Os tempos de crise que se abateram sobre o nosso país nos últimos anos representaram diversos problemas para vários setores enquanto outros viam grandes oportunidades surgirem com a recessão. Esse é o caso do setor imobiliário, que vem experimentando um curioso crescimento graças ao aumento no número de imóveis disponíveis para leilão.
O leilão imobiliário tornou-se uma alternativa muito útil para escapar do alto preço dos imóveis e realizar o sonho da casa própria. No entanto, com o aumento da quantidade de imóveis obtidos por leilão, também sobe o número de casos envolvendo a compra de imóvel com dívida. Esse problema pode causar inúmeras dores de cabeça ao comprador, transformando o sonho da casa própria em um verdadeiro pesadelo.
A fim de resolver as maiores dúvidas sobre esse tema, falaremos hoje sobre o que fazer em caso de compra de imóvel com dívida, como evitar esse problema, a importância do apoio jurídico nesses casos e onde conseguir um bom advogado em São Paulo, confira!
Quais são as dívidas que podem ser adquiridas através de um leilão imobiliário? Devo pagá-las?
Inicialmente, é preciso ressaltar que caso um imóvel vá a leilão porque o antigo proprietário não pagou o financiamento, o comprador não poderá ser responsabilizado por esta dívida, que é quitada no momento em que o leilão imobiliário ocorrer, visto que o valor arrecadado com o arremate será usado para pagar a dívida. Além disso, dívidas que não estejam discriminadas no edital também não podem ser cobradas.
No entanto, o imóvel pode vir com outros débitos, como multas, condomínio atrasado não abrangido pela própria ação e IPTU ou outros impostos não pagos. Estas dívidas deverão ser pagas pelo novo proprietário desde que estejam plenamente expressas no edital do leilão imobiliário, o que salienta a necessidade do comprador se informar sobre essas pendências antes de arrematar o imóvel.
Em alguns casos que dependem de análise jurídica mais profunda, os débitos condominiais e o IPTU podem ser pagos com o produto da arrematação sem que haja resquícios ao novo proprietário.
Cuidados que devem ser tomados antes de comprar imóveis em leilão
A fim de evitar a compra de imóvel com dívida, algumas precauções podem ser tomadas, evitando muitas dores de cabeça.
O primeiro e mais importante dos cuidados é a leitura minuciosa da matrícula do imóvel e do edital de venda. O edital é um documento com todas as informações relativas ao bem e ao pagamento. Nele devem constar todas as dívidas do imóvel, de forma que o processo de leilão seja o mais transparente possível.
Já a matrícula é um documento que conta todo o histórico do imóvel, incluindo informações como vendas passadas, financiamentos, hipotecas, penhoras, etc. Vale a pena obter uma versão atualizada do documento, o que pode requisitado no cartório em que o imóvel está registrado ou, dependendo da cidade, até pela internet.
A análise desses documentos deve ser feita com o apoio jurídico de um advogado especialista em direito imobiliário, visto que apenas o profissional adequado possui o conhecimento jurídico para encontrar eventuais minúcias que podem resultar em surpresas problemáticas no leilão de imóvel.
Além disso, pesquise junto à Prefeitura se há débitos de IPTU, multas não pagas ou outras pendências. Compare as informações registradas na Prefeitura com a situação real do imóvel e caso este pertença a um condomínio, procure também o síndico ou a administradora para conhecer eventuais dívidas.
5 dicas de como comprar um bom imóvel em leilão
Além das precauções já citadas, é possível tomar outras medidas para assegurar que você esteja fazendo um bom negócio ao participar do leilão de imóveis! Confira a seguir algumas dicas que irão garantir que você tenha uma boa compra:
1 – Pesquise os preços: Procure o apoio jurídico de um advogado especializado em direito imobiliário e em leilão para solicitar uma avaliação do imóvel que você pretende comprar em leilão. Ele avaliará se o desconto realmente vale a pena ou se o imóvel se encontra em uma área mal localizada onde os preços tendem a desvalorizar.
2 – Pague à vista: Quando se trata de leilão de imóveis, o melhor é evitar financiamentos em instituições financeiras como bancos e afins, pois os juros farão com que você economize muito menos do que pretendia.
3 – Dê preferência a imóveis desocupados: Dependendo das condições da família que mora no local, o despejo pode ser bastante lento, levando até 2 anos para ser concluído. Imóveis ocupados também tendem estar em mau estado de conservação e a ter mais problemas com dívidas atrasadas.
4 – Se possível, visite o local antes da compra: Visitar o imóvel antes de comprá-lo permite que você avalie o local e tenha uma noção do que será gasto caso uma reforma seja necessária.
5 – Coloque todos os custos na ponta do lápis: Caso você deseje comprar o imóvel para revendê-lo, leve em consideração custos como a taxa paga ao leiloeiro (entre 5 e 6% do valor do bem), o pagamento do IPTU e condomínio, o ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) e o registro em cartório, com os dois últimos podendo chegar a mais 5% do valor do imóvel.
Qual a importância do advogado no processo de leilão imobiliário?
A figura do advogado especialista em direito imobiliário é fundamental para garantir que você faça uma boa compra no leilão. Isso se dá pelo fato de que o advogado presta diversos serviços essenciais para o bom andamento desse processo, tais como:
- Análise minuciosa do edital e da matrícula do imóvel a fim de alertar o cliente quanto a eventuais problemas na compra;
- Proteção ao comprador no caso de cobrança de dívidas não explicitadas no edital;
- Renegociação de dívidas de alto valor (especialmente caso o débito seja com o condomínio ou com o governo);
- Realizar varreduras nos fóruns e junto à Prefeitura para descobrir se há processos correndo contra o imóvel ou seu antigo proprietário;
- Entrar com um pedido de desocupação do imóvel, caso seus moradores ainda residam no local;
- Avaliar o valor do imóvel, bem como a possibilidade de desvalorização deste;
- Auxiliar com os registros e regularizações da transmissão de propriedade e recolhimento de impostos após o arremate.
Com isso, é fácil ver o quão central é o papel do advogado especialista em direito imobiliário nos processos de leilão de imóveis, não é mesmo? Por isso, a escolha desse profissional deve ser feita com cautela. Por exemplo, caso você esteja procurando advogado em São Paulo, priorize escritórios como o Fux Associados, que conta com profissionais especializados e altamente capacitados para resolver todas as questões que cercam esse tema! Entre em contato conosco pelo nosso site ou via WhatsApp caso precise desse serviço ou tenha alguma dúvida!
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