No momento da aquisição de imóveis, o ITBI é um dos tributos mais conhecidos. Quando se trata de imóveis arrematados em leilão judicial, não poderia ser diferente. Neste sentido, o pagamento de ITBI em imóveis arrematados em leilão é um tema frequente de dúvidas.
Por isso, na conversa de hoje falaremos sobre o que é um leilão de imóveis, qual a diferença entre leilão judicial e extrajudicial, o que é ITBI, como calcular esse imposto, como funciona o ITBI em imóveis arrematados em leilão, se é possível obter reembolso no caso de pagamento de valores indevidos e como o advogado especialista em leilão pode ajudar nesses casos. Quer saber mais sobre esse tema? Venha conosco!
O que é um leilão de imóveis? Qual a diferença entre leilão judicial e extrajudicial?
O leilão ou hasta é uma modalidade de venda, atualmente muito difundida em órgãos públicos e empresas privadas, do qual administradores e servidores necessitam solucionar de maneira simples e rápida a venda de bens.
O leilão funciona da seguinte forma: o leiloeiro irá ler as condições de venda descritas no catálogo, as quais deverão ser acompanhadas por todos os compradores. O leiloeiro é um agente público, pertencente à categoria agente delegado, conforme classificação doutrinária do Direito Administrativo Brasileiro.
A venda de bens móveis e imóveis em leilão pode ocorrer de forma presencial, online ou simultânea nesses dois locais.
Hoje, é possível encontrar desde carros até artigos eletrônicos, celulares, móveis para casas, peças de colecionadores, dentre outros, porém o leilão de imóveis é a modalidade mais interessante para investidores.
O leilão pode ser realizado em duas modalidades: leilão judicial e leilão extrajudicial. Confira a seguir as características de cada um:
Leilão judicial: Essa categoria de leilão está relacionada a algum processo judicial em que, após decisão do juiz, o patrimônio é penhorado ou bloqueado. Depois, ocorre a venda do bem móvel ou imóvel.
Este leilão tem o objetivo de arrecadar dinheiro para pagar impostos e demais custos. O restante é utilizado para quitar o débito e, se sobrar alguma quantia após isso, esta será devolvida ao devedor que teve seu patrimônio vendido.
Os processos judiciais em que pode ocorrer o leilão comumente envolvem as áreas: trabalhista, criminal, fiscal (impostos, taxas, etc.), recuperação judicial e falência, além da execução cível (empréstimos, cheques, contratos, etc.).
Ou seja, no leilão judicial, a venda do patrimônio sempre acontece em meio a um processo na Justiça, após o devedor ser notificado sobre a fase ou processo de execução e, ainda assim, não quitar seu débito.
Outras situações que também podem gerar um leilão judicial é quando você está devendo o condomínio ou o IPTU. Nesses casos, a cobrança na Justiça pode ser feita pela administradora quanto ao condomínio e a Prefeitura, quanto ao IPTU.
Leilão extrajudicial: Aqui a venda nada tem a ver com um processo judicial. Essa modalidade também é conhecida como leilão empresarial, visto que pode ser feita por empresas leiloeiras, indústrias, bancos e construtoras.
Esse leilão é mais comum quando o devedor deixa de pagar o patrimônio financiado ou algum empréstimo que tenha o bem como segurança do pagamento (alienação fiduciária).
Em caso de atraso ou inadimplência, o devedor é notificado. Após isso, o seu patrimônio poderá ser levado a leilão extrajudicial, o que ocorre de forma mais rápida que no leilão judicial.
Na alienação fiduciária, por exemplo, após o período máximo de atraso do pagamento previsto em contrato, será iniciado o procedimento de leilão, que ocorre entre 5 a 10 meses.
No entanto, em alguns casos, uma pessoa ou empresa pode realizar um leilão extrajudicial para vender seus bens. Isso acontece porque, em alguns casos, a venda em leilão extrajudicial é mais fácil que a venda direta, ou por imobiliárias, para conseguir passar os produtos para frente.
Resumidamente, enquanto o leilão judicial é feito por ordem judicial, após a apreensão ou bloqueio dos bens, o leilão extrajudicial pode ter várias motivações, seja por atraso no pagamento de dívidas ou até por escolha do proprietário.
O que é ITBI? Como calcular esse imposto?
