Nos últimos anos, os movimentos de valorização e desvalorização de imóveis vêm tornando a permuta de imóvel uma opção cada vez mais interessante tanto para quem deseja conseguir imóveis em áreas privilegiadas quanto para quem almeja um local com menores custos de vida.
Uma das maiores dúvidas nesse assunto diz respeito ao valor do ITBI quando existe permuta, visto que uma troca também pode ser interpretada como a transmissão de um bem imóvel, resultando na necessidade de pagar ITBI.
Por isso, na conversa de hoje falaremos sobre como funciona a permuta de imóvel, qual a base de cálculo do ITBI quando esse procedimento é feito, o que é permuta com torna e sem torna e como o advogado imobiliário pode ajudar nessas situações. Quer saber mais sobre esse tema? Venha conosco!
Como funciona a permuta de imóvel?
O termo permuta de imóvel refere-se a toda e qualquer operação que envolva a transferência de propriedade de um ou mais imóveis por outro bem (geralmente outro imóvel), ou seja, é a troca de imóvel.
Caso haja uma diferença em dinheiro a ser paga (torna), esta não pode ser superior ao valor do imóvel que está sendo oferecido em troca. Neste caso, a operação deixa de se configurar como permuta de imóvel, sendo considerada uma compra ou venda (e com o imóvel oferecido constando apenas como abatimento no valor).
Exemplo 1: João quer trocar seu imóvel de R$ 400 mil pelo apartamento de R$ 900 mil de Ricardo. Neste caso, não há uma troca, pois a diferença em dinheiro (R$ 500 mil) é maior que os R$ 400 mil do apartamento de João.
Exemplo 2: Mariana quer trocar seu apartamento avaliado em R$ 400 mil pelo imóvel de Juliano, avaliado em R$ 700 mil. Como o valor da torna não excede o valor do imóvel de Mariana, aqui se configura uma troca.
Também é importante salientar que caso a contrapartida não seja um bem (um serviço, como uma empreitada), não se tratará de permuta, que exige coisa por coisa.
Há dois tipos de permuta: a com torna e a sem torna.
Permuta com torna: É toda a troca feita por um bem cujo valor é diferente ao do imóvel oferecido. Exemplo: Carlos deseja trocar seu apartamento no valor de R$ 200 mil pelo apartamento de Adriano, que custa R$ 300 mil. Há uma diferença de R$ 100 mil entre ambos os valores. Essa quantia é chamada de torna, e deverá ser paga por Carlos a Adriano para efetuar a troca.
Permuta sem torna: Ocorre quando o valor de ambos os bens se iguala. Por exemplo: Diego deseja trocar seu apartamento no valor de R$ 200 mil pelo carro de Silvana, também avaliado em R$ 200 mil. Neste caso há uma permuta sem torna, pois não há valores excedentes a serem recebidos.
Como calcular o valor do ITBI quando existe permuta?
Como mencionado anteriormente, toda permuta envolve a transferência de propriedade de um bem imóvel a outra pessoa. Sempre que há a transferência de bens imóveis, há também a necessidade de pagar ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis). Se ambos os bens envolvidos na permuta forem imóveis, haverá o pagamento de dois ITBIs, um para cada imóvel.
A base de cálculo para descobrir o valor do ITBI quando existe permuta é o valor venal dos imóveis permutados.
Com este valor em mente, basta saber a alíquota do seu município, que geralmente varia entre 2 e 4% e multiplicar pelo valor venal do imóvel.
Exemplo: Alessandro irá trocar seu apartamento por um imóvel no valor de R$ 300 mil em São Paulo, onde a alíquota é de 3%. 300.000 x 3% = 9.000. Ou seja, Alessandro terá de pagar ITBI no valor de R$ 9 mil.
Permuta com torna: Caso haja torna, isto é, diferença nos valores dos bens, haverá incidência do ITBI, porém apenas sobre o valor venal dos imóveis por conta da dupla ocorrência do ITBI. Isto significa que o valor da torna não será afetado pelo ITBI.
