A locação de imóvel é um instrumento muito utilizado em todo o mundo. Contudo, um cenário que ainda causa muitas dúvidas é o que acontece em caso de falecimento do locador de imóvel. Por mais inesperada que essa situação possa ser, quando há um contrato entre duas partes, uma delas pode vir a óbito e é importante saber como proceder nessa situação.
Por isso, na conversa de hoje explicaremos o que acontece com o contrato de locação quando existe o falecimento do locador, como os herdeiros e o locatário devem proceder, o que ocorre quando os herdeiros não são encontrados pelo locatário, como funciona a possibilidade de encerrar ou não o contrato após a localização dos herdeiros e como o advogado especialista em direito imobiliário e direito sucessório pode ajudar nesses casos.
O locador do imóvel faleceu: e agora?
Primeiramente é importante salientar que quando ocorre o falecimento do locador, o contrato de locação não é extinto. Desta forma, o inquilino continuará a morar no imóvel, devendo continuar a cumprir com todas as obrigações previstas no contrato e na lei, como o pagamento do aluguel.
O artigo 10 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) prevê que em caso de falecimento do locador, o contrato de locação é transmitido para os herdeiros. Ou seja, os herdeiros passam a ser os novos locadores do imóvel, devendo observar todos os direitos e deveres previstos contratualmente, como por exemplo, o prazo estipulado para a locação.
Sendo assim, caso seja necessário ingressar com qualquer tipo de ação ou medida judicial, tais como notificações, ações de despejo e/ou cobrança etc, o espólio ou os próprios herdeiros podem ingressar em juízo para que o locatário cumpra com as suas obrigações contratualmente exigíveis.
Como proceder em caso de falecimento do locador?
Primeiramente, recomendamos que você não deixe de pagar o aluguel, pois a continuidade do contrato significa que a falta de pagamento pode resultar em uma ação de despejo.
A primeira atitude a ser tomada é tentar localizar os herdeiros caso eles ainda não tenham entrado em contato. Para tal, é possível realizar algumas ações:
1 – Consultar se há algum processo de inventário em andamento no fórum da comarca da última residência do locador.
2 – Fazer pesquisa no CENSEC para localizar um inventário extrajudicial.
3 – Pedir a matrícula atualizada do imóvel. Caso o inventário tenha sido registrado, o nome e endereço dos herdeiros irá constar nela.
É importante salientar que a lei não obriga os herdeiros a notificar o locatário da morte do locador. Ou seja, a sub-rogação opera em de forma automática. Assim, a notificação do falecimento por parte dos herdeiros é meramente facultativa, e não obrigatória.
Se for encontrado um processo de inventário, é necessário informar o juiz e realizar o pagamento do aluguel por meio de depósito judicial, até que se encerre o inventário ou fazer o pagamento para o inventariante.
Caso não encontre o inventário judicial, mas sim o endereço, é possível enviar uma notificação extrajudicial para que o mesmo tome as atitudes necessárias para receber o pagamento do aluguel.
Não existindo inventário, o herdeiro que estiver na administração dos bens é quem deve receber os aluguéis.
Caso não saiba para qual herdeiro pagar, será necessário realizar o pagamento por meio do processo de consignação de pagamento.
“Mas e se eu não encontrar os herdeiros?”
Caso não descubra a localização do herdeiro, o inquilino deve ingressar com a ação de consignação de pagamento e pagar os aluguéis por meio de depósito judicial,
Ou seja, deverá o locatário pagar os aluguéis no processo de consignação de pagamento.
Isso é uma forma de se precaver, pois o herdeiro pode aparecer a qualquer momento e exigir o pagamento dos aluguéis atrasados.
Quero encerrar o contrato mas o locador faleceu: como proceder?
Caso os herdeiros sejam localizados, é feito o encerramento da maneira que está prevista em contrato, ou seja, o procedimento é realizado como se o imóvel estivesse sendo devolvido ao locador original.
Caso os herdeiros não sejam localizados após o falecimento do locador, as chaves devem ser entregues por meio do processo de consignação das chaves. Ou seja, será necessário entrar com um processo e entregar as chaves ao juiz.
Simplesmente abandonar o imóvel não é recomendado, pois enquanto as chaves não forem entregues, o aluguel continua sendo devido.
Falecimento do locador: como o advogado pode ajudar nesse processo?
Quando o locatário toma conhecimento do falecimento do locador de imóvel sem ser pelos herdeiros deste, é essencial que o locatário tire suas dúvidas com um advogado especialista em direito imobiliário e sucessório.
Este profissional poderá lhe orientar no processo de busca dos herdeiros, garantindo que tudo seja feito nos conformes legais e evitando problemas como a cobrança futura de aluguéis atrasados por parte de algum herdeiro.
Caso exista conflito de interesses ou descumprimento do contrato, também recomendamos que ambas as partes tirem suas dúvidas com um advogado especialista a fim de resolver o problema da melhor forma possível.
Gostou de saber mais sobre o falecimento do locador de imóvel? Lembre-se que o apoio jurídico é essencial nessas situações! Possui alguma pergunta sobre esse tema? Tire suas dúvidas com a Fux Associados! Contamos com advogados especializados que poderão resolver todas as suas dúvidas!
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