A alienação de imóvel locado (isto é, a venda de um imóvel que está alugado) é tema de muitas dúvidas, tanto de locadores quanto de locatários. Isso acontece porque, quando o proprietário de um imóvel alugado deseja aliená-lo, a lei do inquilinato deve ser observada a fim de evitar violações aos direitos do inquilino, que poderia ficar desamparado em caso contrário.
A fim de tirar todas as suas dúvidas sobre a alienação de imóvel locado, na conversa de hoje falaremos sobre o que diz a lei do inquilinato sobre a alienação de imóvel locado, como o locatário pode proceder caso seja despejado do imóvel mesmo havendo a cláusula de vigência, qual a importância da transparência das cláusulas contratuais antes da alienação do imóvel locado e qual a importância do acompanhamento jurídico durante a alienação de imóveis alugados. Quer saber mais sobre esse tema? Venha conosco!
Alienação de imóvel locado: o que diz a Lei do Inquilinato?
Com o objetivo de dar maior segurança ao contrato de locação, a Lei do Inquilinato (8.245/91) permite, aos contratos por prazo determinado, a inclusão da denominada “cláusula de vigência”.
A mesma lei também prevê o direito de preferência. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar – lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.
O locatário terá 30 dias para manifestar, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta. Após esse prazo, o direito de preferência é perdido.
Mas o que acontece quando há uma cláusula de vigência?
Quando tal cláusula estiver prevista no contrato de locação firmado entre as partes — e desde que cumpridos alguns requisitos —, o locatário poderá exigir do comprador do imóvel a continuidade da locação, pelo prazo previsto no contrato locatício.
Quais são os requisitos para a validade da cláusula de vigência? O que acontece em caso de despejo com a cláusula de vigência?
Os requisitos para o exercício de tal direito são os seguintes:
1) O contrato deve ser celebrado por um prazo determinado. Isto é, deve haver uma data de término prevista para o contrato;
2) A cláusula de vigência deve estar claramente expressa no contrato. Ela se trata da previsão expressa de que o locatário poderá exigir o cumprimento do prazo, mesmo na hipótese de alienação do imóvel;
3) O contrato de locação deverá estar averbado junto à matrícula do imóvel, para que seja possível a publicidade de seus termos e a consequente oponibilidade a terceiros.
Caso quaisquer dos requisitos acima não seja cumprido, ou quando inexistente a cláusula de vigência, poderá, então, o terceiro adquirente do imóvel locado, caso assim deseje, denunciar o contrato de locação, de maneira que o locatário precisará desocupar o imóvel no prazo estabelecido na legislação, que é de 90 dias.
Ou seja, na hipótese de no contrato de locação NÃO existir a cláusula de vigência, prevalece a obrigação legal do proprietário em dar a preferência ao locatário pela compra do imóvel, sob pena de responder aquele por eventuais perdas e danos na hipótese do não exercício desta obrigação junto ao locatário.
Todavia, caso a cláusula de vigência exista no contrato, para a hipótese de venda do imóvel, e estando este contrato averbado junto à matrícula do imóvel pelo menos trinta dias antes da venda, o proprietário deverá dar a preferência ao locatário a respeito da venda do imóvel, caso a compra o interesse. Em caso de despejo na alienação de imóvel locado com cláusula de vigência, o proprietário poderá responder por perdas e danos, ou até mesmo com possibilidade de anulação da venda.
Portanto, caso exista a cláusula de vigência no contrato de locação, estando ainda o contrato devidamente averbado na matrícula do imóvel, se o locatário não foi devidamente notificado para exercer o seu direito de preferência na hipótese de venda do imóvel, este poderá, a seu critério, ingressar com uma ação judicial requerendo a condenação do locador em perdas em danos, ou, também judicialmente, depositar o preço com objetivo de “adjudicar” ou “haver para si” o imóvel locado.
Transparência das cláusulas contratuais: qual a importância nos casos de cláusula de vigência?
Para garantir o direito à continuidade do contrato de locação mesmo em caso de alienação do imóvel, é indispensável que o contrato conte com bastante clareza no que se refere à cláusula de vigência.
Desta forma, o estabelecimento claro do início e término do contrato de locação, bem como a expressão inequívoca de que o locatário tem direito a continuar no imóvel pelo período de vigência da locação, são fatores essenciais para garantir a permanência no imóvel.
Contudo, é importante lembrar que a averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel é outro fator absolutamente indispensável para que o locatário possa exigir o cumprimento do contrato pelo adquirente ou promissário comprador.
Sem a averbação, restará apenas o direito de exigir indenização do locador, por ter sido obrigado a desocupar o imóvel mesmo tendo estipulado em contrato a sua continuidade em caso de venda.
Como o advogado especialista em direito imobiliário pode ajudar nos casos de alienação de imóvel locado com cláusula de vigência?
Quando se trata da alienação de imóvel locado, tirar suas dúvidas com um advogado especialista em direito imobiliário SP é essencial tanto para o locador quanto para o locatário desde o início do processo, ao ser redigido o contrato de locação.
Este profissional pode garantir que o contrato seja redigido de forma a incluir a cláusula de vigência e consequentemente buscando a averbação do contrato na matrícula do imóvel, protegendo os direitos do locatário.
Por outro lado, o advogado pode analisar cuidadosamente o contrato a fim de identificar se há alguma cláusula do tipo, o que permite que o locador evite quaisquer problemas com a Justiça e, na ausência da vigência, possa realizar a venda do imóvel de forma adequada.
Este profissional também é essencial caso os direitos do locador sejam desrespeitados através do não cumprimento da cláusula de vigência ou do direito de preferência.
Gostou de saber mais sobre como proceder em caso de leilão de alienação de imóvel locado com cláusula de vigência? Lembre-se que o apoio jurídico é essencial nessas situações! Possui alguma pergunta sobre esse tema? Tire suas dúvidas com a Fux Associados! Contamos com advogados especializados que poderão resolver todas as suas dúvidas!
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