Quando se trata de comprar imóveis, uma das melhores opções é o leilão de imóvel. Nesta modalidade, os preços abaixo do valor de mercado são o maior atrativo, oferecendo oportunidades únicas tanto para investidores quanto para os que desejam realizar o sonho da casa própria.
Uma das maiores preocupações dos arrematantes em um leilão de imóvel é a possibilidade de se tratar de um imóvel arrematado com inquilino que ainda não deixou o local.
No entanto, ainda que o imóvel esteja ocupado, não há motivo para desespero, pois há medidas jurídicas que permitem que o arrematante consiga desocupar o imóvel ou mesmo passe a receber os aluguéis.
A fim de tranquilizar os arrematantes de imóveis, na conversa de hoje falaremos sobre como evitar problemas no leilão de imóvel, como proceder em caso de imóvel arrematado com inquilino, como desocupar o seu imóvel ocupado, quanto custa esse processo e como um advogado especialista em leilão pode ajudar na desocupação do seu imóvel arrematado. Quer saber mais sobre esse tema? Venha conosco!
Como evitar problemas no leilão de imóvel?
A fim de desfrutar das grandes vantagens oferecidas pelo leilão de imóveis, o arrematante deve ter alguns cuidados em mente. São eles:
1 – Dê preferência a imóveis desocupados;
2 – Verifique a existência de ações judiciais contra a execução;
3 – Realize visitas ao imóvel com antecedência para verificar a situação do local;
4 – Faça um levantamento das dívidas do imóvel;
5 – Atente-se ao edital, pois nele devem constar todas as informações do imóvel;
6 – Não deixe de registrar o seu imóvel após a arrematação;
7 – Tire todas as suas dúvidas com um advogado especialista em leilões. Este profissional também pode lhe ajudar a realizar todos os passos anteriores, garantindo maior eficácia no processo de aquisição do seu imóvel por leilão!
O imóvel arrematado está ocupado: o que fazer?
Mesmo com todos os cuidados anteriores, é possível que o imóvel esteja ocupado ou mesmo que a oferta pelo imóvel seja simplesmente imperdível.
Para reaver a posse do imóvel, o primeiro passo é dialogar com o atual ocupante. Para tal, um advogado pode ajudar você, iniciando uma negociação para que a desocupação ocorra de forma rápida.
Caso a negociação dê certo, você pode negociar prazos para a desocupação, considerando os interesses de ambas as partes.
No entanto, quando o diálogo não surte efeito, o arrematante tem algumas opções a seu dispor: solicitar judicialmente o recebimento dos aluguéis ou solicitar a imissão na posse.
Na primeira opção, o arrematante pode permitir que o inquilino que possui um contrato de locação firmado com o antigo proprietário possa manter-se no imóvel até a finalização do contrato. Aqui, o arrematante passa a receber os valores do aluguel.
Já na imissão de posse, o arrematante solicita a desocupação do imóvel para que sua posse retorne ao dono legítimo (o arrematante).
No entanto, para determinar qual o processo adequado à imissão de posse, é necessário analisar se o imóvel foi adquirido em leilão judicial ou extrajudicial. Falaremos mais sobre esse procedimento a seguir.
Como desocupar um imóvel arrematado? Quanto custa esse processo?
Como mencionamos anteriormente, os procedimentos de desocupação podem variar de acordo com a modalidade do leilão.
Imóveis adquiridos em leilão extrajudicial: Nos casos de leilões extrajudiciais, há duas hipóteses previstas:
1 – O imóvel é de alienação fiduciária: Aqui aplica-se a Lei 9.514/97, conhecida como Lei de Alienações Fiduciárias, cujo artigo 30 prevê que “Ao fiduciário e seus sucessores é assegurada a reintegração na posse do imóvel liminarmente para a desocupação do imóvel em 60 (sessenta) dias desde que comprovada a consolidação da propriedade”.
Ou seja, o arrematante poderá solicitar a expedição da liminar que exige a desocupação: A partir daí, o morador deverá desocupar o imóvel leiloado em até 60 dias.
Além disso, o juiz pode impor ao ocupante a obrigação de pagar todas as dívidas de condomínio e IPTU até a data da imissão, além de uma taxa de ocupação de 1% ao mês por conta da ocupação indevida do imóvel.
2 – O imóvel não procede de alienação fiduciária: Aqui o arrematante deve tirar suas dúvidas com um advogado especialista em leilão para realizar os procedimentos de imissão na posse.
Na Antecipação de Tutela, os efeitos da ação (a Imissão de Posse) são antecipados para o início do processo. Ou seja, caso o pedido de Antecipação de Tutela seja aceito pelo juiz, a Justiça determinará o despejo do morador já no início da Imissão de Posse. No entanto, o imóvel somente poderá ser vendido após o desfecho da ação de Imissão de Posse, dado o caráter liminar (provisório) da desocupação.
Imóveis adquiridos em leilão judicial: Quando o imóvel é arrematado por meio de um leilão judicial, é comum que o próprio juiz que ordenou a arrematação do imóvel autorize a imissão de posse, no mesmo processo.
Caso o ocupante ofereça resistência à ordem judicial, a lei permite a desocupação forçada do imóvel, por meio do uso da força policial.
No processo de desocupação, as custas judiciais representam aproximadamente 1% do valor da causa (valor de arremate). Caso o ocupante se recuse a deixar o imóvel após a determinação da Justiça, será preciso realizar a desocupação judicial.
Nesse caso, há um pequeno custo, as diligências de Oficiais de Justiça bem como a utilização de depositário judicial com a remoção e guarda dos bens.
Como o advogado especialista em leilão pode ajudar nos casos onde o imóvel arrematado se encontra ocupado?
Tirar suas dúvidas com um advogado especialista em leilão é essencial desde o começo do processo de arremate, pois este profissional pode fazer um levantamento completo do imóvel, incluindo se o local está ou não ocupado.
Quando há um inquilino no imóvel, o advogado é essencial para conduzir as negociações entre o arrematante e o atual ocupante.
Caso as negociações não sejam efetivas, é papel deste profissional analisar se o leilão foi judicial ou extrajudicial, tomando as medidas cabíveis para garantir a desocupação do imóvel e a efetiva reintegração de posse.
Ou seja, o advogado especialista permite que você possa desfrutar com tranquilidade de todas as vantagens do leilão de imóvel!
Gostou de saber mais sobre como desocupar um imóvel arrematado? Lembre-se que o apoio jurídico é essencial nessas situações! Possui alguma pergunta sobre esse tema? Tire suas dúvidas com a Fux Associados! Contamos com advogados especializados que poderão resolver todas as suas dúvidas!
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