Com o atual período de instabilidade econômica causado pela pandemia do Covid-19 e suas variantes, houve grande crescimento na procura por crédito bancário tanto por empresas quanto por pessoas físicas. Dentre as modalidades de obtenção de crédito, o empréstimo com garantia imobiliária se destaca ao oferecer condições mais favoráveis diante do atual cenário de crise econômica.
Contudo, é muito comum ver dúvidas a respeito dos empréstimos com garantia imobiliária. Por isso, na conversa de hoje falaremos sobre como funciona o uso de imóveis na garantia de contratos bancários, se é possível alienar imóvel financiado como garantia de um novo contrato, quais são os efeitos do não pagamento da dívida e como o advogado especialista em direito bancário pode ajudar nesses casos. Quer saber mais sobre esse tema? Venha conosco!
Uso de imóveis na garantia de contrato bancário: como funciona?
O empréstimo com garantia de imóvel funciona de forma muito similar a um empréstimo pessoal. Contudo, há um diferencial: a instituição que fornece o crédito solicita algum bem de quem contrata o empréstimo, como um imóvel ou automóvel, como garantia do pagamento. Desta forma, caso as parcelas do empréstimo não sejam pagas, o bem em questão é tomado.
Neste caso, o imóvel de quem obteve o crédito junto à instituição financeira é utilizado por esta como garantia da liberação do valor. Isto é, a propriedade passa a estar sob responsabilidade do banco durante o período de pagamento. Contudo, é possível continuar usufruindo do imóvel normalmente, tanto para alugar quanto para morar. Somente é vetada a venda ou permuta do imóvel enquanto a dívida não for paga.
Na maioria das vezes, os bancos emprestam até 60% do valor do imóvel. As quantias podem ser utilizadas para o que o cliente desejar, como quitar dívidas, investir em negócios e muito mais.
É possível alienar imóvel financiado como garantia de um novo contrato?
Resumidamente, sim, a lei permite a obtenção de novos empréstimos no montante dos valores já quitados de um financiamento imobiliário.
Ou seja, o empréstimo é feito sobre as quantias já pagas do financiamento.
Por exemplo: Uma pessoa que adquire um imóvel através de um contrato de mútuo com pacto de alienação fiduciária se compromete a pagar as parcelas ao banco e o imóvel “adquirido” fica como garantia do financiamento.
Neste caso, este se torna o fiduciante. A instituição financeira, por sua vez, se torna a fiduciária. Quitando o débito, o imóvel passa a ser de posse exclusiva do fiduciante. Caso contrário, isto é, quando o fiduciante não paga as parcelas, o banco pode tomar o imóvel, que foi dado como garantia.
Segundo o art. 9º-A da Lei nº 13.476/17: “Fica permitido ao fiduciante, com a anuência do credor fiduciário, utilizar o bem imóvel alienado fiduciariamente como garantia de novas e autônomas operações de crédito de qualquer natureza, desde que contratadas com o credor fiduciário da operação de crédito original.”
Isso significa que é possível utilizar um bem financiado como garantia imobiliária, desde que haja consentimento do fiduciário, isto é, o credor. Além disso, tal operação somente poderá ser feita com o mesmo credor. Ou seja, se o imóvel foi financiado pela Caixa Econômica Federal, ele somente poderá ser utilizado como garantia em um contrato com a Caixa Econômica Federal.
Para saber o valor do novo empréstimo é necessário considerar o saldo devedor do financiamento atual, a soma de ambos não poderá ultrapassar o valor de 90% da avaliação do imóvel;
No entanto, a inadimplência de quaisquer dos financiamentos (novo ou antigo) pode iniciar o procedimento de intimação, fazendo com que o imóvel vá a leilão em caso de não pagamento, por mais que o outro financiamento esteja sendo pago regularmente.
Além disso, os prazos de pagamento, limite de crédito e taxa de juros deverão ser sempre iguais ou inferiores ao crédito original. Assim, se você financiou R$ 200.000,00 para pagar em 360 meses à taxa de 8,00% ao ano, o novo empréstimo não pode ultrapassar esses limites.
Como o advogado especialista em direito bancário pode ajudar nos casos de garantia imobiliária em contratos bancários?
Quando se trata de usar imóvel como garantia em contratos bancários, é importante tirar suas dúvidas com um advogado especialista em direito bancário.
Isso ocorre porque a garantia imobiliária de imóveis financiados deve ser realizada por contrato particular ou por instrumento público, inclusive por meio eletrônico. Contudo, devem ser observadas todas as regras já vigentes na legislação.
Neste momento, a assessoria jurídica é essencial, pois o advogado irá analisar ou formular cuidadosamente o contrato, garantindo que seus conteúdos cumpram com todos os requisitos estabelecidos legalmente.
Além disso, este profissional também é indispensável nos casos de inadimplência, tanto para a instituição financeira quanto para o inadimplente. Para o primeiro, um advogado especialista em recuperação de crédito garante a execução da garantia, levando o imóvel a leilão a fim de recuperar os valores devidos. Para o segundo, o profissional é essencial a fim de garantir a anulação de cláusulas abusivas e evitar que o imóvel vá a leilão em caso de inadimplência.
Gostou de saber mais sobre garantia imobiliária em contratos bancários? Lembre-se que o apoio jurídico é essencial nessas situações! Procurando por um advogado especialista em direito financeiro SP para resolver suas dúvidas sobre esse tema? Tire suas dúvidas com a Fux Associados! Contamos com advogados especializados que poderão resolver todas as suas dúvidas!
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