadimplentes paguem seus débitos. Para tal, o ideal é tirar suas dúvidas com um advogado especialista em condomínio SP.
Este profissional irá analisar a situação de cada condômino inadimplente, buscando as melhores formas de obter o pagamento dos valores devidos, evitando que os demais condôminos sofram as consequências da inadimplência dos devedores.
O advogado garantirá que todas as ações tomadas estejam de acordo com a lei, impedindo que os direitos do inadimplente sejam feridos, o que poderia ocasionar ações judiciais contra o síndico ou o condomínio.
Desta forma, tirar suas dúvidas com um advogado especialista em condomínio SP se faz essencial para garantir a saúde das contas condominiais.
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