A venda de imóveis é um momento muito aguardado pelo vendedor. No entanto, o vendedor de imóvel com dívida deve ter muita atenção nesse momento.
Quando o dono do imóvel com dívida tenta vender uma casa ou apartamento, este deve estar ciente que os débitos podem atrapalhar a negociação. Em outras palavras, a dívida do proprietário do imóvel é um grande obstáculo no momento da venda, pois esse momento exige que diversos documentos e requisitos legais estejam em ordem.
A fim de ajudar o vendedor de imóvel com dívidas, hoje falaremos sobre como é o processo de compra e venda de imóvel, quais fatores podem impedir a compra de imóvel, como a dívida do proprietário do imóvel atrapalha a venda e como um advogado especialista em direito imobiliário pode ajudar a resolver esses problemas. Quer saber mais sobre esse tema? Venha conosco!
Como é o momento da compra e venda de imóvel?
A compra e venda de imóvel geralmente é um momento bastante burocrático, pois envolve diversas negociações, obtenções de documentos em nome dos vendedores, análise de dívidas concernentes ao imóvel, avaliações do imóvel e das condições financeiras (especialmente em casos onde há o financiamento de imóvel) e, principalmente, regulamentações e registros.
Em um momento tão delicado, é importante que todos os documentos e requisitos legais estejam em ordem, pois qualquer problema pode desacelerar consideravelmente o processo de compra e venda. Isso inclui exemplos como um comprador endividado ou um vendedor de imóvel com dívida.
As dívidas possuem impactos diferentes entre vendedores e compradores, afetando de formas variadas o processo de compra e venda de imóveis. A seguir falaremos mais sobre como as dívidas podem causar problemas a vendedores e compradores no momento da venda ou aquisição de um imóvel.
Quais fatores podem impedir a compra de imóvel?
Ao adquirir um imóvel, a situação do comprador afeta o processo nas seguintes situações:
1 – Cadastro do nome do comprador em programas de proteção ao crédito: Sempre que o comprador busca pela aprovação do crédito imobiliário em um banco ou financiadora, a instituição realiza uma análise a fim de saber se o nome do comprador consta em órgãos como o SPC ou Serasa. Estar com o nome sujo pode gerar a não aprovação do financiamento.
2 – Problemas com o INSS ou a Receita Federal: Problemas com o CPF do comprador ou dívidas ativas em atraso (como uma declaração de imposto de renda não entregue) podem dificultar a compra de imóvel.
3 – Cadastro de Emitentes de Cheques Sem Fundo: Sempre que um cheque sem fundos é emitido em nome de uma pessoa, esta terá seu nome atrelado ao Cadastro de Emitentes de Cheques Sem Fundo (CCF) no Banco Central. Os nomes cadastrados nesse registro ficam visíveis a qualquer instituição financeira, dificultando a aprovação do crédito.
Em todos os casos, o recomendado é negociar o pagamento da dívida junto à empresa ou pessoa física que motivou o cadastro do nome do comprador. No caso do CCF, é importante lembrar que, após a regularização da dívida, os bancos cobram uma taxa para remover o nome do comprador do cadastro.
Como a dívida do vendedor pode impactar uma venda?
Quando se trata da influência das dívidas no processo de venda, o vendedor de imóvel com dívida deve estar atento às seguintes situações:
1 – Processos judiciais: A propriedade pode ser usada como garantia para pagamento de indenizações, multas, entre outras dívidas. Ou seja, o dono do imóvel com dívida deve estar atento a processos judiciais.
Mesmo dívidas não registradas na matrícula do imóvel podem ser suficientes a causarem problemas para o adquirente, de forma que deve ser realizado todo o due diligence por parte do advogado imobiliário, a fim de assegurar que a operação poderá ser realizada sem maiores riscos.
As vezes o vendedor possui tantas dívidas ajuizadas, que mesmo possuindo diversos bens imóveis não consegue negociá los espontaneamente, já que nenhum comprador quer assumir o risco decorrente da existência de débitos em nome do vendedor. Por isso sempre é interessante a consulta de um advogado especialista para chancelar a operação com segurança.
2 – Nome sujo: Assim como na compra de imóvel, o cadastro do nome do vendedor em programas de proteção de crédito também pode atrapalhar o processo de venda de imóvel. Quando se está com o nome sujo, a única alternativa é que o comprador pague a transação à vista para que você possa usar parte do dinheiro para regularizar o seu CPF.
Isso ocorre porque, quando a venda é feita por meio de financiamento bancário, não é possível dar andamento ao processo se houver restrição em órgãos como SPC, SCPC e Serasa, visto que todas as instituições financiadoras exigem certidões negativas dos envolvidos na negociação.
3- Dívidas que envolvem o próprio imóvel – dívida existentes de IPTU e condomínio que acompanham o próprio imóvel podem acabar inviabilizando a negociação, dependendo do seu montante
Por isso, o vendedor de imóvel com dívida deve estar ciente dessas restrições antes mesmo de colocar o imóvel à venda.
Assim como deve ser feito na compra de imóveis, a melhor solução para esses problemas é regularizar a dívida junto à pessoa física ou empresa responsável pelo processo ou por cadastrar o nome do vendedor nos programas de proteção ao crédito. Negociar o pagamento da dívida é sempre uma ótima opção, pois diversas empresas oferecem facilidades a quem deseja regularizar suas dívidas.
Qual o papel do advogado especialista em direito imobiliário nos casos de dívida?
Tirar dúvidas com um advogado especialista em direito imobiliário beneficia tanto ao vendedor de imóvel com dívida quanto ao comprador endividado, pois uma das funções desse profissional é verificar todos os requisitos necessários para que a compra ou venda de imóvel seja feita adequadamente.
Desta forma, o advogado pode avisar o comprador ou vendedor com antecedência sobre qualquer problema que possa influenciar no processo de compra e venda de imóveis.
Além disso, esse profissional também pode auxiliar nas negociações com credores a fim de buscar melhores condições de pagamento e esclarecer eventuais dúvidas sobre o processo.
Gostou de saber mais sobre como a existência de dívidas pode atrapalhar a negociação de imóveis? Lembre-se que o apoio jurídico é essencial nessas situações! Possui alguma pergunta sobre esse tema? Tire suas dúvidas com a Fux Associados! Contamos com advogados especializados que poderão resolver todas as suas dúvidas!
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