A compra de um imóvel pode ser uma realização pessoal ou mesmo um investimento. Contudo, quando se trata de adquirir bens tão valiosos quanto imóveis, é necessário tomar cuidado para evitar fraudes imobiliárias, que podem comprometer consideravelmente as suas finanças.
A fim de propiciar maior segurança na compra de imóveis, na conversa de hoje falaremos sobre como funciona o processo de compra e venda de um imóvel do ponto de vista legal, quais são os principais tipos de golpes praticados no mercado imobiliário e como evitá-los, o que fazer em caso de fraudes imobiliárias e como o advogado especialista em direito imobiliário pode ajudar nesses casos. Quer saber mais sobre esse tema? Venha conosco!
Compra e venda de imóveis: como funciona do ponto de vista legal?
Antes de falarmos sobre as fraudes imobiliárias e os tipos de golpe imobiliário, é importante conceituarmos legalmente a compra e venda de imóvel.
Resumidamente, a compra e venda de imóveis é um contrato bilateral que estabelece que o vendedor adquire a obrigação, por meio de oferta, de transferir o domínio de um imóvel a outra parte, o comprador, mediante ao fornecimento de uma determinada quantia em dinheiro previamente definida.
Além disso, o Art. 1.227 do Código Civil estabelece que: “Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos.”
Ou seja, a legislação deixa claro que o comprador só passa a ter direito real sobre o imóvel após registrar o bem em seu nome no Cartório de Registro de Imóveis.
Fraudes imobiliárias: quais são os principais tipos?
Conhecer as táticas mais usadas pelos estelionatários é de extrema importância, pois isso permite que o comprador ou investidor esteja atento a eventuais tentativas de fraude imobiliária. Confira a seguir os principais tipos de golpes aplicados:
1 – Golpe do falso intermediário: Nesta modalidade de fraude imobiliária, o golpista entra em contato com uma pessoa que está vendendo seu imóvel e alega representar uma empresa que intermedia vendas, dizendo que irá vender o imóvel por um bom valor. Em troca, o estelionatário geralmente afirma que é necessário realizar a transferência de dinheiro para despesas como taxa da intermediação, custos com cartório, etc.
2 – Anúncios falsos: Nessa prática muito comum, o golpista publica fotos de um imóvel em sites e grupos de venda. Quando algum interessado aparece, o estelionatário solicita um “sinal” para garantir a venda. Para estimular a vítima a transferir o valor, os golpistas geralmente dizem que é muito urgente, levando o interessado a agir de forma impensada.
Na realidade, o que ocorre é que esse imóvel nunca será entregue à vítima, pois geralmente não tem relação nenhuma com o fraudador (isto é, a foto é de um imóvel de outra pessoa, não relacionada ao golpe) – ou, quando existe, já foi ofertado para várias pessoas.
3 – Venda sem consentimento do cônjuge/companheiro: Se um imóvel estiver no nome de duas pessoas, tome cuidado! Para concretizar a venda é necessário que ambas estejam de acordo.
Em alguns casos, uma pessoa mal intencionada anuncia o imóvel sem a autorização do seu companheiro ou falsifica uma procuração ou até mesmo a assinatura, o que causará problemas sérios para quem adquire esse bem.
4 – Imóvel com dívidas: Algumas dívidas, como as taxas condominiais, acompanham o imóvel, independentemente de quem o ocupa. Ao comprar um imóvel com dívidas, a vítima passa a ter de arcar com as taxas em atraso, o que pode gerar prejuízos consideráveis e aumentar consideravelmente os custos do imóvel.
5 – Golpe da chave na portaria ou golpe do porteiro: Como muitos proprietários não estão morando no imóvel, deixam as chaves com porteiros dos prédios para que eventuais interessados vejam anúncios (na varanda e na janela, por exemplo) e visitem a unidade.
E aí que falsos corretores se aproveitam, levando potenciais compradores para visitar o imóvel e cobrando sinal deles para uma compra que não pode ser concretizada – o corretor golpista sequer tem relações com o proprietário do imóvel.
Para ser um corretor de imóveis, é necessário ter o CRECI ativo e validado junto ao conselho de corretores de imóveis.
6 – Documentação falsa: Antes de concretizar o financiamento, é preciso providenciar para o banco alguns documentos do vendedor. Certidões negativas de débitos, RG e CPF são alguns deles. Também é necessário providenciar documentação do imóvel, para verificar pendências judiciais ou se o bem está relacionado como garantia em alguma operação.
Por isso, alguns vendedores providenciam documentação falsa para ludibriar compradores em potencial. Alguns só descobrem a fraude depois que o sinal já foi pago e o banco nega o financiamento por alguma inconsistência nos documentos do imóvel, por exemplo.
Como se precaver contra fraudes imobiliárias? O que fazer caso seja vítima de fraude imobiliária?
Confira a seguir algumas dicas que devem ser observadas para evitar fraudes imobiliárias:
1 – Atente-se à titularidade do imóvel: Peça ao vendedor documentos pessoais e cheque quem é o verdadeiro proprietário do imóvel e se ele está alienado a algum credor. Você pode obter essa informação na matrícula do imóvel, solicitando uma certidão atualizada da matrícula ao Cartório de Registro de Imóveis onde a propriedade está registrada.
