A alienação fiduciária de imóvel é uma prática muito comum no mercado imobiliário brasileiro, pois além de não necessitar da intervenção do Poder Judiciário, sua execução em caso de inadimplência do devedor é bastante ágil, levando à maior praticidade no procedimento de consolidação da propriedade fiduciária.
Resumidamente, a alienação fiduciária é um instrumento jurídico no qual o devedor transmite ao credor uma propriedade imobiliária em garantia de dívida assumida. Ou seja, o credor (banco) recebe a propriedade sobre o bem dado em garantia, porém não de forma plena. Neste caso, o imóvel comprado fica como garantia da dívida e somente passará a ser registrado no nome do comprador quando este quitar todo o pagamento do bem adquirido.
Contudo, quando o devedor se vê impossibilitado de pagar as parcelas estabelecidas em contrato e este não efetua o pagamento em até 15 dias, o credor fiduciário recebe a possibilidade de efetuar o procedimento de consolidação da propriedade fiduciária.
Na conversa de hoje falaremos sobre o que é a propriedade fiduciária, como funciona a consolidação em nome do credor, quais são os passos a serem seguidos nesse procedimento e qual o papel do advogado especialista em leilão na consolidação da propriedade fiduciária. Quer saber mais sobre esse tema? Venha conosco!
O que é propriedade fiduciária? O que é a consolidação em nome do credor?
O termo propriedade fiduciária se refere ao direito que o devedor, com escopo de garantia, transmite ao credor desde que tenha o registro do título no Cartório de Títulos e Documentos. Neste caso, o devedor mantém a posse direta, mas não a propriedade. Ou seja, não possui a disponibilidade do bem.
Com isso, o devedor pode usufruir do bem. Contudo, em caso de inadimplência, o credor pode tomar a posse plena do bem. Com o pagamento de todas as parcelas, o bem passa a ser de posse total do devedor.
No caso de inadimplência, o devedor será intimado extrajudicialmente para pagar as parcelas em atraso no prazo de 15 dias e, caso o mesmo não efetue o pagamento da dívida no prazo estipulado, surge a figura da consolidação da propriedade fiduciária. Este procedimento se trata de uma etapa intermediária do procedimento de execução extrajudicial, na qual o credor (no caso, a instituição financeira) providenciará a averbação de consolidação da propriedade em seu nome, trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora, perante o Cartório de Registro de Imóveis no qual o imóvel, objeto do contrato encontra-se registrado, iniciando-se assim o processo de retomada do imóvel.
Ou seja, a consolidação da propriedade é o processo através do qual o credor retoma o imóvel. Contudo, o credor deverá leiloar o imóvel para obter recursos suficientes para o pagamento da dívida, repassando o valor que sobrar para o devedor. O credor não pode, em hipótese alguma, ficar com o bem, sendo nula qualquer cláusula nesse sentido.
Como funciona a consolidação da propriedade fiduciária? Quais são os passos necessários?
Quando o devedor deixa de pagar as parcelas previstas em contrato, o credor deve seguir alguns passos para iniciar o processo de consolidação. São eles:
Intimação: O fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do Registro de Imóveis competente, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.
Esta intimação é realizada extrajudicialmente por solicitação do oficial de Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.
Caso o fiduciante não seja encontrado, o oficial do Registro de Imóveis irá realizar a intimação por edital, publicado por três dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária.
Averbação e pagamento de impostos: Decorrido o prazo quinze dias, caso a dívida não seja paga, haverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do ITBI e, se for o caso, do laudêmio.
Leilão: Após a averbação e o pagamento de eventuais taxas, o credor deve levar o imóvel a leilão extrajudicial. O devedor terá de ser informado sobre data, hora e local do leilão, pois ele possui direito de preferência na aquisição do imóvel por preço correspondente ao valor da dívida e despesas, até a data da realização do segundo leilão.
Se, no primeiro leilão, o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado o valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão, será realizado o segundo leilão, nos quinze dias seguintes.
No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.
É extremamente importante que o devedor seja devidamente notificado sobre todos os detalhes envolvendo o leilão, pois a falta de intimação pode levar à anulação do leilão do imóvel.
Confira aqui o nosso artigo detalhando quais dados devem ser informados e quais as pessoas que devem ser notificadas em caso de consolidação da propriedade fiduciária.
Quitação da dívida: Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor as quantias que excederem o valor das dívidas.
Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais, a dívida é considerada extinta e o credor fiduciário não terá mais obrigação de entregar ao devedor fiduciante as quantias excedentes. Neste caso, o credor, no prazo de cinco dias a contar da data do segundo leilão, dará ao devedor quitação da dívida, mediante termo próprio.
Qual o papel do advogado especialista em leilão nos casos de consolidação da propriedade fiduciária?
Tirar suas dúvidas com um advogado especialista em leilão é importante tanto para o credor que visa recuperar seu crédito quanto para o inadimplente que não deseja perder seu imóvel para fins de pagamento da dívida
Este profissional pode auxiliar o credor a cumprir todos os procedimentos adequadamente, evitando a falta de intimação e outros problemas que poderiam acarretar a suspensão do leilão de imóvel, fornecendo ampla chance para que o inadimplente – já ciente sobre local, data e hora do leilão – faça a renegociação de dívidas junto ao credor antes da realização do leilão.
Além disso, ao tirar suas dúvidas com um advogado especialista em recuperação de crédito, o inadimplente pode obter mais informações sobre como fazer a renegociação da dívida junto ao credor, regularizando sua situação antes que seu imóvel seja leiloado e retirando seu nome dos serviços de proteção ao crédito como o SPC e Serasa.
Gostou de saber mais sobre o procedimento de consolidação da propriedade fiduciária? Lembre-se que o apoio jurídico é essencial nessas situações! Procurando por um advogado especialista em leilão SP para resolver suas dúvidas sobre esse tema? Tire suas dúvidas com a Fux Associados! Contamos com advogados especializados que poderão resolver todas as suas dúvidas!
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