Lidar com dívida de condomínio é sempre muito complexo, tanto para o devedor quanto para o condomínio como um todo, afinal, a dívida de um condômino pode afetar todos os outros moradores.
Como forma final de resolver essa questão, muitos síndicos acabam se vendo forçados a ingressar com ação na Justiça para executar os valores devidos e assim requisitar a penhora de bens por débito de condomínio.
No entanto, alguns devedores alegam que o bem a ser penhorado é um bem de família, em uma tentativa de se blindar contra as ações judiciais movidas pelo condomínio, o que costuma gerar muitas dúvidas.
Na conversa de hoje falaremos sobre o que é a penhora de bens, quais fatores podem levar à penhora, quando a administração pode pedir a execução da dívida de condomínio e qual o papel do advogado especialista em direito imobiliário nesses casos. Quer saber mais sobre esse tema? Venha conosco!
O que é a penhora de bens? O que pode levar a uma penhora?
A penhora é um instrumento judicial que busca “garantir o pagamento” através de um bem do devedor para utilizá-lo na quitação de uma dívida do proprietário do bem. Ou seja, a penhora é um meio existente de bloquear um bem dentro de uma execução judicial a fim de garantir o cumprimento de uma dívida.
É importante notar que a penhora tem como objetivo não somente custear os valores devidos pelo executado como também juros, custas e honorários advocatícios, ou seja, o valor arrecadado com a expropriação dos bens deve cobrir todos esses valores.
Esse tipo de instrumento geralmente é utilizado quando uma pessoa, após ter sido previamente citada para pagar uma dívida em processo de execução, ultrapassa o prazo de 3 dias para a efetuação do pagamento. Com a penhora, o bem pode ir a leilão para que os valores arrecadados sejam utilizados no pagamento da dívida.
Como a dívida de condomínio pode levar a uma penhora? Quando a administração do condomínio pode pedir a execução da dívida?
Como citamos anteriormente, a presença de uma dívida de condomínio pode causar grandes desconfortos aos outros condôminos, pois com o desequilíbrio nas contas, é possível que o condomínio tenha de aumentar taxas para continuar fornecendo certos serviços. Isso ocorre porque ainda que um condômino não pague suas dívidas, os salários dos funcionários do condomínio continuam tendo de ser pagos, assim como a manutenção das áreas comuns, etc.
A fim de não causar desequilíbrio nas contas do condomínio (o que pode acarretar na demissão de funcionários, aumento de taxas ou encerramento de alguns serviços), a administração do condomínio acaba por executar a dívida do condômino inadimplente e por penhorar bens para o respectivo pagamento..
Caso haja atraso no pagamento das taxas condominiais, o inadimplente passará a dever juros moratórios e multa. Se ainda assim a dívida não for paga, o condomínio poderá acionar o devedor judicialmente penhorando a própria unidade. Caso a demanda seja favorável ao condomínio, além da dívida, dos juros e multa, o condômino também será condenado a pagar as custas processuais e honorários advocatícios. Em caso de pagamento, o processo é arquivado.
Após a tentativa de citação em processo executivo, pode ser requerido o arresto de bens do devedor. a fim de reaver os valores devidos.
Por exemplo: Um condômino está com um grande atraso nas taxas condominiais. A fim de reaver os valores da dívida de condomínio, o síndico aciona o devedor judicialmente. O juiz então determina que o condômino em questão regularize sua dívida em até 3 dias, porém o devedor ainda assim não paga o que deve. O juiz então ordena, após pedido do exequente, que alguns dos bens do inadimplente sejam penhorados para pagar a dívida de condomínio.
A penhora pode ser feita com outros bens que não sejam o imóvel que está com o condomínio atrasado? O que acontece se o imóvel for um bem de família?
Sim. A penhora dos bens pode ser feita com diversos bens, como dinheiro (em espécie ou em depósito ou aplicação em instituição financeira), veículos, bens móveis em geral, outros bens imóveis, etc.
A penhora não precisa ser, necessariamente, feita com o imóvel que está com o condomínio atrasado. No entanto, em muitos casos o valor da dívida condominial não pode ser quitado com outros bens do devedor, o que leva à penhora do próprio imóvel.
Também vale a pena lembrar que na legislação brasileira há o instituto jurídico do “bem de família”, que geralmente consiste em proteger da penhora um único imóvel residencial próprio do casal ou da entidade familiar, utilizado como moradia permanente por estes. O bem de família é tido como impenhorável, salvo por algumas exceções.
Alguns condôminos, de forma imprópria, tentam blindar o próprio imóvel ao alegar que este é um bem de família. No entanto, uma das exceções para a impenhorabilidade do imóvel único é a cobrança de impostos, taxas e contribuições devidas em função do próprio imóvel. Ou seja, dívidas condominiais (que são próprias ao único imóvel) podem levá-lo à penhora e à consequente arrematação caso não existam outros bens a serem penhorados ou o valor arrecadado não seja suficiente.
Como o advogado pode ajudar nos casos de penhora de bens por débito de condomínio?
A figura do advogado especialista em direito imobiliário é central para tirar todas as dúvidas relacionadas ao processo de cobrança de dívidas condominiais, pois este profissional conta com o conhecimento específico para lidar com os requisitos legais do processo.
Além disso, o advogado também poderá entrar com ação judicial para cobrar a dívida e, caso esta não seja paga, o devido andamento para que os bens do inadimplente sejam penhorados, ainda que este tente se utilizar do instituto do bem de família, garantindo que o condomínio receba a quantia que lhe é de direito.
Gostou de saber mais sobre a penhora de bem de família em débito condominial? Lembre-se que o apoio jurídico é essencial nessas situações! Possui alguma pergunta sobre esse tema? Tire suas dúvidas com a Fux Associados! Contamos com advogados especializados que poderão resolver todas as suas dúvidas!
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