A compra da casa própria é um sonho compartilhado por milhões de brasileiros que desejam se livrar do aluguel ou mesmo deixar a casa de seus pais. No entanto, o surgimento de taxas como ITBI e ITCMD pode pegar muitas pessoas de surpresa, dificultando a realização desse sonho.
Saber o que é ITBI e ITCMD e quanto deve ser pago em cada é muito importante para quem vai comprar ou receber um imóvel – além de o pagamento desse tipo de imposto ser obrigatório para que a transferência de imóveis seja realizada, os erros na cobrança dos valores dessas taxas são comuns.
Por isso, na conversa de hoje falaremos sobre o que são esses impostos, qual a diferença entre ITBI e ITCMD, se é possível pagar menos nessas taxas e qual a importância de um advogado especialista em direito imobiliário no momento da transferência de imóvel. Quer saber mais sobre esse tema? Venha conosco!
O que é ITBI e ITCMD? Qual a diferença entre esses impostos?
ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação) e ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) são impostos pagos quando há transferência da titularidade de um imóvel. A diferença entre ITBI e ITCMD está no fato de que o ITBI deve ser pago ao Município sempre que alguém vende um imóvel a fim de transferir a propriedade do bem para o novo proprietário.
Por outro lado, o ITCMD deve ser pago ao Estado, servindo para transferir a titularidade do imóvel para o novo proprietário, porém apenas nos casos de herança e doação (situações não onerosas).
Dúvidas comuns sobre ITBI e ITCMD
Confira a seguir algumas respostas às dúvidas mais comuns sobre ambos os impostos!
1 – Por que preciso pagar ITCMD ou ITBI?
Como mencionamos anteriormente, o pagamento desses impostos é necessário para que a propriedade possa ser registrada em seu nome. Caso a taxa não seja paga, o processo de compra e venda de imóvel não poderá ser concluído.
2 – Quem paga essas taxas?
Na maioria dos casos, o comprador (ITBI) e o herdeiro ou pessoa para quem o imóvel foi doado (ITCMD) deve arcar com os custos dos tributos. Embora não haja norma clara sobre quem deve pagar o ITBI, é prática comum do mercado que o consumidor pague a taxa, pois é para o nome deste que o imóvel será passado.
Não é comum que existam legislações impedindo as partes de realizarem um acordo onde o vendedor assume o pagamento do ITBI. Nesses casos, é importante consultar a legislação do seu município sobre o tema.
3 – Tenho de pagar ambos os impostos ao mesmo tempo?
Não. O ITBI incide apenas em vendas de imóveis, enquanto o ITCMD deve ser pago apenas em doações ou recebimento de imóveis por herança.
4 – Quando devo pagar o ITCMD e o ITBI?
O ITBI deve ser pago sempre que houver a transmissão da propriedade de um imóvel envolvendo uma pessoa física (compra e venda).
É importante consultar a legislação do seu município, pois alguns determinam o pagamento do ITBI após a lavratura da escritura pública, enquanto outros estabelecem seu pagamento após o registro da escritura.
Já o ITCMD deve ser pago quando houver a transmissão de propriedade do imóvel por conta de um falecimento (herança) ou doação.
O prazo para pagamento do ITCMD é de 30 dias após a homologação do cálculo, não podendo ultrapassar os 180 dias contados da data do falecimento do autor da herança.
É possível pagar menos no ITBI e ITCMD?
Quem vai pagar qualquer um desses impostos deve saber que ambos são calculados com base no valor venal do imóvel, que nada mais é que o valor do seu imóvel calculado através de uma estimativa do poder público. A partir da inscrição do imóvel, é possível consultar esse valor junto à prefeitura do seu município, o que pode ser feito pela internet (ou presencialmente, caso a prefeitura não disponha desse recurso via internet).
O cálculo de ambos os impostos é simples e pode ser feito de cabeça ou com uma calculadora comum. Basta saber a alíquota do seu município (2 a 4%) para o ITBI ou do seu estado (3 a 8%) para o ITCMD e multiplicar o valor venal do imóvel pela alíquota do imposto.
Por exemplo: Você arrematou um imóvel em São Paulo (onde a alíquota equivale a 3%) no valor de R$ 400 mil. 400.000 x 3% = 12.000. Ou seja, o valor do ITBI desse imóvel será de R$ 12 mil.
No entanto, é comum que o ente público (prefeitura ou governo do estado), ao invés de utilizar o valor venal do imóvel, utilize o valor venal de referência, que é muito superior por se aproximar mais ao valor de mercado do imóvel. Em alguns casos, o valor venal de referência pode aumentar em até 150% o valor venal comum.
O TJSP se manifestou no sentido de que o uso do valor venal de referência no cálculo do ITBI e ITCMD é inconstitucional e, portanto, abusivo.
Por isso, caso você tenha efetuado o pagamento do ITBI ou ITCMD com base na taxa referencial, é possível receber de volta os valores pagos indevidamente, permitindo que você pague menos no ITBI e ITCMD.
Para tal, você deve requisitar judicialmente a restituição da diferença entre o valor pago e o valor correto, desde que o pagamento tenha sido realizado nos últimos 5 anos.
Qual a importância do advogado especialista em direito imobiliário no momento da transferência imobiliária?
O processo de transferência de propriedade imobiliária envolve diversas burocracias, como a formulação e assinatura de contratos, cálculo e pagamento de taxas, etc.
O advogado especialista em direito imobiliário é o mais indicado para auxiliar nessas situações, pois esse profissional possui todo o conhecimento necessário para tirar suas dúvidas sobre o tema, bem como formular e analisar contratos e interpretar as leis específicas de cada estado ou município, facilitando consideravelmente o processo.
Esse profissional também é o mais adequado para ingressar com uma ação judicial para que o ITBI e o ITCMD sejam calculados de acordo com o estabelecido pelos respectivos tribunais ou para exigir a restituição dos valores pagos indevidamente nas taxas, garantindo que você pague menos nesses impostos ou receba o dinheiro excedente de volta.
O advogado especialista também poderá auxiliar ao analisar os documentos envolvidos na transação, identificando quaisquer problemas legais e os corrigindo a fim de garantir que a transferência de propriedade do imóvel ocorra com tranquilidade.
Gostou de saber mais sobre o que é ITBI e ITCMD e como pagar menos nesses impostos? Lembre-se que o apoio jurídico é essencial nessas situações! Possui alguma pergunta sobre esse tema? Tire suas dúvidas com a Fux Associados! Contamos com advogados especializados que poderão resolver todas as suas dúvidas!
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