Ao alugar um imóvel, o contrato de locação é figura central no processo, estipulando direitos e deveres, bem como o prazo para o encerramento deste. Quando uma das partes precisa fazer a rescisão de contrato de locação, encerrando o acordo antes do previsto, ocorre a quebra de contrato, o que pode causar complicações para a outra parte.
A rescisão de contrato de aluguel ou distrato de locação é um tema que merece muita atenção, pois muitas vezes há a previsão de multa por quebra de contrato a fim de mitigar os prejuízos que a outra parte sofreria com o processo de rescisão.
Por isso, na conversa de hoje falaremos sobre quais são os tipos de rescisão de contrato de locação de imóvel e como evitar as multas em cada caso, como é calculada a multa por quebra de contrato e como funciona o processo de desocupação do imóvel após a rescisão do contrato. Além disso, também falaremos sobre como um advogado especialista em direito imobiliário pode ajudar nesse processo. Quer saber mais sobre esse tema? Venha conosco!
Quais são os tipos de rescisão de contrato de imóvel? Como evitar multas?
Quando falamos na rescisão de contrato de aluguel, é importante lembrarmos que há duas situações distintas onde ocorre esse procedimento: quando a rescisão é feita pelo locador e quando o processo é iniciado pelo locatário, isto é, o inquilino. Saiba a seguir como funciona o procedimento em cada uma das situações.
Rescisão de contrato de aluguel pelo locador: De com a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), o proprietário somente poderá solicitar a rescisão do contrato de locação antes de seu término nos seguintes casos, conhecidos como “denúncias cheias”:
1 – Mútuo acordo (quando ambos concordam com o encerramento);
2 – Ocorrência de infrações legais ou contratuais (como uma reforma não-autorizada);
3 – Falta de pagamento do aluguel e/ou encargos relacionados à locação;
4 – Necessidade de realização de reparos urgentes determinados pelo Poder Público, desde que não possam ser realizados com o locatário no imóvel ou caso este se recuse a consenti-las;
5 – Para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou uso para moradia de ascendente ou descendente (pais ou filhos do locador), desde que a pessoa em questão não disponha de imóvel residencial próprio;
6 – Interesse ou necessidade de demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, desde que a área construída seja aumentada em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado à exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento;
7 – Se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
Nesses casos, nos aluguéis firmados por 30 meses ou mais, o locador que retoma o imóvel só paga multa se a obrigação estiver registrada no contrato da locação.
Rescisão de contrato de aluguel pelo locatário (inquilino): O locatário pode devolver o imóvel, independente de motivo, a qualquer momento da locação, avisando o proprietário com antecedência de 30 dias (para a maioria dos contratos) e pagando a multa estabelecida em contrato.
Contudo, o inquilino pode evitar multas nos casos onde ele é transferido por seu empregador privado ou público para trabalhar em outras localidades que não aquela do início do contrato.
Nesse caso, não há incidência da multa, desde que o locador seja notificado por escrito com pelo menos 30 dias de antecedência. Além disso, o inquilino também deve apresentar ao locador os documentos que comprovam a transferência (com endereço completo do futuro local de trabalho).
Como calcular a multa por quebra de contrato de aluguel?De acordo com o Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (Ibedec), a multa deve ser calculada proporcionalmente, baseando-se nos meses restantes para o encerramento do contrato.
Na prática, é comum que a multa estabelecida seja de três meses de aluguel para quem descumprir o contrato.
Para calcular a multa você precisa dividir o valor da multa pelo prazo firmado em contrato. Confira o exemplo a seguir:
Locador e locatário pactuam contrato de locação pelo prazo de 24 meses, estabelecendo multa de R$ 2.000 (dois meses de aluguel).
Caso o locatário deixe o imóvel faltando 12 meses para o fim do contrato, ocorrerá o seguinte cálculo:
R$ 2.000,00 (valor da multa): 24 meses (prazo firmado) = R$ 83,33 de multa mensal.
Após obter esse valor, você deve calcular a quantidade de meses que o contrato não foi cumprido e multiplicar pela multa mensal.
No exemplo acima, teremos:
12 meses x R$ 83,33 = R$ 999,96.
Como funciona a desocupação do imóvel após a rescisão de contrato de locação de imóvel?
Independentemente de quem iniciou o processo de rescisão do contrato de locação, a desocupação do imóvel deve seguir alguns critérios. O inquilino deve realizar uma vistoria de saída, a fim de garantir que o imóvel esteja nas mesmas condições do início do contrato.
Já o proprietário deve fornecer um comprovante de recebimento das chaves a fim de comprovar que não existem mais cobranças referentes à locação.
Contudo, por mais que a rescisão do contrato de locação normalmente tenha todas as suas condições devidamente estabelecidas no documento, é importantíssimo que a parte interessada busque um advogado antes de iniciar o rompimento. Falaremos mais sobre isso a seguir.
Qual o papel do advogado especialista em direito imobiliário na rescisão de contrato de locação de imóvel?
A fim de evitar falhas que possam acarretar no pagamento de multas, a parte interessada na quebra do contrato deve consultar um advogado especialista em direito imobiliário.
Esse profissional analisará cautelosamente a situação, buscando formas de fazer com que o interessado, seja ele o locador ou o locatário, não pague as multas estabelecidas no contrato.
Além disso, o advogado é essencial na formulação das notificações de rescisão a fim de evitar a ausência de informações importantes ao processo.
Também é importante mencionar que caso a multa seja calculada erroneamente e paga, será necessário ingressar com ação judicial de repetição de indébito a fim de reaver os valores pagos indevidamente, o que por sua vez também necessita do advogado. Nesse caso, o interessado deve apresentar os comprovantes de pagamento ou o desconto feito sobre a caução.
Gostou de saber mais sobre a rescisão de contrato de locação de imóvel? Lembre-se que o apoio jurídico é essencial nessas situações! Procurando por um advogado especialista em direito imobiliário SP para resolver suas dúvidas sobre esse tema? Tire suas dúvidas com a Fux Associados! Contamos com advogados especializados que poderão resolver todas as suas dúvidas!
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