Nos últimos anos, muitas oportunidades têm aparecido no setor imobiliário, ainda mais em tempos em crise, como o aumento no número de imóveis em leilão. Essa diversidade de oportunidades é muito atraente para os que sonham com a casa própria – desejo partilhado por milhares de brasileiros –, porém, é necessário ter muito cuidado. Em alguns casos, a negociação pode estar envolvendo um imóvel pendente em documentações ou com muitos débitos e esse tipo de problema causa grandes dores de cabeça tanto para compradores, quanto para os vendedores.
A conversa de hoje tratará sobre possíveis problemas na compra de imóvel, como fazer valer o direito do consumidor frente aos casos de imóveis com pendências e a importância de um advogado especializado em direito imobiliário. Confira!
Quais são os principais problemas jurídicos que um imóvel pode ter?
Diversos fatores podem ser considerados problemáticos na compra de um imóvel, assim sendo, fizemos uma relação dos casos mais comuns. Veja:
Imóvel em inventário: com o falecimento de uma pessoa, seus bens, incluindo imóveis, precisam ser divididos entre os herdeiros havendo planejamento sucessório ou não. Para que isso aconteça de forma justa, faz-se necessário o processo de inventário e partilha de bens. Nesse processo é feito o levantamento de todos os bens e dívidas do falecido, assim como quem são os herdeiros legais, entre outras ações. Somente após a conclusão de todo o processo é que a divisão pode ser concretizada.
No entanto, muitos imóveis são colocados à venda antes mesmo da conclusão do processo de inventário. Podemos dizer que nesse momento o imóvel está com sua documentação “enrolada”, pois ainda não houve liberação judicial e não se sabe como a partilha de bens será feita;
Imóveis arrematados em leilão: Muitas vezes são negociados imóveis arrematados em leilão sem que ainda tenha sido realizado o registro da carta de arrematação e sem a observância da própria situação processual onde o imóvel fora arrematado; de uma análise jurídica ampla da sua situação ou ainda se o mesmo encontrava-se ocupado ou não, o que poderá gerar inúmeras dores de cabeça aos adquirentes.
Ausência de escritura: embora não seja um grande problema, há diversos casos de pessoas com imóveis à venda cuja única documentação é o contrato de compra e venda, o que significa que a escritura do imóvel não foi feita e nem o respectivo registro. É bastante comum em casos de loteamento quando a extensão de terra é comprada à prestação com financiamento direto da incorporadora. Nesse caso, a escritura só pode ser emitida após a conclusão do pagamento.
O problema real está em casos antigos onde o proprietário das terras originais faleceu ou a incorporadora tenha falido ou fechado por qualquer motivo, inviabilizando a emissão da escritura. Nesses casos, é necessário procurar um advogado especializado em direito imobiliário para fazer valer o direito do consumidor à escritura;
Falta de registro ou averbação: todos os ocorridos de natureza documental que se passam com um imóvel precisam ser averbados, isto é, registrados junto ao cartório de registro de imóveis. Há casos em que pessoas compram um terreno que está devidamente registrado e então constroem nele uma casa, porém, não registraram a nova construção. Isso faz com que a documentação do imóvel fique irregular, pois qualquer construção ou demolição precisa ser averbada;
Dívidas de várias espécies: outra causa de imóvel enrolado são as dívidas que incidem sobre ele, como por exemplo dívidas condominiais. Suponhamos que o imóvel tenha sido dado por seu proprietário como garantia de um financiamento. Nesse caso, é possível que o imóvel esteja penhorado e venha a leilão. No caso de dívidas trabalhistas não pagas pelo proprietário, o imóvel pode ser penhorado para o pagamento da dívida, o que também deixa o imóvel enrolado;
IPTU e outros problemas com a prefeitura: pendências com o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e outras taxas ou dívidas com a prefeitura pode causar problemas na compra de imóvel ou em sua venda, pois a documentação estará “enrolada”. A prefeitura inclui o imóvel na dívida ativa, o que pode causar problemas judiciais e até mesmo fazer com que o imóvel vá a leilão.
Fraudes contra credores: Talvez seja um dos maiores problemas na aquisição de imóveis e que por isso exige a presença de um advogado para uma análise técnica da documentação. O advogado de direito imobiliário será capaz de analisar a situação do imóvel e assegurar se sobre o mesmo não poderá haver concurso de credores com dívidas preferenciais, que podem anular a própria negociação.
Como resolver estes problemas?
Caso se depare com algum dos problemas acima, não se desespere. O primeiro passo é contratar um advogado especializado em direito imobiliário, que irá auxiliá-lo na obtenção de todos os documentos necessários para uma análise da situação do imóvel e de seu proprietário, de forma a garantir segurança jurídica na sua aquisição.
Após fazê-lo, será solicitada certidão no cartório de registro de imóveis, que irá exibir o histórico de ações e averbações que foram feitos e também certidões negativas de débitos de IPTU e outras certidões em nome do proprietário, possibilitando a própria análise do imóvel que está sendo negociado.
Com todos os documentos em mãos, o advogado poderá fazer uma análise ampla e determinar a melhor solução a ser tomada, a fim de garantir segurança jurídica ao adquirente.
Como se prevenir contra este tipo de problema?
Caso não queira ter de se envolver em longas ações judiciais provenientes da negociação de imóvel enrolado, há alguns cuidados que o consumidor pode tomar:
- Solicite toda a documentação relativa ao imóvel e do respectivo proprietário antes de efetuar a compra;
- Faça a análise dos documentos de preferência submetendo-os a um advogado especializado em direito imobiliário;
- Após a conversa com o advogado, caso o problema com imóvel seja muito sério, considere desistir da compra;
- Se possível solicite que o vendedor solucione todos os problemas diagnosticados antes de fazer a escritura de compra e venda;
- Veja se o imóvel possui débitos condominiais para evitar problemas futuros;
- Solicite ao advogado que providencie a obtenção de todas as certidões sobre o imóvel e judiciais dos vendedores para análise minuciosa da situação envolvendo o negócio jurídico;
- Peça comprovantes de pagamento ao vendedor ou certidões negativas junto às companhias de fornecimento de energia elétrica e água.
Como resolver eventuais problemas jurídicos?
O ideal é buscar a consultoria jurídica de um advogado de confiança. É de suma importância que esse seja especializado em Direito Imobiliário, para que possa lidar com possíveis imprevistos durante a negociação. Será função do advogado fazer a análise de todos os documentos pertinentes ao imóvel e aos vendedores, avaliando se a negociação vale a pena e não apresenta maiores riscos jurídicos, bem como sugerir a solução de eventuais problemas na compra do imóvel e responder dúvidas do comprador acerca da negociação. Outro papel do advogado é instruir o comprador a fazer todos os procedimentos pós-compra, como o pagamento do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) e outros, auxiliando ainda o comprador a eventualmente pagar menos imposto de transmissão se possível ou ainda a verificar se é possível obter a restituição de parte do que eventualmente for pago a maior à título de imposto.
Gostou de saber mais sobre imóveis enrolados juridicamente? Fique atento ao nosso blog para não perder nossas dicas sobre Consultoria Jurídica! Você possui algum problema com imóvel ou alguma dúvida? Entre em contato com a Fux Associados! Nossos advogados especializados em Direito Imobiliário podem responder todas as suas dúvidas! Até a próxima.
