O compromisso de compra e venda é um contrato que estabelece a realização de um contrato de compra e venda. No entanto, o que acontece caso o vendedor que se comprometeu a vender o imóvel não outorga a escritura em nome do comprador? Quando isso ocorre, é possível aplicar a ação de adjudicação compulsória, a fim de garantir seu direito à escritura do imóvel comprado.
Por isso, na conversa de hoje falaremos sobre o que é a adjudicação compulsória, como funciona o compromisso de compra e venda e o direito de arrependimento, quais são os requisitos para a adjudicação compulsória, qual a diferença entre uma ação de usucapião e a adjudicação e como o advogado especialista em direito imobiliário pode ajudar nesses casos. Quer saber mais sobre esse tema? Venha conosco!
Adjudicação compulsória de imóveis: o que é?
Trata-se de uma ação que visa o registro de um imóvel, para o qual não se tem a documentação correta exigida em lei, situação que pode ocorrer nos casos de promessa de compra e venda de imóveis.
Utilizando-se dessa ação, o proprietário do imóvel pode obter a chamada Carta de Adjudicação, pela qual um juiz determina que se proceda ao registro junto ao Registro de Imóveis.
Desde 2022, com a aprovação da Lei nº 14.382, tornou-se possível também fazer a adjudicação compulsória extrajudicial.
Desta forma, este procedimento é uma sentença substitutiva que valerá como título apto a transferir a propriedade do imóvel para o promitente comprador.
A adjudicação é a forma preferencial de expropriação de bens no Novo CPC, tendo prioridade sobre outras formas. Isso se dá pelo caráter do próprio Novo CPC, que procura resolver os conflitos da forma menos demorada e mais conciliatória possível.
Promessa de compra e venda e direito de arrependimento: como funcionam?
A promessa de compra e venda de imóvel tem, como o nome indica, o objetivo de combinar uma transação imobiliária. Ou seja, trata-se de um contrato preliminar, pactuado antes do contrato de compra e venda.
Essa modalidade contratual, quando celebrada validamente, produz efeito para todas as partes envolvidas, isto é, um é obrigado a vender e o outro obrigado a comprar.
Cabe ressaltar que não é necessário registrar a promessa de compra e venda em cartório, afinal, a jurisprudência não toma tal registro como absoluto. Contudo, o registro do contrato na matrícula do imóvel pode trazer maior segurança à negociação.
É importante que o contrato de compra e venda de imóvel contenha todos os requisitos essenciais do contrato principal a ser celebrado, sob pena de invalidação caso não os possua.
Quanto ao direito de arrependimento, é necessário lembrar que este somente poderá gerar problemas à adjudicação compulsória enquanto ainda estiver vigente. Desta forma, passado o prazo do arrependimento e uma vez iniciada a execução contratual, o contrato será irretratável e irrevogável, mesmo que haja cláusulas prevendo este direito.
Quais são os requisitos para propor uma adjudicação compulsória? Quem pode propor?
Existem dois requisitos necessários à proposição de uma adjudicação. São eles:
1 – Existência de uma promessa de compra e venda do imóvel, por meio de um instrumento público ou particular;
2 – Inexistência de arrependimento da promessa.
A lei também estipula um terceiro critério: que se registre a promessa em Cartório de Registro de Imóveis. No entanto, tal determinação foi revisada pela súmula 239 do STJ, de modo que “o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis”.
Após formado o direito real, seu titular poderá exigir a outorga da escritura definitiva. Caso a escritura não seja outorgada, será necessário entrar com uma ação de adjudicação compulsória, para garantir ao titular do direito real a passagem do bem imóvel para seu nome.
Observação: há uma exceção a essa regra. Em caso de imóveis vendidos por lotes, e não individualizados no Registro de Imóveis, a ação de adjudicação não é o meio processual adequado.
Mas quando entrar com esta ação? Alguns dos casos mais comuns são:
- Quando houver recusa do vendedor em realizar a escritura de compra e venda;
- Quando houver impossibilidade do vendedor realizar a escritura de compra e venda;
- Quando o vendedor não puder ser localizado para realizar a outorga.
- Quando o comprador, mesmo tendo realizado a aquisição do bem, não coopera para a lavratura da escritura, causando transtornos ao vendedor, visto que este permanece sendo responsável pelo imóvel (por exemplo, em relação às obrigações tributárias) enquanto sua propriedade não for formalmente transferida.
Desta forma, tanto o comprador quanto o vendedor detém o direito real relativo ao bem imóvel. Ou seja, qualquer uma das partes pode entrar com uma ação de adjudicação, caso seus interesses na compra e venda estejam ameaçados.
Também cabe lembrar que opedido de adjudicação compulsória, por se tratar de exercício de direito potestativo para obtenção de uma tutela jurisdicional de natureza constitutiva, não se sujeita a prazo prescricional.
Assim, a adjudicação compulsória é imprescritível depois de dar início à ação. Contudo, o advogado está sujeito aos prazos previstos no Novo CPC para cada etapa do processo.
Adjudicação compulsória e usucapião: qual é a diferença?
Embora os procedimentos sejam similares, existem grandes diferenças entre a adjudicação e a usucapião: A adjudicação exige provas da aquisição legítima do imóvel, por contrato de compra e venda, dação em pagamento ou qualquer outro tipo de instrumento, além da comprovação da quitação do preço, que muitas vezes não é tão fácil de se obter.
Já no usucapião, não é obrigatório ter a existência dessas provas, bastando estarem cumpridos os requisitos de tempo de posse, que variam de 5 a 15 anos, dependendo da modalidade de usucapião escolhida, e de situações que demonstrem que o interessado é de fato é dono do imóvel.
Ou seja, as diferenças entre elas estão na forma de aquisição do imóvel, uma originária e a outra por transmissão, e no preenchimento dos requisitos para a propositura da ação e comprovação do direito.
Como o advogado especialista em direito imobiliário pode ajudar nesses casos?
Quando se trata da adjudicação compulsória de imóveis, o essencial é tirar suas dúvidas com um advogado especialista em direito imobiliário SP.
A consultoria jurídica deste profissional tem a função de analisar todos os contratos e o contexto envolvendo a negociação em questão a fim de determinar se a adjudicação é ou não válida. Caso seja, o advogado irá ingressar com a ação para garantir o direito à aquisição ou à venda da propriedade do imóvel compromissado.
Gostou de saber mais sobre a adjudicação compulsória de imóveis? Lembre-se que o apoio jurídico é essencial nessas situações! Possui alguma pergunta sobre esse tema? Tire suas dúvidas com a Fux Associados! Contamos com advogados especializados que poderão resolver todas as suas dúvidas!
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