Muitos acreditam que o contrato e a escritura são o suficiente para realizar a transferência de imóvel. No entanto, além de mais abrangente, o momento da transferência de imóveis também requer bastante cautela para evitar irregularidades e fraudes.
O primeiro passo para a realização adequada desse projeto é a análise prévia de toda a situação do vendedor do imóvel para a obtenção da escritura do imóvel. Após apresentar todos os documentos necessários e obter a escritura, o próximo passo é o pagamento do ITBI (em caso de compra e venda) ou ITCMD (no caso de herança ou doação). Somente após o pagamento do tributo adequado é que será possível realizar o registro do imóvel em nome do comprador.
No entanto, a ocorrência de uma fraude na transferência de imóveis pode causar muita dor de cabeça ao comprador.
Na conversa de hoje, falaremos sobre quais os tipos mais comuns de fraude na transferência de imóvel, qual deve ser a postura da pessoa que receberá o imóvel transferido e como o advogado pode ajudar a evitar a fraude na transferência de imóveis. Quer saber mais sobre esse tema? Venha conosco!
Quais são os tipos mais comuns de fraude na transferência de imóvel?
A fraude na transferência de imóveis pode ocorrer de diversas formas. Confira a seguir os métodos mais comuns usados pelos golpistas.
Fraudes envolvendo o pagamento do ITBI ou ITCMD: Neste tipo de fraude na transferência de imóveis, o golpista surge na figura de um mediador, como um despachante ou corretor de imóveis, que se oferece para “facilitar” o processo do pagamento do imposto.
O que acontece é que o golpista se apodera do dinheiro e não faz o pagamento do imposto, que mais tarde terá de ser pago novamente pelo contribuinte.
Fraude contra o credor: Ocorre quando a venda ou doação de um imóvel ou qualquer outro bem de um devedor frustra o interesse pessoal do credor. Por não haver uma ação em andamento, não há afronta à autoridade da jurisdição.
Caberá ao credor procurar um advogado imobiliário para ajuizar uma ação para provar a existência da fraude e então requisitar a anulação total da venda envolvendo o bem.
Fraude à execução na transferência de imóveis: É considerada a fraude mais grave que um devedor pode cometer, pois afronta diretamente a autoridade da jurisdição.
Neste tipo de fraude, o devedor insolvente busca se desfazer do seu patrimônio para frustrar a execução e a consequente penhora ou constrição que poderá recair sobre o imóvel ou bem móvel, mesmo que já tenha sido transferido.
Diferente da irregularidade contra o credor, a fraude à execução na transferência de imóveis não necessita de uma ação para reconhecê-la. Isso porque, em termos, a vítima da fraude é a própria Justiça.
Trata-se de uma falta grave aos olhos da Justiça. Por melhores que sejam as intenções do terceiro adquirente (quem está recebendo ou comprando o imóvel em questão), uma eventual ingenuidade ou descuido em verificar se há processos e dívidas envolvendo o vendedor pode resultar na presunção de má-fé do comprador.
Isso ocorre porque a Justiça entende que nenhum comprador comum (exceto investidor de risco) compraria, em sã consciência, um imóvel gravado com penhora ou com dívidas em nome do vendedor. Ou seja, a existência do gravame (a penhora) já induz ao reconhecimento de má-fé por parte do comprador.
Nesse caso, o comprador perde a propriedade do imóvel, que voltará a ser de propriedade do vendedor/devedor para ser utilizado como garantia na execução em favor do credor.
Quando isso acontece, o comprador deve procurar um advogado imobiliário e ajuizar uma ação para receber de volta os valores pagos em virtude da compra e venda declarada fraudulenta.
A Justiça também considera outros dois casos como fraude à execução na transferência de imóveis: o preço vil dado ao imóvel (quando a venda é feita por um valor muito abaixo do preço de mercado) e a compra e venda realizada entre parentes, que é considerada um sinal de conluio entre vendedor e comprador a fim de proteger ilegalmente o imóvel contra uma execução.
Qual deve ser a postura da pessoa que receberá o imóvel transferido?
Ao entrar em uma negociação de compra de um imóvel, é de suma importância que o comprador tire suas dúvidas com um advogado imobiliário e faça uma pesquisa sobre a existência de processos contra o vendedor a fim de evitar a necessidade de provar sua boa-fé judicialmente e de, eventualmente, ter de requisitar a devolução dos valores pagos ao vendedor.
Além disso, é muito importante que o comprador recuse quaisquer propostas de terceiros envolvendo pagamento reduzido do ITBI ou ofertas para quitar o tributo com maior facilidade.
Como o advogado imobiliário pode ajudar a evitar casos de fraude na transferência de imóveis?
Tirar suas dúvidas com um advogado especialista em direito imobiliário é um grande diferencial no momento da compra e venda de imóveis, pois esse profissional é o mais adequado para conduzir todo o processo, analisar contratos e verificar a situação do vendedor e do imóvel junto aos cartórios competentes a fim de descobrir se há processos ou gravames envolvidos na negociação.
Além disso, esse profissional pode orientar o comprador quanto ao pagamento do ITBI ou ITCMD, inclusive auxiliando-o na possibilidade de redução e afastando os fraudadores que poderiam causar grandes prejuízos.
O advogado especializado também poderá ajudar a provar a boa-fé do comprador nos casos em que este, inadvertidamente, comprou um imóvel gravado para penhora. De forma similar, esse profissional também é o mais adequado para recuperar os valores pagos na negociação considerada fraudulenta a fim de evitar o prejuízo do comprador.
Gostou de saber mais sobre fraude à execução na transferência de imóveis? Lembre-se de que o apoio jurídico é essencial nessas situações! Tem alguma pergunta sobre esse tema? Tire suas dúvidas com a Fux Associados! Contamos com advogados especializados que poderão resolver todas as suas dúvidas!
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