Como sabemos, o sonho da casa própria é compartilhado por milhões de brasileiros. Com os altos preços dos imóveis, diversos métodos de obtenção de crédito têm sido utilizados para realizar esse sonho. Um dos mais populares é o financiamento bancário mediante a entrega em alienação fiduciária de imóvel, como garantia.
No entanto, ainda que o método seja muito utilizado por sua eficácia, é comum ver pessoas que não sabem como funciona a alienação fiduciária de imóvel, o que pode gerar problemas jurídicos.
Pensando nisso, a conversa de hoje abordará o que é alienação fiduciária, como funciona e qual a importância do advogado especialista em alienação fiduciária, confira!
O que é e como funciona a alienação fiduciária?
A alienação fiduciária de imóvel é uma garantia atribuída pelo devedor (chamado aqui de fiduciante), que transfere a propriedade de seu imóvel ao credor (fiduciário), até o pagamento total a dívida. Esse procedimento é feito em cartório, ou seja, sem necessidade de um juiz.
Em seu funcionamento prático, o devedor continuará a fazer uso de um bem que não é mais seu. Uma vez paga a dívida, a propriedade da garantia do bem retorna ao proprietário original. Caso a dívida não seja paga, o credor poderá tomar a posse diretamente das mãos do devedor e efetuar a execução da garantia, alienando-a.
De forma mais detalhada, após o vencimento e ultrapassado o eventual prazo de carência concedido em contrato, o fiduciante é notificado para pagar em 15 dias todos os valores, juros, penalidades, encargos, tributos, condomínios e despesas de cobrança. Caso o pagamento não seja efetuado após esse prazo, o cartório “devolve” o imóvel para o fiduciário, que dentro de 30 dias irá leiloar o bem.
Qual a diferença entre alienação fiduciária e hipoteca?
Conceitualmente, a alienação fiduciária de imóvel e a hipoteca são bastante similares. No entanto, há algumas características que as diferenciam.
A primeira diferença é que na hipoteca a propriedade permanece no nome do devedor, o que significa que o mesmo imóvel pode ser hipotecado por mais de uma instituição, exceto se a propriedade estiver em alienação fiduciária.
Enquanto isso, na alienação fiduciária, a propriedade do imóvel é transferida para o nome da instituição financeira da qual o consumidor firmou contrato para a quitação da dívida, porém apenas durante o período de pagamento.
Outra diferença muito característica é que a hipoteca exige a escritura pública do imóvel, o que não é necessário na alienação fiduciária de imóvel.
Também é necessário lembrar que na execução da garantia hipotecária, é necessário entrar com uma demanda judicial para apurar o saldo devedor. Somente após isso a garantia é executada.
Por outro lado, a lei da alienação fiduciária estabelece que o procedimento pode ser extrajudicial, feito por via cartorial. Ou seja, aqui o cartório devolve o imóvel ao credor rapidamente e com menores custos.
Quais as vantagens da alienação fiduciária de imóvel?
O surgimento da alienação fiduciária provocou uma grande queda no número de imóveis hipotecados. Isso se deve às diversas vantagens da alienação fiduciária de imóveis, dentre as quais podemos citar:
1 – Impossibilidade de utilizar o imóvel com mais de uma instituição: Embora pareça uma desvantagem de início, essa característica impede que o devedor faça mais empréstimos do que pode pagar, o que o levaria a acumular um grande número de dívidas;
2 – Não necessita de escritura pública: Por não precisar da escritura pública do imóvel, a alienação fiduciária se consolida como um procedimento muito menos burocrático;
3 – Pode ser feita de forma extrajudicial: A possibilidade de realizar a alienação fiduciária por meio de cartório é uma poderosa vantagem, pois torna o processo consideravelmente mais rápido e muito mais barato.
4 – Comodidade ao devedor: Como a posse não é totalmente do credor, o devedor pode usufruir do imóvel enquanto paga as parcelas do financiamento;
5 – Segurança para o credor: Ao assumir parcialmente a propriedade do imóvel, o credor fica protegido contra eventuais “calotes”;
Quais cuidados devem ser tomados antes de alienar um bem?
Apesar da alienação fiduciária de imóvel oferecer taxas de juros menores e prazos flexíveis, é preciso tomar alguns cuidados antes do processo de alienação. O principal deles é fazer um planejamento financeiro pessoal. Nesse momento, calcule as prestações e analise se elas não vão comprometer o orçamento. Fazer uma pesquisa entre instituições pode ajudar a escolher prazos e juros que sejam mais adequados às suas condições financeiras.
Também é muito importante é negociar com instituições financeiras seguras e com credibilidade no mercado. Desta forma é possível evitar cair em golpes e perder sua propriedade.
No entanto, o melhor dos cuidados sempre é tirar suas dúvidas sobre esse tema com um advogado especialista em alienação fiduciária de imóvel.
Qual a importância do advogado especialista em alienação fiduciária?
Durante o processo de alienação fiduciária, a figura do advogado especialista em alienação fiduciária mostra-se indispensável, pois assim como qualquer procedimento de direito imobiliário, a alienação envolve diversos documentos complexos, representando uma maior segurança para credor .
Além disso, somente esse profissional possui o conhecimento necessário para interpretar as particularidades da lei de alienação fiduciária, reconhecendo eventuais problemas contratuais e ajudando o comprador nos casos onde o credor não cumpre com suas responsabilidades junto à instituição financeira.
O auxílio de um advogado especialista em alienação fiduciária de imóveis também é indispensável ao credor, especialmente nos casos em que o devedor não paga as parcelas em dia, pois saberá como proceder para a retomada do imóvel e também para outras execuções judiciais onde o credor apenas encontra imóvel com alienação fiduciária no patrimônio do devedor.
Em ambos os cenários, o advogado poderá requisitar a tomada das ações necessárias junto ao cartório ou mesmo ajuizar a questão se necessário.
Gostou de saber mais sobre alienação fiduciária de imóvel? Lembre-se que o apoio jurídico fornecido por uma consultoria sobre direito imobiliário para sanar as diversas dúvidas e problemas comuns à compra e venda de imóveis! Possui alguma pergunta sobre esse tema? Tire suas dúvidas com a Fux Associados! Contamos com advogados especializados que poderão resolver todas as suas dúvidas!
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