Ao comprar imóveis em condomínios, muitas pessoas não se atentam à verificação de débitos condominiais e acabam sendo surpreendidas pela cobrança posterior dessas dívidas. Afinal, quem tem de pagar dívida de condomínio?
Na conversa de hoje falaremos sobre a responsabilidade sobre o pagamento da taxa de condomínio, de quem é a obrigação da quitação no caso da venda de imóvel com dívida, o que pode ser feito caso o comprador desconheça eventuais débitos, quais os cuidados que devem ser tomados ao comprar um imóvel em condomínio e como um advogado especialista em condomínio e direito imobiliário pode lhe ajudar nesses casos. Quer saber mais sobre esse tema? Venha conosco!
Comprei um imóvel com dívida de condomínio: quem tem de pagar o débito?
Por lei, as dívidas de condomínio recaem sempre sobre o imóvel. Se as taxas de condomínio em atraso não forem quitadas antes da venda, elas passam a ser de responsabilidade do novo proprietário.
Portanto, ao comprar um imóvel com dívida de condomínio você assume também os débitos e a responsabilidade por quitá-los. Isso acontece porque a despesa condominial é uma obrigação que decorre do próprio imóvel. O débito adere-se a ele, acompanhando o imóvel, e não o proprietário. Portanto, aquele que tem relação com o imóvel será o responsável pelo pagamento dos débitos.
Tal entendimento se baseia no fato de que, quando há inadimplência condominial, todos os condôminos podem ser prejudicados pelo não pagamento da dívida, pois a taxa condominial teria de ser aumentada para que todas as necessidades do condomínio sejam atendidas.
É importante ter isso em mente para que a compra do imóvel seja feita com rigor e clareza, pois é comum que compradores achem que a dívida de condomínio pertence ao proprietário anterior. No entanto, como explicamos acima, os débitos de condomínio na verdade pertencem ao imóvel.
Se você comprou um imóvel sem saber que ele tinha a dívida, pode quitar o débito e acionar o proprietário anterior judicialmente, pedindo ressarcimento. Só tenha em mente que uma ação como essa terá custos e pode levar anos até ser resolvida.
Quais cuidados devem ser tomados ao comprar um imóvel em condomínio?
Para evitar surpresas indesejadas, é melhor prevenir do que remediar. Para evitar comprar imóvel com dívida de condomínio, recomendamos que você tome as seguintes ações:
- Solicite um comprovante ou uma declaração de quitação de dívidas e despesas do condomínio.
- Além disso, você também pode procurar o síndico ou a administradora do condomínio para se certificar da situação do imóvel.
- Aproveite para conferir os registros das últimas assembleias para saber se há alguma previsão de chamada de capital para obras ou reformas, que podem vir a encarecer o condomínio, ou se há alguma chamada de capital em aberto.
- No Registro de Imóveis, confirme a identidade do vendedor (ou seja, veja se ele é realmente o proprietário do imóvel) e se o imóvel está isento de penhoras ou qualquer outro tipo de pendência.
- Solicite ao Registro de Imóveis uma Certidão de Ônus Reais (que comprova que o imóvel não possui dívidas).
- Peça também uma Certidão Negativa de IPTU, emitida pela prefeitura.
- Algumas dívidas do proprietário, do cônjuge ou de uma empresa da qual o vendedor seja sócio podem comprometer o imóvel, como dívidas trabalhistas. Peça, portanto, uma Certidão Negativa de Débito municipal, estadual e federal de ações trabalhistas nos nomes do proprietário, do cônjuge e da empresa.
- É recomendável também pedir uma Certidão Negativa de Ações Judiciais Cíveis (nas esferas Estadual e Federal) do proprietário, do cônjuge e da pessoa jurídica, se for o caso.
Tomando esses cuidados, é pouco provável que você seja surpreendido e tenha de lidar com um imóvel com dívida de condomínio.
Sou síndico, o que fazer quando há um imóvel com inadimplência condominial?
Quando a situação envolve imóvel com dívida de condomínio, é muito comum que o proprietário venda o bem com dívidas e o atual proprietário não reconheça a dívida, alegando que não pagará.
Em uma situação como essa, o síndico deve tirar suas dúvidas com um advogado especialista em condomínio para buscar por meios extrajudiciais de resolver esse problema, afinal, o devedor é um vizinho. Algumas das medidas mais comuns são as notificações extrajudiciais e acordos para tentar obter o pagamento do atual proprietário. No entanto, é imprescindível que o síndico não deixe a dívida acumular por muito tempo, pois podem haver prejuízos aos outros condôminos. Após a terceira parcela, já é preciso considerar outras soluções.
Por ser o representante ativo e passivo do prédio, o síndico, caso não haja resolução por meios extrajudiciais, deve entrar com uma ação de cobrança de condomínio contra o dono do imóvel (isto é, o proprietário registrado no Cartório). Isso porque, conforme o Artigo 1.345 do Código Civil, “o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”.
Como o advogado pode ajudar nos casos de imóvel com dívida de condomínio?
Quando se trata de resolver problemas envolvendo imóvel com dívida condominial, o ideal é tirar suas dúvidas com um advogado especialista em condomínio.
A assessoria jurídica desse profissional é extremamente importante e se torna ainda mais indispensável quando o atual proprietário tenta se isentar de sua responsabilidade em quitar os débitos condominiais.
Somente a atuação precisa do advogado pode garantir que a dívida condominial seja paga adequadamente através da responsabilização do atual proprietário do imóvel, garantindo a boa saúde financeira do condomínio.
Quando contratado pelo atual proprietário, este profissional pode buscar meios de fazer com que o pagamento da dívida recaia sobre o proprietário anterior, evitando que, além de arcar com os valores da compra, o novo proprietário também tenha de arcar com os valores dos débitos condominiais, que podem fazer com que o imóvel saia muito mais caro que o esperado.
Além disso, o advogado é essencial para que a cobrança das quantias devidas seja realizada de forma adequada, pois erros nessa operação podem fazer com que o síndico seja processado. Com o auxílio desse profissional, você conta com maior segurança jurídica e garante o bom andamento das negociações.
Gostou de saber mais sobre imóveis com dívida de condomínio? Lembre-se que o apoio jurídico é essencial nessas situações! Possui alguma pergunta sobre esse tema? Tire suas dúvidas com a Fux Associados! Contamos com advogados especializados que poderão resolver todas as suas dúvidas!
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