No entanto, haverá incidência do imposto de ganho de capital sobre a quantia paga em dinheiro. Desta forma, a diferença que sobrar entre os bens permutados será tributada, observando as possibilidades de redução previstas em lei.
Exemplo: Karen troca seu imóvel de R$ 400 mil pelo apartamento de R$ 300 mil de César. Ambos pagarão o ITBI sobre o imóvel adquirido (Karen pagará ITBI sobre o imóvel de César e César pagará o ITBI correspondente à aquisição do imóvel de Karen). César pagará a torna a Karen. No entanto, Karen deverá pagar o imposto de ganho de capital sobre os R$ 100 mil recebidos na torna.
Permuta sem torna: Caso não exista diferença entre os valores dos bens, não haverá incidência de Imposto sobre ganho de capital. No entanto, ambas as partes ainda pagarão o ITBI sobre os imóveis adquiridos.
É importante lembrar que caso haja diferença de valores, porém sem a torna caracterizada, haverá incidência do ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação) sobre a diferença não paga.
5 Dicas ao fazer a permuta de imóvel
O procedimento de permuta de imóvel deve ser feito com total cautela para evitar problemas. Por isso, preparamos algumas dicas que irão lhe ajudar nesse momento, confira!
1 – Atenção ao cálculo do ITBI: Em algumas situações, a Prefeitura pode acabar cobrando valores indevidos no ITBI. Faça o cálculo utilizando a fórmula citada anteriormente e verifique se o valor cobrado pela Prefeitura está correto. Caso o valor cobrado esteja errado, tire suas dúvidas com um advogado imobiliário.
2 – Avalie corretamente o valor do imóvel: O valor final do imóvel deve corresponder à realidade do bem. Por isso, tire suas dúvidas com um advogado imobiliário para que este faça a avaliação completa e correta deste. Esta avaliação também é importante para saber se será necessário contestar judicialmente o valor avaliado pela Prefeitura.
3 – Verifique se o imóvel possui dívidas: Dependendo da quantidade de débitos, o imóvel pode sair muito mais caro do que deveria. Ao tirar dúvidas com um advogado, é possível fazer um levantamento sobre o imóvel, listando todas as dívidas deste e verificando se sua documentação está em dia.
4 – Atenção ao contrato: Como toda transação imobiliária, a permuta de imóvel também envolve um contrato com diversas cláusulas. Um advogado imobiliário poderá fazer uma leitura minuciosa deste documento, encontrando possíveis vícios contratuais.
5 – Tire suas dúvidas com um advogado imobiliário: Este profissional é o melhor para auxiliar durante todo o processo de permuta de imóvel, desde a avaliação do imóvel, até os trâmites necessários para passar o imóvel para o seu nome, isso sem contar a análise contratual!
Como o advogado pode ajudar nos processos de permuta de imóvel?
A figura do advogado imobiliário é central na permuta de imóvel, pois seus serviços são indispensáveis já na avaliação do imóvel, procedimento imprescindível para descobrir se não há problemas no bem a ser permutado.
Além disso, esse profissional é o mais adequado tanto para formular quanto para analisar os contratos de permuta de imóvel, pois seu conhecimento avançado permite a análise minuciosa do documento a fim de evitar armadilhas que poderiam causar enormes problemas ao cliente.
O advogado imobiliário também é indispensável no momento de calcular o valor do ITBI quando existe permuta, evitando cobranças abusivas por parte da Prefeitura e exigindo o cumprimento dos direitos do comprador nesse processo, podendo até mesmo ajuizar ação contra a Prefeitura para que o pagamento do ITBI seja feito adequadamente.
Gostou de saber mais sobre ITBI em permutas? Lembre-se que o apoio jurídico é essencial nessas situações! Possui alguma pergunta sobre esse tema? Tire suas dúvidas com a Fux Associados! Contamos com advogados especializados que poderão resolver todas as suas dúvidas!
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