A alienação fiduciária é uma das modalidades de crédito mais populares no Brasil. Nela, o fiduciante (devedor) solicita uma quantia a ser financiada, oferecendo uma garantia, que geralmente é o próprio imóvel gerador do financiamento. No entanto, o fiduciário (credor) possui uma garantia em caso de inadimplência: a execução de dívida.
No entanto, a execução de dívida garantida por alienação fiduciária gera muitas dúvidas tanto aos credores quanto aos devedores. Por isso, na conversa de hoje falaremos sobre como funciona a garantia fiduciária, o que ocorre em caso de não pagamento da mesma, como funciona a execução de dívida, qual o entendimento da lei sobre o tema, como funciona a cobrança do credor quando há saldo remanescente da dívida e como o advogado especialista em alienação fiduciária pode ajudar nesses casos. Quer saber mais sobre esse tema? Venha conosco!
Como funciona a garantia fiduciária? O que acontece em caso de não pagamento?Como mencionamos acima, a alienação fiduciária é a garantia de pagamento em segurança, e se dá pela transferência da posse de um bem do devedor ao credor.
Assim, durante o prazo para pagamento, o bem pode ser utilizado pelo devedor, que preserva a posse direta, usando-ocomo se fosse seu. Porém, juridicamente, a propriedade é do credor. O devedor tem o direito de usar a coisa enquanto estiver em dia com o pagamento.
Quando a dívida for integralmente paga, o direito de dono do credor será extinto, voltando a propriedade a ser plena do devedor.
Por outro lado, se a dívida não for paga, o credor retomará o bem, que já é juridicamente seu, e usará o preço obtido com a venda para satisfazer o pagamento que tem a receber (ou seja, seu crédito). Se houver sobra de valores na operação, o dinheiro deve ser devolvido ao devedor.
Em regra, a execução da dívida se dá pelo procedimento de execução extrajudicial, isto é, pela via cartorária, evitando a morosidade comum ao Judiciário brasileiro.
A execução de dívida funciona da seguinte forma: primeiramente, o credor deverá comprovar o não pagamento das parcelas mediante protesto do título ou carta registrada, expedida pelo Cartório de Títulos e Documentos. Este documento deve ser entregue no endereço do devedor, sendo desnecessário que seja recebido pessoalmente por ele.
Comprovada a mora pela carta, ou pelo protesto do título de crédito (letra de câmbio, nota promissória) que representa a dívida do alienante, o credor poderá requerer, em seguida, a busca e apreensão do bem alienado, que será concedida liminarmente, desde que se comprove o inadimplemento do devedor.
Cinco dias após executada a liminar, serão consolidadas a propriedade e a posse plena e exclusiva do bem no patrimônio do credor fiduciário, cabendo às repartições competentes, quando for o caso, expedir novo certificado de registro de propriedade em nome do credor.
É importante lembrar que, para executar a garantia na Alienação Fiduciária, o credor fiduciário deve levar o imóvel à leilão. Ou seja, é nula a cláusula que autoriza o proprietário fiduciário a ficar com a coisa alienada em garantia, se a dívida não for paga no vencimento. Vencida a dívida, e não paga, fica o credor obrigado a vender, judicial ou extrajudicialmente, a coisa a terceiros, a aplicar o preço no pagamento de seu crédito e das despesas de cobrança, e a entregar o saldo, se houver, ao devedor.
É possível realizar a execução de dívida garantida por alienação fiduciária na via judicial?
Embora haja previsão de procedimento específico de execução extrajudicial no caso de dívida garantida por alienação fiduciária, nos termos da Lei 9.514/1997, o exequente (o credor) tem a opção de escolher o meio que lhe parecer mais adequado na busca pela satisfação do crédito.
Ou seja, ao credor fiduciário é dada a faculdade de executar a integralidade de seu crédito judicialmente, desde que o título que dá lastro à execução seja dotado de todos os atributos necessários – liquidez, certeza e exigibilidade.
A execução judicial geralmente é a forma mais adequada de reaver o crédito devido quando o credor não possui interesse no imóvel objeto da alienação.
Ou seja, quando o fiduciário possui interesse mais imediato em reaver o dinheiro, seja porque o imóvel está desvalorizado ou porque os juros e taxas envolvidas farão com que os valores arrecadados no leilão do imóvel sejam insuficientes, a via judicial é a mais interessante.
Isto ocorre porque, a despeito de ser mais burocrática e lenta, a cobrança judicial possui maior liquidez, isto é, qualquer bem do devedor pode ser penhorado a fim de satisfazer a dívida, sem necessidade de correlação com o débito em questão.
Aqui, o credor não precisa levar o imóvel a leilão, pois o próprio Judiciário já levará os bens do devedor à penhora por meio de leilão judicial a fim de reaver o crédito devido pelo fiduciante.
Além disso, na hipótese de alienação extrajudicial do bem dado em garantia, o credor fiduciário não está impedido de exigir o saldo remanescente se o produto obtido com a venda não for suficiente para a quitação integral do seu crédito.
Como o advogado pode ajudar na escolha do melhor método de execução de dívida?
Quando se trata de resolver problemas envolvendo a execução judicial ou extrajudicial de garantia fiduciária, o ideal é tirar suas dúvidas com um advogado especialista em alienação fiduciária.
Através da consultoria jurídica, esse profissional poderá indicar o método de execução de dívida mais adequado para o seu caso. Além disso, o advogado pode participar de todo o processo de execução da dívida, garantindo que todos os procedimentos sigam as legislações vigentes, evitando problemas e fazendo com que o credor receba as quantias devidas.
O advogado também tem papel ainda mais importante nos casos de execução judicial, garantindo que a penhora recaia sobre os demais bens do inadimplente caso o valor do imóvel não seja suficiente para pagar a dívida.
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