2 – Verifique se o imóvel tem pendências: Solicite ao Cartório de Registro de Imóveis a Certidão de Ônus Reais do imóvel. Esse documento registra toda e qualquer penhora, disputa judicial ou dívida relacionada ao bem. Com ela, é possível detectar se há algum impeditivo à venda ou se a propriedade está hipotecada.
3 – Cheque possíveis problemas com o vendedor: Além dos documentos relativos ao imóvel, verifique também as informações do vendedor. Peça certidões negativas e dados pessoais de modo a verificá-las, busque ações cíveis ou trabalhistas contra o proprietário, veja se ele acumula débitos com a prefeitura local.
As certidões negativas de débitos podem ser emitidas junto à Receita Federal e à Justiça do Trabalho online, com apenas o CPF ou o CNPJ em mãos. Caso o proprietário seja pessoa jurídica, é preciso verificar também certidões dos sócios da empresa. Se for casado, busque as do cônjuge.
Na hora de financiar, os bancos também pedem documentos do proprietário/vendedor antes de proceder à assinatura do contrato de financiamento. Caso haja algum problema com a papelada solicitada, pode ocorrer a dissolução da compra de imóvel por falta de documentos.
4 – Levante dívidas condominiais e de IPTU: Certifique-se de que o imóvel não tem valores de IPTU em aberto com a prefeitura. Isso pode ser feito ao solicitar uma certidão de débitos negativos ao Município. Se for um apartamento, peça ao síndico do prédio uma declaração informando eventuais taxas condominiais não pagas pelo proprietário.
5 – Não entregue dinheiro ao vendedor por pressão e sem garantias: No caso do financiamento, é solicitada uma entrada e o restante do valor é financiado pelo banco. No entanto, uma parcela pequena dessa entrada pode ser pedida como um adiantamento para confirmar a compra: trata-se de um sinal.
Geralmente, o sinal é pago quando um contrato de compra e venda é assinado entre comprador e vendedor. Contudo, isso não é suficiente para concretizar a operação: um contrato emitido pelo banco ainda precisa ser assinado por todos os envolvidos.
Depois da assinatura, o documento precisa ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis onde o imóvel está registrado. No financiamento, não há risco de falsificação de escritura do imóvel porque esse trâmite não é exigido. O contrato da operação assinado e registrado em cartório já vale para concretizar o negócio.
Desta forma, recomendamos que o comprador tenha muito cuidado na hora de pagar o sinal. Desconfie de pressões exageradas por uma garantia, de valores que excedam muito 10% do valor do imóvel e só aceite pagar qualquer valor caso tenha certeza da operação.
Também é errado oferecer qualquer pagamento sem um documento bem elaborado assinado entre as partes, com penalidades previstas para o vendedor em caso de desistência e garantia da devolução do dinheiro em caso de qualquer problema com a documentação do proprietário.
6 – Visite o imóvel e converse com os vizinhos: Os vizinhos podem ser seus melhores aliados para identificar um golpe na hora de um financiamento imobiliário. Ter uma conversa na portaria, no elevador e nas áreas comuns do prédio (ou da vila, se o imóvel for uma casa) pode ajudar com essa verificação.
Além disso, caso o vendedor tente impedir uma visita à unidade, encare isso como sinal de que a negociação deve ser encerrada.
Caso você já tenha sido lesado pelo fraudador, você pode recorrer aos seguintes mecanismos:
– Entre em contato com a sua instituição financeira, esse é o principal passo para conseguir recuperar dinheiro de estelionato.
– Caso o estelionato tenha sido via Pix, se pode registrar uma notificação pelo Mecanismo Especial de Devolução (MED) dentro da própria área Pix do aplicativo.
É preciso explicar o ocorrido e fornecer informações que comprovem que foi vítima de um golpe, o prazo para notificação é de até 80 dias após o fato.
– Também faça contato com a instituição financeira que foi destino do valor do golpe. Essa poderá solicitar o Bloqueio Cautelar do valor para análise do caso.
– Registre um boletim de ocorrência, que deverá constar todas as informações. Insira todas as informações que tiver. Isso também ajudará no combate de futuras fraudes.
– Tire suas dúvidas com um advogado e analise a possibilidade de acionar a Justiça.
Como um advogado pode ajudar em casos de fraudes imobiliárias?
Quando se trata de comprar imóvel, tirar suas dúvidas com um advogado especialista em direito imobiliário SP é a melhor solução.
Através de uma consultoria extensiva, este profissional usará toda sua expertise para analisar todos os fatores envolvidos na negociação, alertando o comprador imediatamente quanto à possibilidade de fraudes e evitando que os estelionatários subtraiam quaisquer valores do comprador.
Além disso, o advogado também analisará cautelosamente o contrato de compra e venda de imóvel a fim de identificar e anular quaisquer cláusulas abusivas contra o comprador.
Este profissional se faz vital tanto nos casos em que a compra é bem sucedida, garantindo o registro do imóvel junto ao Cartório de Registro Imobiliário, quanto nos casos onde a transação é mal sucedida, isto é, quando ocorre uma fraude. Nestes casos, o advogado irá tomar todas as medidas necessárias para bloquear as contas do estelionatário, aumentando consideravelmente a chance de reaver as quantias subtraídas.
Gostou de saber mais sobre os cuidados necessários para evitar fraudes imobiliárias? Lembre-se que o apoio jurídico é essencial nessas situações! Possui alguma pergunta sobre esse tema? Tire suas dúvidas com a Fux Associados! Contamos com advogados especializados que poderão resolver todas as suas dúvidas!
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