A venda de um imóvel alugado é uma situação que envolve interesses muitas vezes conflitantes. Nesse momento, é muito importante se atentar à Lei do Inquilinato, criada precisamente para reger as mais variadas situações de locação. Nos casos de venda de um imóvel alugado, esta lei estabelece o direito de preferência do inquilino, que gera muitas dúvidas tanto para locadores quanto para locatários.
Embora pareça complexo, o direito de preferência do inquilino envolve requisitos muito simples que devem ser observados com atenção por ambas as partes a fim de evitar irregularidades.
Na conversa de hoje falaremos sobre como funciona o direito de preferência do inquilino, como deve ser feita a notificação por parte do locador, o que é a cláusula de vigência e como o advogado especialista em direito imobiliário pode ajudar nos casos de venda de imóvel alugado. Quer saber mais sobre esse tema? Venha conosco!
Como funciona o direito de preferência do inquilino?
Segundo a lei, o princípio do direito de preferência do inquilino na compra do imóvel permite que, sempre que o proprietário quiser vender o imóvel, o inquilino terá não somente o direito de comprá-lo como também a prioridade na aquisição.
No entanto, a lei estabelece regras que devem ser seguidas por ambas as partes, confira:
1 – Antes de oferecer o imóvel a outros interessados, o locador tem a obrigação de notificar oficialmente o locatário. Ou seja, o dono deve notificar o inquilino;
2 – A notificação deve conter todos os detalhes da negociação, como valor e forma de pagamento;
3 – Caso o locatário tenha interesse em adquirir o imóvel em questão, ele deverá expressar seu desejo em até 30 dias após a notificação;
4 – Caso o inquilino não seja notificado previamente sobre a venda, ele terá direito a indenização por perdas e danos ou terá até seis meses para depositar o valor do imóvel e adquiri-lo.
5 – Caso o inquilino manifeste interesse e desista do negócio posteriormente, o proprietário poderá ser indenizado pelos prejuízos que tiver.
Como deve ser feita a notificação por parte do locador?
Caso o locador queira realizar a venda do imóvel alugado, ele deverá tomar algumas precauções a fim de evitar a necessidade do pagamento de indenizações ao locatário.
Primeiramente, qualquer proposta por parte do proprietário deve ser comunicada ao inquilino antes de ser divulgada a terceiros.
Quanto aos meios, a lei estabelece que a comunicação se dará mediante: 1 – Notificação Judicial, 2 – Notificação Extrajudicial ou 3 – Por outro meio de ciência inequívoca. Na maioria dos casos, a melhor forma de notificação é a Extrajudicial, que não envolve intervenção do Judiciário.
Segundo a lei, o comunicado deve ter os seguintes conteúdos:
– Todas as condições do negócio;
– O preço de venda;
– A forma de pagamento (ex.: a vista, parcelado, financiado);
– O prazo para o exercício do direito de preferência (30 dias);
– Informação sobre eventuais dívidas do imóvel, como hipotecas ou demais registros lançados na matrícula;
– Local, data e horário para o locatário verificar a documentação do imóvel e da oferta.
Após a notificação, caso o locatário não se manifeste de maneira inequívoca no prazo de 30 dias quanto à aceitação da proposta, este perderá o direito de preferência. Ou seja, o proprietário terá direito a anunciar a venda do imóvel para outros interessados.
No entanto, a locação prossegue normalmente, mesmo durante e após a venda do imóvel, até que o novo proprietário se manifeste sobre o tema.
Caso o novo proprietário não tenha interesse na locação, este deverá comunicar o locatário acerca de seu desinteresse na locação, dando o prazo de 90 (noventa) dias para a desocupação.
O que é a Cláusula de Vigência?
A Cláusula de Vigência é um instrumento de extrema importância para os locatários no momento da assinatura do contrato de aluguel. Esta cláusula é o que garante a permanência do inquilino no imóvel durante a vigência do contrato, mesmo que este seja vendido a outra pessoa.
Como mencionamos no tópico anterior, o novo proprietário pode não ter interesse em manter o contrato de locação. No entanto, caso haja uma cláusula de vigência, o inquilino poderá permanecer no imóvel até o fim do prazo estipulado no contrato de locação.
Desta forma, para salvaguardar os direitos do inquilino, deve constar um adendo no contrato de aluguel a fim de garantir que o novo proprietário do imóvel cumpra os termos e condições deste contrato.
É importante lembrar que, para que a Cláusula de Vigência tenha efeito, o contrato deve ser averbado na matrícula do imóvel objeto da locação. Ou seja, o contrato (com a cláusula de vigência) deve estar adequadamente registrado no Registro Imobiliário.
Como o advogado especialista em direito imobiliário pode ajudar nos casos de venda de imóvel alugado?
Tirar suas dúvidas com um advogado especialista em direito imobiliário é a ação ideal durante qualquer processo de compra e venda de imóveis a fim de diminuir a incidência de impostos e resguardar os direitos de ambas as partes, evitando irregularidades que poderiam comprometer todo o processo ou gerar indenizações e multas indesejadas.
Este profissional é o mais adequado para resolver casos onde o inquilino não foi adequadamente notificado, ou seja, onde há desrespeito do direito de preferência do inquilino na venda do imóvel alugado.
Além disso, ter o apoio de um advogado especialista em direito imobiliário é crucial na elaboração do contrato de aluguel, garantindo a inserção de uma cláusula de vigência e o eventual registro do documento no Registro Imobiliário.
Para o locador, tirar suas dúvidas com este profissional é ainda mais importante, pois o advogado é responsável por garantir que a notificação seja feita da forma adequada, resguardando os direitos do inquilino e evitando indenizações que poderiam lesar o locador, além de conduzir todo o processo de venda do imóvel a fim de assegurar o cumprimento dos interesses do locador.
Gostou de saber mais sobre o direito de preferência do inquilino na venda de imóveis alugados? Lembre-se que o apoio jurídico é essencial nessas situações! Procurando por um advogado especialista em direito imobiliário SP para resolver suas dúvidas sobre esse tema? Tire suas dúvidas com a Fux Associados! Contamos com advogados especializados que poderão resolver todas as suas dúvidas!
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