Renegociação e dação de imóveis em pagamento de dívidas

A existência de dívidas é um problema que gera empecilhos tanto para quem deve quanto para quem fica sem receber as quantias.

Na busca por métodos de regularização, uma opção tem se mostrado bastante interessante nos últimos anos: a dação de imóveis em pagamento.

Esse método tem se mostrado tão eficiente que muitas empresas estão aceitando imóvel recebido em dação em pagamento de dívidas. De forma similar, há um bom número de pessoas utilizando a dação em pagamento de bens imóveis a fim de facilitar a aquisição do imóvel de seus sonhos!

Na conversa de hoje falaremos sobre o que é a dação de imóveis, como funciona, como usar a dação para pagamento de dívida, quais são as regras do contrato de dação em pagamento de bens imóveis e qual o papel do advogado no processo de dação de imóveis. Quer saber mais sobre esse tema? Venha conosco!

O que é a dação? Como funciona?

A dação em pagamento nada mais é que um acordo, por meio do qual o credor concorda em receber do devedor uma prestação diferente da que lhe é devida, ou seja, a substituição do pagamento original por outro. Por exemplo: Uma pessoa deve R$ 20 mil a uma instituição financeira. Ao invés de pagar o valor em dinheiro, a instituição aceita um carro do devedor (no valor da dívida) como pagamento.

Praticamente qualquer bem que esteja em nome do devedor pode ser oferecido na dação, porém o mais comum é que o credor aceite um imóvel na dação para pagamento de dívida.

Estabelecidos os valores, ambas as partes podem fechar negócio, onde assinarão o contrato de dação em pagamento. Desta forma, assim que o processo é concluído, o credor fica com a posse do imóvel recebido em dação em pagamento, enquanto o devedor tem sua dívida encerrada.

No caso de imóveis, é importante dizer que qualquer imóvel pode ser oferecido, porém é necessário consultar a construtora ou imobiliária para saber se essa forma de pagamento é aceita. Geralmente, são preferidos os imóveis residenciais, que são facilmente comercializados.

Como as regras da dação de imóveis são específicas, o procedimento garante que você pague menos Imposto de Renda. Caso não haja torna, isto é, diferença em dinheiro, não há imposto. Do contrário, o imposto incide sobre quem receber a torna. Quanto menor a torna, menor o imposto de ganho de capital.

Quais são os requisitos do contrato de dação em pagamento de bens imóveis?

Para que a dação seja eficaz, é necessário que:

1. Exista uma dívida vencida, ou seja, uma obrigação criada previamente;
2. Seja firmado um acordo posterior, em que o credor concorda em receber um pagamento diverso;
3. O pagamento diverso seja entregue (bem) ou feito (obrigação de fazer) ao credor, extinguindo-se assim a obrigação;
4. Haja interesse de ambas as partes em resolver a obrigação principal, ou seja, encerrar a dívida.

Quais são os prós e contras na dação de imóveis?

O processo de dação de imóveis possui diversas particularidades que devem ser analisadas cuidadosamente antes da escolha do procedimento. Confira a seguir alguns dos prós e contras na dação de imóveis:

Prós:

• Vender um imóvel pode tomar muito tempo, o que, em caso de dívidas, faz com que seus juros aumentem rapidamente. Nos casos onde há interesse em vender o imóvel para comprar outro, aguardar a venda pode fazer com que o vendedor perca boas oportunidades, o que faz com que a dação em pagamento de bens imóveis se torne uma opção interessante;
• Menor burocracia, pois as visitas de interessados, negociações de preços e outros procedimentos não precisarão ser realizados;
• Aumento no poder de compra em casos de instabilidade econômica, pois uma venda pode demorar semanas, meses ou anos, levando a uma possível desvalorização do imóvel;
• Possibilidade de continuar morando no imóvel até a finalização do negócio, o que é especialmente vantajoso nos casos onde a dação de imóvel é feita para obter um novo apartamento ou casa.

Contras:

• Dificuldade em passar o imóvel a preço de mercado, pois o credor precisará gastar com a documentação do imóvel recebido em dação em pagamento. Nos casos onde a dação é feita para obter outro imóvel, há ainda os gastos com pagamento de comissão e a necessidade do credor lucrar com a venda do imóvel. Todos esses fatores somados levam a uma queda de 10% a 30% no valor do imóvel.
• Nos casos de dação em pagamento de bens imóveis, é necessário ficar atento à diferença nos valores do imóvel usado e do novo, para não ser pego de surpresa na hora de encaminhar o financiamento do saldo.
• Precisa ser muito bem amarrada juridicamente para que não possa ser declarada fraude contra credores com créditos preferenciais.

Usos equivocados na dação de imóveis

Alguns cartórios utilizam a dação em pagamento de forma equivocada, especialmente em processos que envolvem a entrega de terreno, pelo proprietário, para receber da incorporadora uma área construída no local.

Estes acordos acabam sendo formalizados por meio de escritura pública de compra e venda com promessa de dação em pagamento a ser cumprida na conclusão do empreendimento.

O problema é que, por um lado, este processo não é uma compra e venda, pois não há pagamento em dinheiro. Por outro, também não há dação em pagamento, pois esta envolve um contrato não cumprido.

Nessa negociação há a troca de um bem atual (o terreno) por um bem futuro (uma casa). Tal procedimento trata-se de uma permuta e, concluída a obra, será necessária nova escritura, podendo ser nominada como “escritura de contraprestação de permuta”.

Qual o papel do advogado na dação de imóveis?

O processo de dação de imóveis envolve acordos e contratos, bem como o exame de débitos e documentos em nome do devedor. Todos os documentos devem ser analisados a fim de garantir segurança jurídica ao negócio. Tirar suas dúvidas com um advogado especialista em direito imobiliário também é fundamental para esclarecer qualquer cláusula contratual e evitar possíveis armadilhas que poderiam colocar alguma das partes em desvantagem.

Além disso, esse profissional também pode contestar avaliações muito abaixo ou muito acima do preço de mercado, alertando para os perigos de uma negociação onde a outra parte esteja tentando tirar vantagem indevidamente.

A presença do advogado especialista em direito imobiliário também é central para que todo o processo de dação de imóveis ocorra sem problemas, garantindo que todos os procedimentos sejam feitos de acordo com as legislações vigentes e não seja declarado nulo no futuro..

Gostou de saber mais sobre renegociação e dação de imóveis no pagamento de dívidas? Lembre-se que o apoio jurídico é essencial nessas situações! Possui alguma pergunta sobre esse tema? Tire suas dúvidas com a Fux Associados! Contamos com advogados especializados que poderão resolver todas as suas dúvidas!

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