O leilão de imóvel é uma das medidas mais temidas e efetivas quando se trata do combate à inadimplência. Em grande parte, o leilão de imóveis é utilizado como forma de recuperação de crédito (através da retomada de imóvel) em casos onde o devedor realiza um empréstimo e não paga. Neste cenário, a suspensão do leilão de imóvel por falta de intimação é uma grande chance para o devedor que deseja quitar seu débito e manter a posse do imóvel.
Na conversa de hoje falaremos sobre como funciona o leilão de imóveis, quais requisitos devem ser atendidos para que um imóvel vá a leilão, como funciona a intimação e se a sua ausência pode acarretar a suspensão do leilão de imóvel. Também explicaremos qual o papel do advogado especialista em direito imobiliário nos casos onde o imóvel vai a leilão sem que haja intimação. Quer saber mais sobre esse tema? Venha conosco!
Como funciona o leilão de imóveis? Quais os requisitos?
Quando há uma dívida e o inadimplente não realiza o pagamento, o credor pode entrar com uma ação na Justiça a fim de tentar recuperar o crédito perdido.
Se o pagamento não for efetuado nesse processo judicial, é possível que o juiz solicite o bloqueio dos bens do inadimplente e depois exija a venda forçada destes através de um leilão judicial.
O objetivo do leilão de imóveis neste caso é utilizar o dinheiro arrecadado na venda do imóvel para pagar a dívida, recuperando o crédito do credor.
No entanto, o credor deve se manter atento a diversas situações que podem prejudicar o andamento do processo de leilão. Citaremos a seguir algumas delas:
1 – Preço vil: Ocorre quando o imóvel é vendido a um preço inferior a 50% do valor de mercado, causando prejuízo excessivo ao devedor;
2 – Ausência de publicação do edital na internet: A lei obriga a publicação do edital do leilão na internet, em um site determinado pelo juiz, com descrição detalhada do bem a ser leiloado e também se o leilão será realizado de forma presencial ou eletrônica;
3 – Publicação tardia do edital: A publicação do edital deve ocorrer em, no mínimo, 5 dias antes do leilão. Ou seja, caso a publicação seja realizada com quatro dias ou menos, o leilão será anulado.
4 – Ausência de descrição detalhada: Como mencionamos anteriormente, o bem a ser leiloado deve ser detalhadamente descrito. No caso de imóveis, é necessário que conste até mesmo a informação sobre benfeitorias e o estado de conservação delas. Por exemplo, se o imóvel possui uma churrasqueira, a existência desta deve constar no edital do leilão;
5 – Ausência de pagamento do lance por parte do arrematante: Quando o arrematante adquire o bem leiloado, o pagamento do lance deverá ser realizado à vista ou parcelado. Do contrário, o leilão será anulado e o bem será disponibilizado para novo leilão;
6 – Ausência de imagens do bem leiloado: As fotos do imóvel leiloado devem constar no site do leiloeiro, sob pena de anulação do leilão;
Como funciona a intimação? A falta de intimação pode gerar a suspensão do leilão?
Um dos principais requisitos para a realização do leilão de imóvel é a notificação do executado (o inadimplente) acerca da data, hora e local do leilão. Este requisito é válido tanto para o leilão judicial quanto para o extrajudicial e é previsto pelo art. 889 da Lei 13105/15.
Tal requisito possui a finalidade de permitir que o inadimplente tenha oportunidade de pagar todos os débitos até a assinatura do auto de arrematação, mantendo assim o seu direito social à moradia.
Além do executado, há outras figuras que devem ser notificadas em situações específicas, sob pena de anulação do leilão:
– O proprietário ou titular de direitos reais (direito de superfície, usufruto, concessão de uso especial para fins de moradia, etc.) quando a penhora recair sobre um bem gravado com tais direitos;
– Credor hipotecário, com caução, fiduciário, pignoratício, anticrético ou com penhora anteriormente averbada, quando a penhora recair sobre bens com tais gravames, desde que o credor não esteja envolvido na execução;
– O promitente comprador ou vendedor, caso a penhora recaia sobre um bem com promessa de compra e venda registrada;
– A União, o Estado e o Município, em caso de bens tombados.
Desta forma, a falta de intimação surge como um dos principais motivadores da suspensão de leilões de imóveis, pois retira do devedor a chance de realizar o pagamento do débito e manter a propriedade do imóvel.
A intimação deve ser feita judicial ou extrajudicialmente, com o auxílio de um advogado especialista em direito imobiliário. Com o recebimento da intimação judicial ou extrajudicial, a ciência do inadimplente acerca do leilão torna-se oficial e inequívoca, garantindo que o leilão não possa mais ser cancelado por falta de intimação e deixando claro para o devedor que haverá um prazo final para o pagamento da dívida.
Como o advogado especialista em leilão pode ajudar no caso de falta de intimação?
Tirar dúvidas com um advogado especialista em leilão é importante tanto para o credor que visa recuperar seu crédito quanto para o inadimplente que não deseja perder seu imóvel para fins de pagamento da dívida.
Este profissional pode auxiliar o credor a cumprir todos os procedimentos adequadamente, evitando a falta de intimação e outros problemas que poderiam acarretar a suspensão do leilão de imóvel, fornecendo ampla chance para que o inadimplente – já ciente sobre local, data e hora do leilão – faça a renegociação de dívidas junto ao credor antes da realização do leilão.
Já nos casos onde o inadimplente tem seu imóvel levado a leilão sem uma notificação adequada, o advogado especialista em leilão pode solicitar ao juiz a suspensão ou anulação do leilão, evitando a perda injusta de seus bens.
Além disso, ao tirar suas dúvidas com um advogado especialista em recuperação de crédito, o inadimplente pode obter mais informações sobre como fazer a renegociação da dívida junto ao credor, regularizando sua situação antes que seu imóvel seja leiloado e retirando seu nome dos serviços de proteção ao crédito como o SPC e Serasa.
Gostou de saber mais sobre a suspensão do leilão de imóveis em casos de falta de intimação? Lembre-se que o apoio jurídico é essencial nessas situações! Procurando por um advogado especialista em leilão SP para resolver suas dúvidas sobre esse tema? Tire suas dúvidas com a Fux Associados! Contamos com advogados especializados que poderão resolver todas as suas dúvidas!
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