O Imposto de Transmissão sobre Bens Imóveis – ITBI – é um imposto pago ao município toda vez que ocorre uma transmissão imobiliária onerosa, isto é, que envolve o pagamento de valores (como a compra e venda de imóvel). Não é possível concluir o processo de compra e venda de imóvel sem antes pagar esse imposto, pois sem ele a documentação do imóvel não será liberada, inviabilizando a transferência do bem para o nome do comprador.
Assim, mesmo no caso de arrematações judiciais ou extrajudiciais é necessário o pagamento do ITBI.
Para emitir a guia de recolhimento deste imposto, será necessário reunir documentos como contratos, comprovantes de pagamento e formulários próprios de cada município.
O cálculo do ITBI consiste na multiplicação da alíquota do imposto pelo valor venal do imóvel. A operação é realizada da seguinte forma: alíquota x valor venal/de compra = ITBI. Em São Paulo, a alíquota equivale a 3%.
Ou seja, se você comprar um imóvel no valor de R$ 300 mil em São Paulo, o cálculo será o seguinte: 300.000 x 3% = 9.000. Neste caso, o valor a ser pago de ITBI será de R$ 9 mil!
Como funciona o ITBI em imóveis arrematados em leilão? O que fazer em caso de cobrança de valores indevidos?
Como mencionamos anteriormente, o cálculo do ITBI costuma ser feito ao levar em consideração o valor venal do imóvel, ou seja, um valor de venda, geralmente atribuído pela prefeitura. No entanto, quando se trata da aquisição de imóveis por arrematação (ou seja, quando este é alienado judicialmente), é comum que os valores de compra fiquem muito abaixo da média do mercado.
Nesses casos, pagar o imposto ao levar em consideração o valor atribuído pela prefeitura quando o arremate foi feito por um valor inferior colocaria o comprador em grande desvantagem, pois este pagaria um valor desproporcional na tributação.
Por isso, o entendimento do Judiciário é de que o ITBI deve ser calculado com base no valor da arrematação do bem e não no valor de referência ou no valor venal atribuído pela prefeitura.
No entanto, não é incomum que algumas prefeituras cobrem o ITBI de acordo com o valor venal do imóvel e não com o valor de arremate, como determina o Judiciário. Caso as quantias excessivas já tenham sido pagas, cabe ação judicial contra a prefeitura a fim de obter o reembolso dos valores excedentes, isto é, a restituição do ITBI pago a mais. Do contrário, uma ação judicial também pode garantir que a prefeitura utilize o valor do arremate dado no leilão judicial como base de cálculo para o ITBI.
Também é possível obter desconto no ITBI. Para tal, é necessário verificar a legislação municipal do local de compra, que varia de acordo com o município, o que pode ser resolvido facilmente ao tirar suas dúvidas com um advogado especialista em direito imobiliário.
Na maioria das vezes, os descontos somente englobam casos excepcionais, como por exemplo para os beneficiários de programas habitacionais (somente na aquisição do primeiro imóvel) ou para compradores que pagam o tributo com antecedência.
Como o advogado especialista em leilão e direito imobiliário pode ajudar no pagamento de ITBI em imóveis arrematados em leilão judicial?
A aquisição de imóveis em leilão é uma atividade bastante complexa. Por isso, tirar suas dúvidas com um advogado especialista em direito imobiliário pode lhe ajudar a fazer as melhores escolhas!
Além de lhe ajudar com o cálculo do valor correto do ITBI em arrematações, esse profissional também poderá evitar o pagamento de valores excessivos ou solicitar a correção e a consequente restituição de ITBI em arrematações, levando em conta o valor de arremate do imóvel.
O advogado especialista em leilão judicial também poderá analisar os documentos envolvidos na transação, avaliando se este possui algum problema legal como dívidas e outras pendências, bem como as vantagens e desvantagens da compra. Após analisar todos esses fatores, o advogado irá aconselhá-lo sobre os prós e contras de adquirir o imóvel.
Desta forma, esse profissional é peça chave para garantir que o cliente não caia em armadilhas e pague o mínimo possível para ter seu imóvel atendendo todos os requisitos legais!
Gostou de saber mais sobre desconto tributário em imóveis arrematados em leilão judicial ou extrajudicial? Lembre-se que o apoio jurídico é essencial nessas situações! Possui alguma pergunta sobre esse tema? Tire suas dúvidas com a Fux Associados! Contamos com advogados especializados que poderão resolver todas as suas dúvidas!
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