A taxa condominial é tema de muitas dúvidas tanto entre condôminos quanto para alguns síndicos, especialmente quando as taxas acabam se tornando uma dívida de condomínio. Resumidamente, a taxa condominial é um tipo de rateio das despesas do condomínio (contas básicas, salários de funcionários, manutenção das dependências, etc.) entre todos os condôminos.
Dada a sua importância para a gestão do condomínio, o pagamento desta taxa é obrigatório. Segundo o Código Civil, em seu Art 1.336, a contribuição para as despesas do condomínio é dever do condômino.
Quando as taxas condominiais não são pagas adequadamente, o condômino pode causar problemas para si mesmo e para o condomínio. Por isso, na conversa de hoje falaremos sobre o que pode ocorrer quando há débito de condomínio, quais são os procedimentos que antecedem a penhora de imóvel por dívida de condomínio, de quem é a responsabilidade do pagamento de débito condominial e como o advogado especialista em execução condominial pode ajudar nesses casos. Quer saber mais sobre esse tema? Venha conosco!
O que fazer quando há uma dívida de condomínio?
Embora a lei estabeleça que o condomínio já pode ingressar com uma ação judicial de cobrança a partir do primeiro mês de atraso, os condomínios normalmente seguem um cronograma no que se refere à cobrança de condôminos inadimplentes.
Tal cronograma é normalmente organizado da seguinte forma:
1 – Confirmação de que o pagamento de fato não ocorreu;
2 – Envio de notificação a respeito do atraso no pagamento das taxas condominiais;
3 – Tentativa de negociação amigável, com possibilidade de parcelar o pagamento;
4 – Ingresso de ação judicial, que por sua vez pode levar à penhora do imóvel. Também conhecida como execução de condomínio.
Na ação judicial, a Justiça ordena o pagamento da inadimplência de condomínio em até três dias. Caso o pagamento não ocorra, haverá a penhora de bens do devedor. Contudo, é muito importante ressaltar que a penhora deve seguir uma ordem, prevista no Código de Processo Civil:
“Art. 655. A penhora observará, preferencialmente, a seguinte ordem:
I – dinheiro, em espécie ou em depósito ou aplicação em instituição financeira;
II – veículos de via terrestre;
III – bens móveis em geral;
IV – bens imóveis;”
Desta forma, antes que seja possível penhorar o imóvel do condômino inadimplente, é necessário buscar por outros bens ou recursos que o devedor possuir. Somente em caso de ausência de todos os itens de I a III é que ocorre a penhora de bens imóveis do inadimplente.
Também é importante lembrar que o condômino não poderá “se proteger” da penhora ao alegar que o imóvel é um bem de família, situação que se utilizaria do caráter de impenhorabilidade deste bem. Isso ocorre porque tanto o Art. 3º da Lei nº 8009/90 quanto o Art. 1.715 do Código Civil estabelecem que a impenhorabilidade não pode ser utilizada em casos de dívida de condomínio.
De quem é a responsabilidade pelo pagamento de dívida condominial em imóveis alugados?
Uma das maiores dúvidas dos síndicos diz respeito aos casos de imóveis alugados nos quais o locatário se torna inadimplente. Afinal, de quem é a responsabilidade pelo pagamento da dívida de condomínio? O locador ou o locatário?
Nos casos em questão, o locador aluga o imóvel para uma pessoa (o locatário). Contudo, o locatário atrasa as taxas condominiais. Após não encontrar bens do locatário que possam ser penhorados, a penhora eventualmente recairá sobre o bem imóvel alugado.
Ainda que seja posse do locador e o proprietário nada tem a ver com o débito, o parecer do STJ (Superior Tribunal de Justiça) é de que cada unidade imobiliária responde pelas suas despesas, independentemente de quem as originou ou da própria vontade do proprietário.
Segundo a ministra Nancy Andrighi, a obrigação de pagamento das despesas condominiais é obrigação “própria da coisa”, ou seja, o devedor se individualiza única e exclusivamente pela titularidade do direito real, desvinculada de qualquer manifestação de vontade.
Tal característica também incide sobre determinada pessoa por ser titular do domínio ou de detentor de determinada coisa. Além disso, a obrigação em questão é equivalente ao compromisso imposto aos proprietários e inquilinos das unidades de um prédio de não prejudicarem a segurança, o sossego e a saúde dos vizinhos.
Ou seja, tendo em vista que o impedimento da penhora faria com que a dívida condominial fosse rateada entre os outros condôminos (que pagam suas obrigações em dia) de forma injusta e que o próprio imóvel gerador do débito condominial pode ser usado como garantia do pagamento da dívida, a Justiça admite que o proprietário seja incluído no cumprimento da sentença, responsabilizando-o pelo pagamento da dívida de condomínio.
Como o advogado especialista em execução condominial pode ajudar com casos de dívida de condomínio?
Quando o síndico tem de lidar com débitos condominiais, a melhor opção é tirar dúvidas com um advogado especialista em condomínio, afinal, este profissional é o mais adequado para analisar a situação da dívida e, caso necessário, ajuizar ação contra o condômino inadimplente a fim de reaver as quantias devidas.
Através da figura do advogado, o condomínio poderá buscar judicialmente por bens do inadimplente que possam satisfazer o débito.
Em casos mais complexos como a penhora de imóvel, este profissional também possui papel central ao incluir o proprietário do imóvel alugado na ação, garantindo o pagamento do débito e evitando que os outros condôminos sejam atingidos pela inadimplência do locatário.
Gostou de saber mais sobre a penhora do próprio imóvel gerador do débito condominial? Lembre-se que o apoio jurídico é essencial nessas situações! Procurando por um advogado especialista em condomínio SP para resolver suas dúvidas sobre esse tema? Tire suas dúvidas com a Fux Associados! Contamos com advogados especializados que poderão resolver todas as suas dúvidas!
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