Nos últimos anos, a busca por imóveis de leilão vem aumentando consideravelmente. Isso se deve ao fato de que, com os altos preços do mercado imobiliário, a possibilidade de obter imóveis a preço reduzido se torna bastante atraente. Contudo, para as pessoas que estão pensando em arrematar imóveis de leilão pela primeira vez ou entrar nesse ramo como forma de investimento, é necessário ter atenção aos aspectos jurídicos envolvidos, o que leva à questão sobre o papel do advogado especialista em leilão nesses casos.
A fim de tirar suas dúvidas sobre esse tema, na conversa de hoje falaremos sobre o papel do advogado especialista em leilão, quais são os tipos de leilão de imóveis, quais as principais vantagens de contar com um profissional especializado neste tema e quais os riscos de arrematar imóveis de leilão sem o devido conhecimento jurídico. Quer saber mais sobre esse assunto? Venha conosco!
Qual o papel do advogado especialista em leilão?
Quando se trata do papel de um advogado ao arrematar imóveis de leilão, este profissional possui papel decisivo em pelo menos duas etapas: a assessoria preventiva, que ocorre antes do arremate, e o pós arrematação, que envolve todos os procedimentos necessários para que o arrematante tenha a plena posse do imóvel. Explicaremos o papel do advogado especialista em leilão nessas duas etapas abaixo.
Assessoria preventiva: É nessa etapa que o advogado analisa eventuais débitos do imóvel que está sendo leiloado e irá verificar o motivo que levou o bem a leilão. Aqui, este profissional realizará a análise do processo que determinou o leilão, edital e demais documentos.
Ou seja, nesta etapa, o advogado irá agir de forma preventiva e consultiva, verificando se o bem é de fato interessante para o arrematante e o avisando sobre eventuais problemas jurídicos envolvendo o bem.
Pós arrematação: Considerando que na etapa de assessoria preventiva, o advogado já possui papel importantíssimo, aqui este profissional se faz ainda mais importante, pois ele representará o arrematante, podendo fazer apontamentos e requerimentos, tais como:
– Solicitar a quitação dos débitos de impostos, taxas e multa, bem como os débitos condominiais, fazendo com que o arrematante pague menos tributos ao arrematar imóveis de leilão;
– Baixa de ônus da matrícula;
– Em alguns casos o imóvel pode estar ocupado. Aqui, o advogado irá solicitar a desocupação e a imissão na posse, a fim de permitir que o arrematante usufrua do bem;
– Expedição da carta de arrematação, para que o imóvel possa ser registrado em nome do arrematante;
– Agilização de todo o procedimento, o tornando mais célere.
Quais são os tipos de leilão de imóveis?
O leilão pode ser realizado em duas modalidades: leilão judicial e leilão extrajudicial. Confira a seguir as características de cada um:
Leilão judicial: Essa categoria de leilão está relacionada a algum processo judicial em que, após decisão do juiz, o patrimônio é penhorado ou bloqueado. Depois, ocorre a venda do bem móvel ou imóvel.
Este leilão tem o objetivo de arrecadar dinheiro para pagar impostos e demais custos. O restante é utilizado para quitar o débito e, se sobrar alguma quantia após isso, esta será devolvida ao devedor que teve seu patrimônio vendido.
Os processos judiciais em que pode ocorrer o leilão comumente envolvem as áreas: trabalhista, criminal, fiscal (impostos, taxas, etc.), recuperação judicial e falência, além da execução cível (empréstimos, cheques, contratos, etc.).
Ou seja, no leilão judicial, a venda do patrimônio sempre acontece em meio a um processo na Justiça, após o devedor ser notificado sobre a fase ou processo de execução e, ainda assim, não quitar seu débito.
Outras situações que também podem gerar um leilão judicial é quando você está devendo o condomínio ou o IPTU. Nesses casos, a cobrança na Justiça pode ser feita pela administradora quanto ao condomínio e a Prefeitura, quanto ao IPTU.
Leilão extrajudicial: Aqui a venda nada tem a ver com um processo judicial. Essa modalidade também é conhecida como leilão empresarial, visto que pode ser feita por empresas leiloeiras, indústrias, bancos e construtoras.
Esse leilão é mais comum quando o devedor deixa de pagar o patrimônio financiado ou algum empréstimo que tenha o bem como segurança do pagamento (alienação fiduciária).
Em caso de atraso ou inadimplência, o devedor é notificado. Após isso, o seu patrimônio poderá ser levado a leilão extrajudicial, o que ocorre de forma mais rápida que no leilão judicial.
Resumidamente, enquanto o leilão judicial é feito por ordem judicial, após a apreensão ou bloqueio dos bens, o leilão extrajudicial pode ter várias motivações, seja por atraso no pagamento de dívidas ou até por escolha do proprietário.
Quais são os riscos de arrematar imóveis de leilão sem o devido conhecimento jurídico? Como o advogado pode evitar esses problemas?
Arrematar em um leilão de imóveis sem contar com o devido conhecimento jurídico oferece alguns riscos que podem causar muita dor de cabeça. O lado bom é que o auxílio de um advogado torna a maior parte desses problemas absolutamente contornável. Conheça alguns destes riscos:
1 – Necessidade de realizar reparos no imóvel: No leilão judicial de imóveis, pode ser que o bem arrematado não esteja em suas melhores condições, o que demandará reparos e reformas, gerando custos adicionais. Esse risco pode ser praticamente descartado com uma simples visita prévia ao imóvel.
2 – Custos e débitos do imóvel não inclusos no valor de arremate: É possível que débitos condominiais e custos pertinentes ao IPTU e ao registro da matrícula do imóvel não estejam entre os valores quitados na hora da venda, o que repassa a necessidade do pagamento destas somas ao comprador. Aqui, o papel do advogado se faz necessário já na emissão do edital do leilão, pois este fará uma varredura na situação legal do imóvel, descobrindo eventuais dívidas deste ou de seu antigo proprietário.
3 – Demora para obter o registro: Por conta de como funciona o leilão judicial de imóveis, o processo de obtenção do registro do imóvel pode ser mais demorado, visto que podem haver extensas discussões judiciais após o arremate. Uma assessoria especializada em leilões de imóveis poderá acelerar drasticamente o processo para que você possa obter o registro do imóvel o mais rápido possível!
4 – Ocupação do imóvel: se o imóvel estiver ocupado será necessário o acompanhamento de um advogado para a instauração das medidas judiciais cabíveis para a retomada do bem.
Como o advogado pode ajudar nos processos envolvendo imóveis de leilão?
Quando se trata de evitar erros e garantir que seu arremate em um leilão ocorra da melhor forma possível, tirar dúvidas com um advogado especialista em leilão SP é indispensável.
Este profissional possui todo o expertise necessário para identificar e evitar armadilhas em leilões, realizando um levantamento completo do imóvel a fim de garantir que este não tenha dívidas e, caso esteja ocupado, que você consiga realizar a desocupação da forma mais simples possível.
A importância de uma assessoria jurídica em leilões também se estende aos processos de registro e regularização de transmissão de propriedade, bem como o recolhimento de impostos do imóvel após o arremate. Isso permite que todo o processo seja livre de surpresas indesejadas e acelera o fluxo deste, permitindo que você tenha a posse do imóvel o mais rápido possível!
Gostou de saber mais sobre os erros mais comuns ao arrematar imóveis em leilão? Lembre-se que o apoio jurídico é essencial nessas situações! Possui alguma pergunta sobre esse tema? Tire suas dúvidas com a Fux Associados! Contamos com advogados especializados que poderão resolver todas as suas dúvidas!
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