Na maioria dos casos onde se arremata um imóvel em leilão extrajudicial, o arrematante acaba descobrindo que não é possível ter a posse imediata do imóvel. Isso geralmente ocorre porque o imóvel se encontra ocupado, seja pelo ex-proprietário ou mesmo por terceiros. Nesse cenário, a imissão de posse (ou imissão na posse) surge como um instrumento jurídico capaz de garantir que o novo proprietário tome a posse do bem de acordo com a lei.
A fim de esclarecer suas dúvidas sobre esse tema, na conversa de hoje falaremos sobre como funciona o processo de arremate e obtenção de posse de imóvel em um leilão extrajudicial, o que é a imissão da posse, quais os seus requisitos e benefícios, quais providências podem ser tomadas em relação ao ocupante do imóvel e como um advogado especialista em leilão pode ajudar nesses casos. Quer saber mais sobre esse tema? Venha conosco!
Arremate e obtenção de posse de imóvel em leilão extrajudicial: como funciona?
O leilão extrajudicial consiste na venda de um bem por iniciativa particular, portanto, fora da esfera judicial, para aquele que oferecer a melhor oferta. Entretanto, os leilões extrajudiciais de maior abrangência e importância social são aqueles regidos pela lei de alienação fiduciária (Lei 9.514/97), em que o devedor transmite a propriedade do imóvel, passando-a ao credor como garantia de satisfação da obrigação relativa ao pagamento do empréstimo contratado.
No caso de falta de pagamento do financiamento, ao credor, através dos procedimentos descritos na lei de regência, é assegurado o direito de promover as medidas executivas extrajudiciais, de modo que, não havendo o pagamento da mora até a consolidação da propriedade em nome do credor-fiduciário, cabe a este o dever de promover a realização de dois leilões para a venda do bem imóvel, para que o seu crédito seja satisfeito com o produto da alienação.
Ao arrematante é lavrada uma escritura pública de compra e venda do bem, que deve promover o registro desse título aquisitivo junto ao cartório imobiliário competente, a fim de que detenha a propriedade do imóvel.
O que é a imissão de posse? Quais são os seus requisitos e benefícios para o comprador?
Estando o imóvel ocupado, o arrematante deverá propor ação de imissão na posse, que é uma ação petitória na qual o proprietário busca o direito de exercer, pela primeira vez, a posse do imóvel, em face daquele que ilegitimamente a detenha (o devedor fiduciante). O que o arrematante pede é a coisa, tendo como causa de pedir a propriedade e o direito de sequela (jus possidendi).
Assim, restando comprovado que o arrematante é o titular da propriedade do imóvel, o mesmo tem o direito de reaver o bem de quem injustamente o possua, nos termos do art. 1.228, do Código Civil.
1 – Direito à posse, sem que, antes, tenha sido exercida: só quem tem o direito à posse, pode requerer tutela jurisdicional de imissão na posse. Esse requisito é cumprido quando o arrematante obtém o direito à posse, porém não a exerce por conta do imóvel estar ocupado;
2 – Posse direta ou detenção do sujeito passivo: necessário se faz que o sujeito passivo da demanda se encontre na posse direta do bem, embora de forma ilegítima. Isto é, o requisito é cumprido quando o ocupante encontra-se em posse do imóvel de forma ilegítima;
3 – Recusa de entrega da posse: impedimento, pelo possuidor ou detentor, à legítima pretensão do titular do jus possidendi, isto é, o autor da demanda. É quando a pessoa que está ocupando o imóvel se recusa a desocupá-lo.
Havendo a reunião dos três pressupostos mencionados, o autor pode ingressar com a ação de imissão na posse e, apresentando urgência, com pedido de antecipação de tutela.
Esse procedimento apresenta algumas vantagens para o arrematante, tais como:
Garantia de recuperação do imóvel: Por conta de seu direito à posse, o arrematante se torna dono por direito do imóvel. Desta forma, consolida-se o seu direito à imissão na posse, como mencionado anteriormente. Isso significa que ele pode exigir a desocupação do imóvel a fim de reavê-lo.
Agilidade na desocupação: Em caso de Antecipação de Tutela, os efeitos da ação (a Imissão de Posse) são antecipados para o início do processo. Ou seja, caso o pedido de Antecipação de Tutela seja aceito pelo juiz, a Justiça determinará o despejo do morador já no início da Imissão de Posse.
Importante: Em caso de Antecipação de Tutela, o imóvel somente poderá ser vendido após o desfecho da ação de Imissão de Posse, dado o caráter liminar (provisório) da desocupação.
É de suma importância tirar suas dúvidas com um advogado especialista em leilão de imóveis e direito imobiliário para saber em quais casos é possível obter antecipação de tutela na imissão de posse em leilões extrajudiciais.
Quais providências podem ser tomadas quanto ao ocupante do imóvel?
Nos casos de leilões extrajudiciais, há duas hipóteses previstas:
1 – O imóvel é de alienação fiduciária: Aqui aplica-se a Lei 9.514/97, conhecida como Lei de Alienações Fiduciárias, cujo artigo 30 prevê que “Ao fiduciário e seus sucessores é assegurada a reintegração na posse do imóvel liminarmente para a desocupação do imóvel em 60 (sessenta) dias desde que comprovada a consolidação da propriedade”.
Ou seja, o arrematante poderá solicitar a expedição da liminar que exige a desocupação: A partir daí, o morador deverá desocupar o imóvel leiloado em até 60 dias.
Além disso, o juiz pode impor ao ocupante a obrigação de pagar todas as dívidas de condomínio e IPTU até a data da imissão, além de uma taxa de ocupação de 1% ao mês por conta da ocupação indevida do imóvel.
2 – O imóvel não procede de alienação fiduciária: Aqui o arrematante deve tirar suas dúvidas com um advogado especialista em leilão para realizar os procedimentos de imissão na posse.
Caso o ocupante ofereça resistência à ordem judicial, a lei permite a desocupação forçada do imóvel, por meio do uso da força policial.
No processo de desocupação, as custas judiciais representam aproximadamente 1% do valor da causa (valor de arremate). Caso o ocupante se recuse a deixar o imóvel após a determinação da Justiça, será preciso realizar a desocupação judicial.
Nesse caso, há um pequeno custo, as diligências de Oficiais de Justiça bem como a utilização de depositário judicial com a remoção e guarda dos bens.
Como o advogado especialista em leilão pode ajudar nos casos de imissão de posse em leilões extrajudiciais?
Tirar suas dúvidas com um advogado especialista em leilão SP é essencial desde o começo do processo de arremate, pois este profissional pode fazer um levantamento completo do imóvel, incluindo se o local está ou não ocupado, ou se há dívidas envolvendo o bem.
Quando há um inquilino no imóvel, o advogado é essencial para conduzir as negociações entre o arrematante e o atual ocupante.
Caso as negociações não sejam efetivas, é papel deste profissional tomar as medidas cabíveis para garantir a desocupação do imóvel e a efetiva reintegração de posse.
Além disso, este profissional pode cuidar do cumprimento de todos os requisitos para a realização do leilão, como por exemplo a realização da intimação do ocupante, evitando problemas futuros.
Ou seja, o advogado especialista permite que você possa desfrutar com tranquilidade de todas as vantagens do leilão de imóvel, como os preços consideravelmente menores em comparação aos valores de mercado!
Gostou de saber mais sobre a imissão de posse em leilões extrajudiciais? Lembre-se que o apoio jurídico é essencial nessas situações! Possui alguma pergunta sobre esse tema? Tire suas dúvidas com a Fux Associados! Contamos com advogados especializados que poderão resolver todas as suas dúvidas!
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