Nos últimos anos, o mercado de leilões tem registrado grandes crescimentos e apresentado um número cada vez maior de ofertas, o que se deve em grande parte ao inadimplemento de devedores, com a consequente recuperação de crédito através da execução de bens destes e também às comodidades oferecidas pelos leilões online para pagamento dos créditos.
Um dos maiores motivos de dúvida nessa modalidade de aquisição de imóveis é sobre o pagamento do ITBI em arrematações, assim como o funcionamento do seu cálculo e a possibilidade de obtenção de descontos nessas situações.
Por isso, na conversa de hoje falaremos sobre o que é o ITBI, como funciona o pagamento e eventual desconto ou a restituição de ITBI em arrematações, como fazer o cálculo do ITBI em imóveis adquiridos por arremate e como o advogado especialista em leilão pode ajudar nessas situações. Quer saber mais sobre esse tema? Venha conosco!
O que é o ITBI?
O Imposto de Transmissão sobre Bens Imóveis – ITBI – é um imposto pago ao município toda vez que ocorre uma transmissão imobiliária. Não é possível concluir o processo de compra e venda de imóvel sem antes pagar esse imposto, pois sem ele a documentação do imóvel não será liberada, inviabilizando a transferência do bem para o nome do comprador.
Assim, mesmo no caso de arrematações judiciais ou extrajudiciais é necessário o pagamento do ITBI.
Para emitir a guia de recolhimento deste imposto, será necessário reunir documentos como contratos, comprovantes de pagamento e formulários próprios de cada município.
Como funciona o ITBI em arrematações? Como fazer o cálculo do ITBI?
Normalmente, o cálculo do ITBI costuma ser feito levando em consideração o valor venal do imóvel, ou seja, um valor de venda, geralmente atribuído pela prefeitura. No entanto, quando se trata da aquisição de imóveis por arrematação (ou seja, quando este é alienado judicialmente), é comum que os valores de compra fiquem muito abaixo da média do mercado.
Nesses casos, pagar o imposto ao levar em consideração o valor atribuído pela prefeitura quando o arremate foi feito por um valor inferior colocaria o comprador em grande desvantagem, pois este pagaria um valor desproporcional na tributação.
Por isso, o entendimento do Judiciário é de que o ITBI deve ser calculado com base no valor da arrematação do bem e não no valor de referência ou no valor venal atribuído pela prefeitura.
Dito isso, o cálculo do ITBI é muito simples. Basta saber a alíquota do seu município, que geralmente varia entre 2 e 4% e multiplicar o valor da arrematação pela alíquota do imposto! Por exemplo, suponhamos que você arrematou um apartamento em São Paulo, onde a alíquota equivale a 3%. O valor de arremate do imóvel foi de R$ 300 mil. 300.000 x 3% = 9.000. Neste caso, o valor a ser pago de ITBI será de R$ 9 mil!
No caso de arrematações extrajudiciais existe uma discussão nos Tribunais sobre qual deva ser a base de cálculo para fins de recolhimento do ITBI, devendo o advogado sempre ser consultado para assegurar a melhor informação ao seu cliente.
Como conseguir desconto ou restituição de ITBI em arrematações?
Como dissemos anteriormente, a transmissão do imóvel não pode ser feita a menos que o ITBI seja pago. Quando a prefeitura cobra o ITBI levando em conta o valor venal estipulado e não o valor do arremate, o cliente deve tirar suas dúvidas com um advogado especialista em leilão imobiliário (direito imobiliário), pois esse profissional poderá evitar recolhimento à maior exigido pela Prefeitura ou ainda eventualmente requerer a respectiva restituição de ITBI. Em outras palavras, o advogado irá pedir que o juiz que seja recolhido o valor correto ou ainda que seja determinada a devolução da diferença entre o valor que foi pago pelo cliente e o valor que seria cabível para fins de ITBI, tomando como base de cálculo o valor da arrematação. Vale lembrar que os valores restituídos devem ser corrigidos monetariamente, para que não haja qualquer tipo de perda para o arrematante.
Com o valor do cálculo correto, também é possível entrar com ação judicial para que o arrematante receba autorização para pagar um valor menor no ITBI, levando em consideração o valor de arremate do imóvel, antes do respectivo recolhimento.
Além disso, é possível ter desconto no ITBI. No entanto, é importante consultar cada legislação municipal para verificar as condições necessárias para tal desconto, visto que as regras que determinam se haverá ou não descontos no pagamento do ITBI variam de acordo com o município.
Certas prefeituras, como a de São Paulo, oferecem descontos para os beneficiários de programas habitacionais que estão adquirindo o primeiro imóvel. Em alguns casos, há legislações municipais que favorecem quem paga o ITBI antes da lavratura da escritura.
Certas situações tornam possível ingressar com ações judiciais para pagar um valor bem menor no ITBI, obtendo inclusive decisões liminares.
Como o advogado especialista em leilão pode ajudar nesses casos?
A aquisição de imóveis por meio de arrematações é uma atividade bastante complexa. Por isso, tirar suas dúvidas com um advogado especialista em direito imobiliário pode lhe ajudar a fazer as melhores escolhas!
Além de lhe ajudar com o cálculo do valor correto do ITBI em arrematações, esse profissional também poderá evitar o pagamento a maior ou solicitar a correção e a consequente restituição de ITBI em arrematações, levando em conta o valor de arremate do imóvel.
O advogado especialista em leilão judicial também poderá analisar os documentos envolvidos na transação, avaliando se este possui algum problema legal como dívidas e outras pendências, bem como as vantagens e desvantagens da compra. Após analisar todos esses fatores, o advogado irá aconselhá-lo sobre os prós e contras de adquirir o imóvel.
Desta forma, esse profissional é peça chave para garantir que o cliente não caia em armadilhas e pague o mínimo possível para ter seu imóvel atendendo todos os requisitos legais!
Gostou de saber mais sobre desconto e restituição de ITBI em arrematações? Lembre-se que o apoio jurídico é essencial nessas situações! Possui alguma pergunta sobre esse tema? Tire suas dúvidas com a Fux Associados! Contamos com advogados especializados que poderão resolver todas as suas dúvidas!
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