Execução de dívida garantida por alienação fiduciária

30/03/2022
Alienação fiduciária

A alienação fiduciária é uma das modalidades de crédito mais populares no Brasil. Nela, o fiduciante (devedor) solicita uma quantia a ser financiada, oferecendo uma garantia, que geralmente é o próprio imóvel gerador do financiamento. No entanto, o fiduciário (credor) possui uma garantia em caso de inadimplência: a execução de dívida.

No entanto, a execução de dívida garantida por alienação fiduciária gera muitas dúvidas tanto aos credores quanto aos devedores. Por isso, na conversa de hoje falaremos sobre como funciona a garantia fiduciária, o que ocorre em caso de não pagamento da mesma, como funciona a execução de dívida, qual o entendimento da lei sobre o tema, como funciona a cobrança do credor quando há saldo remanescente da dívida e como o advogado especialista em alienação fiduciária pode ajudar nesses casos. Quer saber mais sobre esse tema? Venha conosco!

Como funciona a garantia fiduciária? O que acontece em caso de não pagamento?Como mencionamos acima, a alienação fiduciária é a garantia de pagamento em segurança, e se dá pela transferência da posse de um bem do devedor ao credor.

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Assim, durante o prazo para pagamento, o bem pode ser utilizado pelo devedor, que preserva a posse direta, usando-ocomo se fosse seu. Porém, juridicamente, a propriedade é do credor. O devedor tem o direito de usar a coisa enquanto estiver em dia com o pagamento.

Quando a dívida for integralmente paga, o direito de dono do credor será extinto, voltando a propriedade a ser plena do devedor.

Por outro lado, se a dívida não for paga, o credor retomará o bem, que já é juridicamente seu, e usará o preço obtido com a venda para satisfazer o pagamento que tem a receber (ou seja, seu crédito). Se houver sobra de valores na operação, o dinheiro deve ser devolvido ao devedor.

Em regra, a execução da dívida se dá pelo procedimento de execução extrajudicial, isto é, pela via cartorária, evitando a morosidade comum ao Judiciário brasileiro.

A execução de dívida funciona da seguinte forma: primeiramente, o credor deverá comprovar o não pagamento das parcelas mediante protesto do título ou carta registrada, expedida pelo Cartório de Títulos e Documentos. Este documento deve ser entregue no endereço do devedor, sendo desnecessário que seja recebido pessoalmente por ele.

Comprovada a mora pela carta, ou pelo protesto do título de crédito (letra de câmbio, nota promissória) que representa a dívida do alienante, o credor poderá requerer, em seguida, a busca e apreensão do bem alienado, que será concedida liminarmente, desde que se comprove o inadimplemento do devedor.

Cinco dias após executada a liminar, serão consolidadas a propriedade e a posse plena e exclusiva do bem no patrimônio do credor fiduciário, cabendo às repartições competentes, quando for o caso, expedir novo certificado de registro de propriedade em nome do credor.

É importante lembrar que, para executar a garantia na Alienação Fiduciária, o credor fiduciário deve levar o imóvel à leilão. Ou seja, é nula a cláusula que autoriza o proprietário fiduciário a ficar com a coisa alienada em garantia, se a dívida não for paga no vencimento. Vencida a dívida, e não paga, fica o credor obrigado a vender, judicial ou extrajudicialmente, a coisa a terceiros, a aplicar o preço no pagamento de seu crédito e das despesas de cobrança, e a entregar o saldo, se houver, ao devedor.

É possível realizar a execução de dívida garantida por alienação fiduciária na via judicial?

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Embora haja previsão de procedimento específico de execução extrajudicial no caso de dívida garantida por alienação fiduciária, nos termos da Lei 9.514/1997, o exequente (o credor) tem a opção de escolher o meio que lhe parecer mais adequado na busca pela satisfação do crédito.

Ou seja, ao credor fiduciário é dada a faculdade de executar a integralidade de seu crédito judicialmente, desde que o título que dá lastro à execução seja dotado de todos os atributos necessários – liquidez, certeza e exigibilidade.

A execução judicial geralmente é a forma mais adequada de reaver o crédito devido quando o credor não possui interesse no imóvel objeto da alienação.

Ou seja, quando o fiduciário possui interesse mais imediato em reaver o dinheiro, seja porque o imóvel está desvalorizado ou porque os juros e taxas envolvidas farão com que os valores arrecadados no leilão do imóvel sejam insuficientes, a via judicial é a mais interessante.

Isto ocorre porque, a despeito de ser mais burocrática e lenta, a cobrança judicial possui maior liquidez, isto é, qualquer bem do devedor pode ser penhorado a fim de satisfazer a dívida, sem necessidade de correlação com o débito em questão.

Aqui, o credor não precisa levar o imóvel a leilão, pois o próprio Judiciário já levará os bens do devedor à penhora por meio de leilão judicial a fim de reaver o crédito devido pelo fiduciante.

Além disso, na hipótese de alienação extrajudicial do bem dado em garantia, o credor fiduciário não está impedido de exigir o saldo remanescente se o produto obtido com a venda não for suficiente para a quitação integral do seu crédito.

Como o advogado pode ajudar na escolha do melhor método de execução de dívida?

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Quando se trata de resolver problemas envolvendo a execução judicial ou extrajudicial de garantia fiduciária, o ideal é tirar suas dúvidas com um advogado especialista em alienação fiduciária.

Através da consultoria jurídica, esse profissional poderá indicar o método de execução de dívida mais adequado para o seu caso. Além disso, o advogado pode participar de todo o processo de execução da dívida, garantindo que todos os procedimentos sigam as legislações vigentes, evitando problemas e fazendo com que o credor receba as quantias devidas.

O advogado também tem papel ainda mais importante nos casos de execução judicial, garantindo que a penhora recaia sobre os demais bens do inadimplente caso o valor do imóvel não seja suficiente para pagar a dívida.

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