O contrato de locação imobiliária é um instrumento central no aluguel de imóveis. Como todo contrato, esse documento possui cláusulas que devem ser cumpridas por ambas as partes sob a pena de multas caso haja o descumprimento. Dentre as multas, a que mais gera dúvidas aos locatários é a multa compensatória por devolução de imóvel em caso de ação de despejo.
A fim de tirar todas as suas dúvidas sobre esse tema, falaremos mais sobre o que é a multa compensatória no contrato de locação, em quais casos se aplica, o que acontece quando a quebra de contrato se dá por uma ação de despejo, qual o parecer do STJ sobre o tema, o que pode ser feito pelo locador nos casos em que o locatário se recusa a pagar a multa e como o advogado especialista em direito imobiliário pode ajudar nessa situação. Quer saber mais sobre esse tema? Venha conosco!
Multa compensatória no contrato de locação: o que é? Quando se aplica?
A multa de natureza compensatória tem, como o nome indica, o objetivo de compensar o sujeito ativo por um prejuízo decorrente do descumprimento de uma obrigação. É uma penalidade de caráter civil, comparável à indenização prevista no direito civil.
A cláusula de multa por devolução de imóvel é bastante comum nos contratos de aluguel. Ela é devida em eventuais casos de rescisão antecipada por qualquer parte. Geralmente, costuma ser definida no valor equivalente a três meses de aluguel.
Assim, por exemplo, se o locatário precisar devolver o bem, independentemente das razões que o levaram a tomar tal atitude, o locador ou a imobiliária devem fazer a cobrança da multa na proporção do prazo que ainda ficou faltando para o cumprimento do devido acordo.
As multas compensatórias são previstas tanto no Código Civil, em seu Art. 413, quanto na Lei do Inquilinato (Lei 8245/91).
Desta forma, a quebra antecipada do contrato é uma das principais causas da ocorrência de multa. No entanto, quando se trata de uma ação de despejo, muitos locatários são pegos de surpresa pela cobrança da multa compensatória por devolução de imóvel, afinal, a quebra de contrato não se deu por vontade do locatário.
É possível a cobrança de multa compensatória por devolução de imóvel nos casos de ação de despejo? O que a jurisprudência diz sobre o tema?
Em contrato de locação, a cláusula penal compensatória é devida mesmo que a devolução do imóvel tenha sido determinada por decisão judicial de despejo, e o fiador é solidariamente responsável pelo pagamento da multa.
Com esse entendimento, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça manteve acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo que estipulou a extensão das garantias da locação, incluindo a fiança, até a efetiva devolução do imóvel ao locador.
O caso tem origem em uma ação de despejo e cobrança de aluguéis por falta de pagamento, ajuizada pelo dono de um imóvel contra a empresa locatária e seu fiador.
Em primeira instância, foi acolhido o despejo e determinada a resolução do contrato. A locatária e o fiador foram condenados solidariamente a pagar os aluguéis vencidos e demais encargos, até a desocupação do imóvel, além de multa contratual. O TJ-SP confirmou a sentença.
Em recurso especial, o fiador alegou que nem ele nem a locatária deveriam responder pela multa rescisória decorrente da devolução antecipada do imóvel, pois isso ocorreu em função da ação de despejo.
O relator, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, explicou que o artigo 4º, caput, da Lei 8.245/1991 estabelece a possibilidade de as partes pactuarem cláusula penal compensatória para o caso de descumprimento das obrigações contratuais.
O ministro acrescentou que, antes do término do prazo contratual, o locatário poderá devolver o imóvel mediante o pagamento de multa, com o abatimento proporcional ao período de contrato cumprido, como prevê o artigo 413 do Código Civil. Segundo o magistrado, igual sanção pode ser aplicada ao locador, observadas as mesmas circunstâncias e as demais condições contratuais.
De acordo com o relator, quando é deferido o pedido de despejo, o locatário é obrigado a devolver o imóvel após receber o mandado judicial, nos termos do artigo 63, caput, da Lei 8.245/1991, sendo que a multa compensatória também é devida em caso de devolução do imóvel locado determinada em ordem judicial de despejo.
“Em decorrência da quebra contratual, ainda que o bem locado não seja voluntariamente devolvido por iniciativa do próprio locatário, o credor (no caso, o locador) pode exigir o pagamento da multa compensatória, sem prejuízo dos efeitos da mora”, declarou o relator.
Além disso, Cueva acrescentou que, na hipótese julgada, como não houve extinção ou exoneração da garantia prestada, a responsabilidade pelo pagamento da multa compensatória também incide sobre o fiador.
“Dessa forma, se o locatário responde pela cláusula penal compensatória em razão da ordem judicial de despejo e não houve extinção da garantia prestada no contrato de locação, cabe igualmente ao fiador a responsabilidade pelo pagamento da referida multa”, concluiu o ministro.
Locatário não quer pagar a multa: como o advogado especialista em direito imobiliário pode ajudar?
Nos casos em que o locador ingressa com ação de despejo e o locatário se recusa a pagar a multa compensatória por devolução de imóvel, é essencial tirar suas dúvidas com um advogado especialista em direito imobiliário SP.
Este profissional irá se utilizar de todos os dispositivos legais para obrigar o locador a pagar as multas, incluindo a possibilidade de acionar eventuais fiadores judicialmente, garantindo que o locador tenha seus direitos respeitados e receba as quantias previstas em lei.
Gostou de saber mais sobre a multa compensatória por devolução de imóvel em caso de ação de despejo? Lembre-se que o apoio jurídico é essencial nessas situações! Procurando por um advogado especialista em direito imobiliário SP para resolver suas dúvidas sobre esse tema? Tire suas dúvidas com a Fux Associados! Contamos com advogados especializados que poderão resolver todas as suas dúvidas!
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